Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июня 2012 г. N Ф09-4526/12 по делу N А07-15644/2011

Екатеринбург

06 июня 2012 г.

Дело N А07-15644/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Крюкова А.Н.,

судей Артемьевой Н.А., Лиходумовой С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бульвар" (ОГРН: 1070268003255, ИНН: 0268046320, далее - общество "Бульвар") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 по делу N А07-15644/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан по иску общества "Бульвар" к администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан (ОГРН: 1050203409497, ИНН: 0266025821, далее - Администрация) о взыскании 12 539 470 руб. 64 коп.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Бульвар" - Гладких А.П. (доверенность от 26.08.2011 N 26/8);

Администрации - Калимуллин Р.Р. (доверенность от 17.10.2011 N 02-Г-776);

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату - Калимуллин Р.Р. (доверенность от 22.11.2011 N 21).

Общество "Бульвар" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации о взыскании 12 539 470 руб. 64 коп., составляющих стоимость работ по капитальному ремонту здания.

Определением арбитражного суда к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават (далее - Комитет).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2011 (судья Мавлютов И.Т.) заявленные требования удовлетворены: с Администрации в пользу общества "Бульвар" взыскано 12 539 470 руб. 64 коп. суммы основного долга, судебные издержки по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб., 85 697 руб. 35 коп. суммы расходов по государственной пошлине в доход казны Российской Федерации.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Хоронеко М.Н.) решение от 30.12.2011 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество "Бульвар" не согласно с постановлением от 05.03.2012, просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, вывод суда апелляционной инстанции о том, что совокупность имеющихся в материалах дела доказательств свидетельствует об отсутствии оснований для возложения на Администрацию ответственности за состояние столовой, является необоснованным. Общество "Бульвар" полагает неправомерной ссылку суда на то, что обществу было известно о состоянии здания столовой исходя из п. 1.3 договора аренды. Кроме того, заявитель считает, что суд необоснованно принял во внимание обстоятельство наличия правоотношений по аренде одного из помещений здания столовой, существовавших между истцом и Комитетом с 2009 года, на основании временного договора аренды муниципального нежилого фонда от 25.11.2009. Общество "Бульвар" указывает на то, что ссылка суда на отсутствие доказательств наличия обстоятельств, повлекших неотложную необходимость капитального ремонта, несостоятельна и противоречит материалам дела. Истце полагает, что суд апелляционной инстанции незаконно и необоснованно поставил под сомнения необходимость и разумность проведения работ по капитальному ремонту, отсутствие согласования с собственником уровня отделки и комфорта, перепланировки объекта. Выводы суда по оценке содержания п. 2.2.6 договора аренды, в том числе о невозможности одновременного взыскания с арендодателя стоимости ремонта и уменьшения арендной платы, являются, по мнению заявителя, незаконными и необоснованными.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования г. Салават Республики Башкортостан находится нежилое здание столовой общей площадью 787,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Салават, ул. Гафури, д. 18.

На основании протокола об итогах аукциона от 08.04.2010 N 14-н и постановления Администрации от 16.04.2010 N 978-п между Комитетом (арендодатель) и обществом "Бульвар" (арендатор) 16.04.2010 заключен договор N 1662 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящегося в муниципальной казне, в аренду без права выкупа.

По условиям договора в аренду передан объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Салават, ул.Гафури, д. 18, общей площадью 894,3 кв. м, в том числе отдельно стоящее здание (столовая) Лит.А, общей площадью 787,8 кв. м и складское помещение, общей площадью 106,5 кв. м (п. 1.1 договора). Предоставление отдельно стоящего здания столовой произведено в целях организации общественного питания. Срок аренды установлен до 15.04.2020 (п. 1.2 договора).

Согласно п. 2.2.5 договора произведенные арендатором за счет собственных средств неотделимые улучшения являются муниципальной собственностью, а произведенные затраты на них не возмещаются.

В п. 2.2.6 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно, исключительно по письменному разрешению Администрации, за свой счет, своими силами и материалами, в сроки, предусмотренные согласованным с Администрацией графиком, производить текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта, за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью.

Передача имущества в аренду произведена по акту приема-передачи 16.04.2010.

Государственная регистрация договора произведена 16.06.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись за N 02-04-15/023/2010-87.

Общество "Бульвар" 25.05.2010 обратилось к Главе городского округа г. Салават с просьбой разрешить проведение капитального ремонта арендуемых помещений.

Постановлением главы Администрации от 02.09.2010 N 2032-П обществу "Бульвар" разрешено проектирование капитального ремонта здания столовой с благоустройством прилегающей территории.

Главный архитектор городского округа г. Салават 13.09.2010 утвердил архитектурно - планировочное задание N 73 на проектирование капитального ремонта здания столовой с благоустройством прилегающей территории.

Письмом от 18.08.2010 общество "Бульвар" обратилось к Главе городского округа г. Салават о применении коэффициента стимулирования отдельных видов деятельности равном нулю, при расчете арендной платы в связи с выполнением работ по капитальному ремонту арендуемого здания.

Постановлением Главы Администрации от 22.11.2010 N 2594-п общество "Бульвар" освобождено от арендной платы по договору аренды от 16.04.2010 N 1662 сроком на 14 месяцев с 15.04.2010 по 15.06.2011 в связи с проведением капитального ремонта здания.

