Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 июня 2012 г. N Ф09-3096/12 по делу N А60-20631/2011

Екатеринбург

09 июня 2012 г.

Дело N А60-20631/2011

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Купреенкова В.А., Маликовой Э.М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" (далее - общество "СПЭК") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.10.2011 N А60-20631/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Компания Афина-Н" (далее - общество "Компания Афина-Н") - Синюкова О.А. (доверенность от 02.11.2011), Межин С.Ю. (доверенность от 30.05.2012).

Общество "Компания Афина-Н" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к общество "СПЭК" о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода к истцу права собственности на нежилое помещение - офис 131 общей площадью 224,2 кв. м, расположенное в части многоквартирного дома (квартиры с 1 по 35), номера по плану 1-18 согласно техническому паспорту БТИ, в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, литера А, кадастровый номер 66:01/01:00:1109:72:01 (с учетом изменения предмета требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Новый Град" (далее - общество "УК "Новый Град"), Башинская Светлана Викторовна.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.10.2011 (судья Громова Л.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2012 (судьи Панькова Г.Л., Гребенкина Н.А., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "СПЭК" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 64, 69, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствии выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель ссылается на отсутствие у исполнительного директора Беленькова Д.Б., подписавшего данный договор от имени общества "СПЭК", полномочий представлять интересы данного общества, поскольку доверенность на имя Беленькова Д.Б. подписана Алабужиным Э.Б., который на тот момент не являлся генеральным директором общества "СПЭК". Заявитель указывает на отсутствие у него возможности известить всех контрагентов об отзыве доверенности у Беленькова Д.В. Заявитель не согласен с выводами судов о надлежащем исполнении обществом "Компания Афина-Н" своих обязательств по названному договору в части финансирования строительства. Как указывает заявитель, справки о полной оплате не являются первичными финансовыми документами и подписаны от имени общества "СПЭК" неуполномоченным лицом - Беленьковым Д.Б. Заявитель считает необоснованной и незаконной ссылку суда на решение Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-9094/2010 как на имеющее преюдициальное значение для данного спора, поскольку общество "Компания Афина-Н" участие в данном деле не принимало. Заявитель также ссылается на имеющееся предписание Управления государственного строительного надзора Свердловской области о прекращении эксплуатации объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72.

Как установлено судами, между обществом "СПЭК", в лице генерального директора Кац С.С., и общества "УК "Новый Град", в лице генерального директора Репета Ю.И., действующего на основании устава, подписан инвестиционный договор от 23.08.2005 N 293, по условиям которого стороны обязались соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства 8-16-этажного дом N 72 по ул. Хохрякова в городе Екатеринбурге. Общество "СПЭК" в качестве вклада обязуется выполнить работы (услуги) по строительству объекта и сдать его государственной приемочной комиссии. Общество "УК "Новый град" в качестве вклада обязуется осуществить инвестирование строительства объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ей помещений в общей площади объекта. По окончании строительства объекта и сдачи его государственной приемочной комиссии общество "СПЭК" обязуется передать в собственность инвестора (или указанных ею третьих лиц) долю в виде нежилого помещения площадью 200 кв. м, блок N 1, 3 этаж.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации права собственности общества "СПЭК" на объект незавершенного строительства, литера А, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, кадастровый (условный) номер объекта 66:01/01:00:1109:72:01, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.06.2004 серия 66 АБ N 387064.

Между обществом "УК "Новый Град" (компания), обществом "СПЭК" (застройщик) и обществом "Компания Афина-Н" оформлен договор от 01.09.2008 N 293/1 перемены лица в обязательстве, в соответствии с условиями которого застройщик - общество "СПЭК", принял на себя от общества "УК "Новый Град" все права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором от 23.08.2005 N 293, включая обязанность передать инвестору помещение, указанное в п. 1 названного договора. С момента заключения настоящего договора застройщик становится участником инвестиционного договора и обязуется выполнять перед инвестором обязанности, предусмотренные инвестиционным договором, самостоятельно несет ответственность в случае их невыполнения или ненадлежащего выполнения. На момент заключения настоящего договора инвестором произведено исполнение по инвестиционному договору в объеме 8 588 826,30 руб., что соответствует 199,74 кв. помещения. Компания обязуется уплатить застройщику указанную сумму (п. п. 1, 2, 3, 4 договора).

Факт исполнения обществом "Компания Афина-Н" в полном объеме обязательств по осуществлению финансирования строительства спорного помещения подтверждается актами приема-передачи векселей, платежными поручениями N 219, 4, 740, справкой о произведенных платежах

Обществом "СПЭК" и обществом "Компания Афина-Н" подписан акт приема-передачи помещения под отделку от 20.01.2009.

