Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 мая 2012 г. N Ф09-3394/12 по делу N А60-31157/2011

Екатеринбург

24 мая 2012 г.

Дело N А60-31157/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Смирнова А.Ю., Маликовой Э.М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - управление) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.11.2011 по делу N А60-31157/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель управления - Масленникова Е.М. (доверенность от 08.12.2011 N 08-23/1876).

Общество с ограниченной ответственностью "ЛИФЦ" (далее - общество "ЛИФЦ") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа управления от 09.06.2011 N 01/203/2011-396 в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 25.03.2011 N 20/11, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Фин-Инвест-Строй" (далее - общество "Фин-Инвест-Строй") и обществом "ЛИФЦ"; о возложении обязанности устранить нарушение прав общества "ЛИФЦ" и зарегистрировать данный договор.

Определениями суда от 11.10.2011, 02.11.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "Фин-Инвест-Строй", закрытое акционерное общество "СИРИУС" (далее - общество "СИРИУС"), Копейко Петр Владимирович.

Решением суда от 28.11.2011 (судья Подгорнова Г.Н.) заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ управления от 09.06.2011 N 01/203/2011-396 в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 25.03.2011 N 20/11, заключенного между обществом "Фин-Инвест-Строй" и обществом "ЛИФЦ". На управление возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и зарегистрировать указанный договор.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 (судьи Голубцова Ю.А., Зеленина Т.Л., Суслова О.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, дополнении к ней управление просит судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на нарушение судами ст. 2, 3, 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), ст. 382, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению управления, оснований для государственной регистрации договора уступки права (требования) от 25.03.2011 N 20/11 не имелось, поскольку общество "ЛИФЦ" не соответствует требованиям, предъявляемым законом к застройщику, ввиду отсутствия у него права собственности или права аренды на земельный участок, на котором ведется долевое строительство многоквартирного жилого дома. Заявитель указывает, что обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве от 12.10.2009 N 037-3/8/10-09 исполнены, что подтверждается решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 23.05.2011, право собственности Копейко П.В. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Юмашева, д. 5, кв. 82. Кроме того, по мнению управления, обществу "ЛИФЦ" не могут быть переданы права, основанные на договоре участия в долевом строительстве, поскольку законом не предусмотрена возможность выплат участником долевого строительства лицу, не обладающему признаками застройщика. Заявитель считает, что денежные средства, уплачиваемые участником долевого строительства, являются целевыми и направлены только на получение предусмотренного договором результата, при этом смена лиц в данном обязательстве на стороне застройщика не допустима. Кроме того, Управление полагает, что в данном случае имеет место спор, возникающий из обязательственных правоотношений, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства, без привлечения регистрирующего органа в качестве ответчика.

Как следует из материалов дела, между обществом "Фин-Инвест-Строй" (застройщик) и гражданином Копейко П.В. (участник) заключен договор участия в долевом строительстве от 12.10.2009 N 037-3/8/10-09, в соответствии с которым застройщик обязуется построить 7-8 этажные жилые блок-секции жилого дома переменной этажности в составе 3 пускового комплекса многофункционального общественно-жилого комплекса, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, Верх-Исетский район, в границах ул. Юмашева - Папанина - правого берега реки Исеть, и передать участнику объект недвижимости - 3-комнатную квартиру проектной площадью 116,65 кв. м (в том числе общая площадь квартиры 111,50 кв. м, площадь лоджии 2,54 кв. м (с учетом корректирующего коэффициента 0,5), площадь лоджии 2.61 кв. м (с учетом корректирующего коэффициента 0,5), строительный номер 27, 8 этаж 8 этажной жилой блок-секции, а участник обязуется направить денежные средства на строительство объекта в порядке участия в долевом строительстве и принять квартиру после получения застройщиком решения на ввод объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств, предусмотренных названным договором (п. 1.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора размер финансирования строительства объекта, обеспечиваемого участником в соответствии с договором, на момент подписания договора определен в сумме 6 765 700 руб. Участник осуществляет финансирование до 20.08.2010 согласно графику (п. 3.3 договора).

В разд. 4 договора предусмотрено, что окончательные расчеты по стоимости финансирования строительства объекта производятся после проведения обмеров законченного строительством объекта органами технической инвентаризации. Пунктом 4.1.3 договора, в частности, предусмотрено, что если общая площадь квартиры по результатам обмеров (без учета площади балконов и лоджий) больше общей площади квартиры, указанной в п. 1.1 договора более, чем на 1 кв. м, то участник в течение 15 банковских дней со дня предъявления ему застройщиком соответствующего требования производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры, исходя из стоимости финансирования строительства одного квадратного метра квартиры, указанной в п. 4.1.5 договора. В соответствии с п. 4.1.5 согласованная стоимость финансирования строительства одного квадратного метра квартиры для целей окончательных расчетов составляет 58 000 руб.

