Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 июня 2012 г. N Ф09-3566/12 по делу N А60-32844/2011

Екатеринбург

05 июня 2012 г.

Дело N А60-32844/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Маликовой Э.М., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стилмастер" (далее - общество "Стилмастер") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2011 по делу N А60-32844/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Стилмастер" - Азанов И.В. (доверенность от 12.03.2012);

общества с ограниченной ответственностью "Арди-Инвест" (далее - общество "Арди-Инвсет") - Горбачев В.Н. (доверенность от 10.04.2012 N 05).

Общество "Арди-Инвест" (ИНН: 6673098858, ОГРН: 1036604800264) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Стилмастер" (ИНН: 6658161752, ОГРН: 1036602649764) о взыскании 4 891 061 руб. 41 коп. задолженности по договору аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, 1 039 605 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.08.2008 по 16.08.2011 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество "Стилмастер" заявлено встречное исковое требование к обществу "Арди-Инвест" об обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 19.12.2008 по 01.07.2009 в соответствии с расчетом ответчика. Встречный иск принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением суда от 20.12.2011 (судья Невмеруха Е.Л.) исковые требования общества "Арди-Инвест" удовлетворены. С общества "Стилмастер" в пользу общества "Арди-Инвест" взыскано 5 930 666 руб. 63 коп., в том числе 4 891 061 руб. 41 коп. основного долга, 1 039 605 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.08.2008 по 16.08.2011. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Стилмастер" отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 (судьи Голубцов В.Г., Савельева Н.М., Сафонова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 5 п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что с момента государственной регистрации его права собственности на часть объектов недвижимости, арендуемых по договору аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, данный договор в отношении приобретенных объектов и обязательство по внесению арендной платы за них прекращены. Заявитель считает, что взыскание арендной платы в размере, предусмотренном за пользование имуществом, без исключения из него стоимости пользования объектами, приобретенными в собственность, является неправомерным. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что в аренду был передан имущественный комплекс, и указывает, что объекты недвижимости зарегистрированы как самостоятельные объекты.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Арди-Инвест" (арендодатель) и обществом "Стилмастер" (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, согласно условиям которого обществу "Стилмастер" переданы во временное владение и пользование здания и сооружения, указанные в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6. Срок действия договора установлен сторонами с 01.03.2004 по 01.04.2007 (п. 1.7 договора). Государственная регистрация договора произведена 01.06.2004.

В соответствии с приложением N 1 к договору аренды арендатору в аренду переданы объекты: сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м, отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3 941 кв. м, подъездные железнодорожные пути протяженностью 416 пог. м, площадка для разгрузки вагонов площадью 1490,8 кв. м, сооружение - автодорога с площадками литера XIV - XX протяженностью 433,5 пог. м, канализационные сети литера 4 протяженностью 97 м, электрические сети литера 5 протяженностью 290 м, сооружение - ограждения, включающее ворота литеры I, II, III, IV, V, VI и заборы литеры VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, площадки для открытого хранения материалов литеры XXI, XXII площадью 475 и 1525 кв. м.

Названное имущество передано обществу "Стилмастер" по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору).

Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы составляет 14 050 условных единиц (у.е.), в том числе НДС, за весь комплекс имущества, указанного в приложении N 1 к договору. Под одной учетной единицей принимается величина, определяемая следующим образом: 1 учетная единица = (А + Б): 2, где А - стоимость 1 доллара США в рублях Российской Федерации по курсу Центрального Банка Российской Федерации на первое число расчетного месяца, Б - стоимость одного ЕВРО в рублях Российской Федерации по курсу Центрального Банка Российской Федерации.

Между обществом с ограниченной ответственностью "КОНИУС", действующим в интересах доверителя - общества "Арди-Инвест" на основании договора от 17.01.2005 N 01-08 (продавец), и обществом "Стилмастер" (покупатель) заключен договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 01.04.2005 N 01/04-05, согласно условиям которого общество "Стилмастер" приобрело в собственность сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м и отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3 941 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6.

Судами установлено, что по окончании срока договора аренды от 01.03.2004 возражения со стороны арендодателя относительно продолжения пользования имуществом отсутствовали.

Общество "Арди-Инвест", ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Стилмастер" обязательства по внесению арендной платы, наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 15.08.2008 по 01.06.2009, обратилось в арбитражный суд с иском, рассматриваемом в настоящем деле, исчислив размер арендной платы на основании п. 2.1 договора аренды.