Общество "Компания Афина-Н", ссылаясь на то, что обществом "СПЭК" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства литера А, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72, при этом обязанность инвестирования строительства, предусмотренная условиями инвестиционного договора, исполнена им в полном объеме, помещение, подлежащее передаче на основании инвестиционного договора, не является предметом действующего договора подряда и передано обществу "СПЭК", обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суды, удовлетворяя первоначальные требования, исходили из положений ст. 1, 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также из того, что обществом "Компания Афина-Н" исполнены обязательства по инвестиционному договору от 23.08.2005 N 293, спорное помещение является объектом незавершенного строительства, в отношении него проведена техническая инвентаризация и выдан соответствующий технический паспорт, который позволяет индивидуализировать спорное помещение, и оно передано истцу по акту приема-передачи под отделку.

Суд кассационной инстанции считает возможным оставить судебные акты в силе, принимая во внимание следующее.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 определен следующий подход к применению положений законодательства о возможности признания права собственности при исполнении инвестиционного договора.

На основании п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 данного Кодекса право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Вместе с тем гражданское законодательство не исключает право сторон инвестиционного договора, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке.

Однако подобное условие любого инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В случае, когда вопреки условиям инвестиционного договора одна из его сторон зарегистрировала индивидуальное право собственности на объект незавершенного строительства, в силу п. 2 ст. 8 и ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства не возникает и в этом случае отсутствуют основания для признания за другой стороной договора такого права. Заявленное в таком случае требование о признании права подлежит рассмотрению как возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, данным в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судами установлено, что инвестиционный договор от 23.08.2005 N 293 сторонами исполнен: суммы инвестирования выплачены обществом "Компания Афина-Н" полностью, помещения, являющиеся объектами инвестирования, переданы данному обществу под отделку по акту приема-передачи; степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 95%, о чем указано в кадастровом паспорте от 10.11.2010; проведена техническая инвентаризация и выдан технический паспорт на указанные помещения.

Из технического заключения общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговый центр "ГРАФТИНГ" от 02.06.2011 следует, что техническое состояние спорного помещения оценено как работоспособное, пригодное к дальнейшей нормальной эксплуатации, безопасное для жизни и здоровья людей, объект соответствует требованиям действующих строительных норм и правил.

Кроме того, из материалов дела следует, что за обществом "СПЭК" зарегистрировано право собственности на не завершенный строительством объект, литера А, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 72.

С учетом изложенного судами обоснованно удовлетворены исковые требования общества "Компания Афина-Н".

Ссылки заявителя кассационной жалобы на отсутствие у генерального директора общества "СПЭК" Алабужина Э.Б., а также у Беленькова Д.Б. полномочий на совершение сделок от имени данного общества, судами рассмотрены и обоснованно отклонены.

Как указали суды, признание вступившим в законную силу 15.07.2007 решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.05.2006 по делу N А60 - 5216/2006 недействительным решения общего собрания участников от 27.12.2005 об избрании Алабужина Э.Б. генеральным директором общества "СПЭК", в связи с нарушением отдельных положений Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" при подготовке и проведении этого собрания, не влечет недействительности решений и действий генерального директора, совершенных до признания решений общего собрания незаконными, так как на момент их осуществления соответствующие полномочия генерального директора не оспаривались.

Полномочия лица, исполняющего обязанности единоличного исполнительного органа общества, прекращаются с момента принятия решения о прекращении полномочий такого лица компетентным органом общества, либо с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Следовательно, признание арбитражным судом недействительным решения общего собрания участников об избрании или назначении генерального директора не является основанием для признания сделок недействительными либо незаключенными, если сделка совершена до вступления в силу решения суда.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-44830/2009 установлено, что выдача Алабужиным Э.Б. доверенности от 16.07.2007 не является сделкой выходящей за рамки обычной хозяйственной деятельности общества "СПЭК", в связи с чем, ее не следует рассматривать в качестве нарушения запрета, установленного определением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-5216/2006. Доказательств уведомления об отзыве доверенности, выданной на Беленькова Д.Б., контрагентов ответчика и уполномоченных органов (по строительству объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 72), суду не представлено.

Аналогичные выводы содержаться во вступивших в законную силу судебных актах по делам N А60-9094/2010, А60-14823/2010.

Поскольку обстоятельства выдачи доверенности данному лицу были исследованы судами при рассмотрении других аналогичных дел, судебные акты по которым являются общеобязательными в силу ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", и в которых установлено, что доказательств своевременного уведомления, как того требует ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации, уполномоченных органов и третьих лиц, для представительства перед которыми Беленькову Д.В. была выдана генеральная доверенность от 16.07.2007, об отзыве данной доверенности не представлено, суды обоснованно признали, что у исполнительного директора Беленькова Д.Б. имелись полномочия на подписание названного договора, и основания оценки его как ничтожной сделки отсутствуют.

Ссылки заявителя на то, что в месте нахождения спорного помещения по проектной документации должна быть расположена квартира третьего лица Башинской С.В., рассмотрены и отклонены судом апелляционной инстанции в связи с отсутствием доказательств наличия прав и законных интересов данного лица в отношении спорного имущества.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и выводов судов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.10.2011 N А60-20631/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная производственно-эксплуатационная компания" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

В.А. Купреенков Э.М. Маликова