Согласно дополнительному соглашению к договору от 30.09.2010 N 1 общий размер финансирования строительства объекта с учетом перепланировки квартиры установлен в сумме 6 815 700 руб. (п. 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 02.11.2010). В указанной сумме учтены расходы по перепланировке в сумме 50 000 руб.

В силу п. 5.7 договора застройщик обязан передать квартиру участнику при условии исполнения участником обязанностей по оплате размера финансирования и осуществления окончательных расчетов в полном объеме.

Неисполнение участником обязанностей по оплате размера финансирования и осуществления окончательных расчетов является основанием для освобождения застройщика от ответственности за нарушение срока передачи квартиры участнику.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован регистрационной службой 22.10.2009, дополнительное соглашение N 1 к нему - 02.11.2010.

Между обществом "Фин-Инвест-Строй" (кредитор) и обществом "ЛИФЦ" (новый кредитор) 25.03.2011 заключен договор N 20/11 уступки права (требования) с Копейко П.В. долга в сумме 415 000 руб., сложившегося, как указано в договоре уступки права требования, из задолженности по оплате основной суммы финансирования в размере 365 000 руб. и 50 000 руб. дополнительного размера финансирования, осуществляемого в связи со строительно-монтажными работами по перепланировке квартиры.

Общество "Фин-Инвест-Строй" и общество "ЛИФЦ" 12.04.2011 обратились с заявлениями о государственной регистрации договора уступки права (требования) от 25.03.2011 N 20/11 в управление.

В ответ на данное обращение регистрирующий орган в сообщении от 09.06.2011 N 01/203/2011-396 отказал в государственной регистрации соглашения на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) в связи с непредставлением для государственной регистрации документов, подтверждающих наличие у общества "ЛИФЦ" зарегистрированного в установленном порядке права собственности на земельный участок, предоставленный под строительство, или договора аренды или субаренды земельного участка.

Полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя, общество "ЛИФЦ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что заявителем на государственную регистрацию представлены все предусмотренные законом документы, оснований для отказа в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 25.03.2011 N 20/11на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не имелось.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 данного Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 16 указанного Закона).

Согласно п. 1 ст. 17 данного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Из п. 1 ст. 18 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ следует, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 названного Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 указанного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Частью 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, предусмотренном Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

В рассматриваемом случае оспариваемый отказ управления в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 25.03.2011 N 20/11 мотивирован тем, что в нарушение абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ регистрирующему органу не представлены документы, подтверждающие наличие у общества "ЛИФЦ" зарегистрированного в установленном порядке права собственности на земельный участок, предоставленный под строительство, или договора аренды или субаренды земельного участка.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок представлены все необходимые для осуществления этого действия документы, в частности, договор уступки права (требования) от 25.03.2011 N 20/11, документы, подтверждающие уплату государственной пошлины, доверенности.

Суды верно определили, что предметом договора от 25.03.2011 N 20/11 является уступка требования от участника оплаты финансирования, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. При этом данная уступка не обусловлена передачей заявителю застройщиком иных прав и обязанностей, основанных на договоре участия в долевом строительстве.

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу об отсутствии у управления оснований для отказа в государственной регистрации договора уступки права (требования) от 25.03.2011 N 20/11 и правомерно удовлетворили заявленные требования.

Ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве от 12.10.2009 N 037-3/8/10-09 прекращены ввиду его надлежащего исполнения, что установлено решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 23.05.2011, в связи с чем основания для заключения договора уступки права (требования) от 25.03.2011 N 20/11 отсутствуют, подлежит отклонению. С учетом того, что названное решение не было представлено регистрирующему органу для проведения правовой экспертизы в рамках ст. 13 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а также принимая во внимание, что данное обстоятельство не было указано в качестве основания для отказа в государственной регистрации, у заявителя жалобы отсутствует возможность ссылаться на данное обстоятельство при проверке законности оспариваемого отказа по изложенным в нем мотивам в судебном порядке.

Доводы управления о том, что общество "ЛИФЦ" не может быть кредитором в спорном обязательстве, поскольку у него отсутствует право собственности или право аренды на земельный участок, на котором ведется долевое строительство, а также о том, что смена лиц на стороне застройщика в обязательствах, связанных с долевым строительством, не допустима, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являются несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании права.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.11.2011 по делу N А60-31157/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.Ю. Смирнов Э.М. Маликова