Общество "Стилмастер", не согласившись с размером подлежащей уплате арендной платы, поскольку часть объектов недвижимости, арендуемых по договору от 01.03.2004, приобретены им в собственность, обратился в арбитражный суд со встречным иском, требуя произвести перерасчет арендных платежей.

Удовлетворяя исковые требования общества "Арди-Инвест" и отказывая в удовлетворении встречных требований общества "Стилмастер", суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что материалами дела подтверждается наличие у общества "Стилмастер" задолженности по арендной плате в размере 4 891 061 руб. 41 коп. за период с 15.08.2008 по 01.06.2009. Судами сделан вывод об отсутствии оснований для перерасчета размера арендной платы за указанный период в связи с приобретением обществом "Стилмастер" части арендованного имущества, так как между сторонами соглашение об изменении согласованного в договоре аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02 размера арендной платы не заключалось. Поскольку размер арендной платы определен в договоре аренды за все передаваемое имущество, обществом "Стилмастер" приобретена в собственность только его часть, суд апелляционной инстанции отклонил ссылку общества "Стилмастер" на разъяснения, содержащиеся в п. 5 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73.

Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении согласованных платежей за пользование арендуемым имуществом.

Как следует из материалов дела, обращаясь в суд с рассматриваемым иском, общество "Арди-Инвест" просило взыскать задолженность по арендной плате в размере, предусмотренном п. 2.1 договора аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02.

Судами установлено, что по договору купли-продажи от 01.04.2005 общество "Стилмастер" приобрело в собственность сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м и отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3 941 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6, включенные, наряду с иными объектами, в приложение N 1 к договору аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5, 6 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 настоящего постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Таким образом, с момента перехода к ответчику права собственности на объекты, ранее переданные ему в аренду, общество "Арди-Инвест" утратило право требовать с ответчика плату за пользование этим имуществом.

Вывод судов о том, что право на получение арендной платы в размере, предусмотренном договором аренды, у истца имеется, поскольку по окончании срока договора аренды от 01.03.2004 договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, не может быть признан основанным на материалах дела.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Между тем, к моменту окончания срока договора аренды (01.04.2007) собственником двух зданий из числа объектов, в отношении которых был заключен договор, являлся арендатор. Следовательно, пользование приобретенными ответчиком объектами на условиях аренды прекратилось; договор аренды не мог быть возобновлен на прежних условиях о его предмете.

При этом размер арендной платы был определен в договоре аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02 исходя из предмета указанного договора.

Указанные обстоятельства подлежали правовой оценке судами при решении вопроса о применении п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и определении характера и объема обязательств сторон в период, являющийся предметом спора.

Отклоняя ссылки общества "Стилмастер" на приобретение им объектов недвижимости, входящих в состав ранее арендуемого имущества, и отсутствие в связи с этим оснований для взыскания задолженности по арендной плате в размере, предусмотренном договором аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, суд апелляционной инстанции указал, что арендная плата в названном договоре установлена за весь комплекс передаваемого имущества, действительная воля сторон была направлена на передачу имущественного комплекса по согласованной цене.

Между тем из материалов дела следует, что объекты, переданные по договору аренды, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ссылок на нормы материального права, из которых следовал бы вывод о неизменности обязательства по арендной плате в случае перехода права собственности на ряд объектов в собственность арендатора, в судебных актах не приведено.

С учетом изложенного выводы судов о наличии у общества "Стилмастер" обязанности по уплате арендных платежей в заявленном обществом "Арди-Инвест" размере не могут быть признаны соответствующими установленным судами фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права, регулирующим спорные отношения.

Поскольку возражения общества "Стилмастер", изложенные в качестве оснований встречного иска, по существу направлены на определение размера платы, подлежащей внесению в спорный период, указанным доводам следовало дать правовую оценку, в том числе, при рассмотрении исковых требований общества "Арди-Инвест".

Учитывая изложенное, поскольку вопросы о размере платы за пользование объектами и, следовательно, о наличии и размере задолженности, имеют существенное значение для настоящего спора, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в данной части подлежат отмене в силу ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении настоящего дела суду необходимо установить обстоятельства, имеющие существенное значение для спора о взыскании долга по арендной плате, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2011 по делу N А60-32844/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

Э.М. Маликова А.А. Столяров