В материалах дела имеются локальные сметные расчеты и акты выполненных работ, согласно которым в период с августа 2010 года по ноябрь 2010 года обществом "Бульвар" были выполнены работы по ремонту здания на общую сумму 17 383 749 руб. 22 коп.

Письмом от 25.01.2011 истец обратился к ответчику с просьбой утвердить акты формы КС-2, справки формы КС-3 с приложением актов, которые ответчиком утверждены не были.

В соответствии с научно-техническим отчетом N 739/2011, выполненным хозрасчетной научно-исследовательской лабораторией Уфимского городского центра "Стройтехэкспертиза", проведена оценка соответствия проектной документации фактически выполненному объему работ по объекту "Ресторан быстрого обслуживания "Акъяр" городского округа Салават ул. Гафури, 18. Из содержания заключения усматривается, что оценка фактически выполненного объема работ производилась только по части внутренней отделки помещений и установке новых оконных и дверных блоков, без включения стоимости работ по охранно-пожарной сигнализации, электромонтажных работ, отделке фасадов, ремонту кровли. При этом, экспертной организацией выявлено несоответствие фактически выполненного объема работ проектной документации.

Общество "Бульвар" 29.03.2011, 27.07.2011 направило ответчику письма с требованиями об оплате работ по капитальному ремонту в сумме 12 539 470 руб. 64 коп., уменьшенной на сумму выявленных несоответствий. Указанные письма оставлены ответчиком без удовлетворения.

Общество "Бульвар", ссылаясь на наличие затрат в сумме 12 539 470 руб. 64 коп. на капитальный ремонт арендованного здания, обратилось в арбитражный суд с требованиями об их взыскании.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что в соответствии с буквальным толкованием п. 2.2.6. договора аренды проведение капитального ремонта арендуемого здания вызванного неотложной необходимостью влечет отнесение расходов по проведению такого ремонта на арендодателя в лице собственника переданных в аренду объектов недвижимости, которым является ответчик.

Суд апелляционной инстанции, не согласившись с указанным выводом суда первой инстанции, отменил решение и отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены указанной статьей. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных п. 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла названных положений закона суд апелляционной инстанции верно указал, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

Проанализировав содержание п. 1.3 договора аренды, суд пришел к выводу о том, что истцу было известно о состоянии здания столовой, поскольку стороны 16.04.2010 подписали акта приема-передачи, что свидетельствует о соответствии передаваемого в аренду здания столовой условиям заключенного договора аренды и его пригодности для использования в целях организации общественного питания.

Кроме того, судом обоснованно принято во внимание обстоятельство наличия отношений по аренде одного из помещений здания столовой, существовавших между истцом и Комитетом с 2009 года на основании временного договора аренды муниципального нежилого фонда от 25.11.2009.

В материалах дела также имеется акт санитарно-эпидемиологического обследования столовой, расположенной по адресу: г. Салават, ул. Гафури, 18 и доказательства размещения 16.04.2010 в телепрограмме "Эхо недели" информация об открытии кафе "Акъяр" в день оформления договора аренды, которые свидетельствуют о возможности и фактическом использовании истцом предоставленного в аренду здания по назначению.

При этом доказательства, подтверждающие изменение состояния арендованного имущества в период существования арендных отношений сторон - с момента заключения договора аренды 16.04.2010 до 25.05.2010, когда общество "Бульвар" обратилось с заявлением о проведении капитального ремонта, в материалах дела отсутствуют.

В силу п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по ее проведению, лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.

Между тем из содержания п. 2.2.6 договора аренды следует, что стороны согласовали условия о проведении текущего и капитального ремонта арендуемого объекта арендатором за свой счет, своими силами и материалами.

При этом суд апелляционной инстанции, исходя из буквального толкования содержащихся в данном пункте слов и выражений, пришел к обоснованному выводу, что в случае, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью, арендатор не обязан просить у собственника арендуемого имущества разрешение на его проведение и согласовывать с ним график проведения ремонта, однако неотложная необходимость капитального ремонта не исключает условие о том, что он проводится за счет арендатора, его силами и материалами.

Исходя из содержания ст. 616, п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, неотделимые улучшения части арендованного истцом имущества, как результат капитального ремонта должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества. Капитальный ремонт должен производиться с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.

Проанализировав представленные в материалы дела локальные сметные расчеты, акты формы КС-2, справки формы КС-3, научно-технический отчет N 739/2011, суд обоснованно указал работы направлены на выполнение внутренней отделки помещений, установке новых оконных и дверных блоков, перепланировке помещений, выполнения сантехнических работ, установлению охранно-пожарной сигнализации, электромонтажных работ, отделке фасадов, позволяющих использовать здание в качестве ресторана. В связи с тем, что здание являлось столовой, то истцом не доказано, что выполненный им состав работ соответствует целям использования нежилого помещения.

Кроме того, изменение назначения здания, предполагающее иную планировку, уровень отделки и комфортности не было согласовано с собственником.

Таким образом, общее разрешение на проведение капительного ремонта не может быть признано разрешением на конкретные работы, стоимость которых предъявлена к взысканию.

При таких обстоятельствах основания для возложения на Администрацию ответственности за состояние здания столовой и взыскания с нее расходов на ремонт отсутствуют, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Доводы общества "Бульвар", изложенные в кассационной жалобе, исследованы судами первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Основания для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемый судебный акт является законным, отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 по делу N А07-15644/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бульвар" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Н. Крюков

Судьи

Н.А. Артемьева С.Н. Лиходумова