Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 июня 2012 г. N Ф09-4364/12 по делу N А47-4040/2011

Екатеринбург

08 июня 2012 г.

Дело N А47-4040/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Маликовой Э.М., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.12.2011 по делу N А47-4040/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества - Мезенцев С.Ю. (доверенность от 11.05.2012 N 01/Д-12).

Общество обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга (далее - департамент) о признании недействительными дополнительных соглашений от 01.06.2010 к договорам аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр, от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр, дополнительных соглашений от 29.03.2011 к договорам аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр и дополнительного соглашения от 30.04.2011 к договору аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр.

Решением суда от 15.12.2011 (судья Штырник В.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 (судьи Карпачева М.И., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительными (ничтожными) дополнительных соглашений от 29.03.2011 к договорам аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр и дополнительного соглашения от 30.04.2011 к договору аренду от 18.10.2006 N 6/д-115юр отменить, дело направить на новое рассмотрение. По мнению заявителя, судами не принят во внимание тот факт, что в качестве основания признания оспариваемых дополнительных соглашений ничтожными в части применения в расчете ставки арендной платы 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на основании ч. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), общество также ссылается на ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 10 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Заявитель считает, что стороны договоров не вправе были устанавливать размер арендной платы по своему усмотрению. Общество полагает, что судами не исследованы его доводы о введении в эксплуатацию объектов недвижимости, расположенных на арендованных земельных участках, а также о невозможности соблюдения обществом трехгодичного срока для ввода объектов в эксплуатацию по вине ответчика. Кроме того, заявитель указывает, что заключение оспариваемых дополнительных соглашений явилось вынужденной для общества мерой, связанной с необходимостью окончания строительства.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции на основании ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами, актом от 08.07.2005 N 1/57 выбора земельного участка под размещение объекта для разработки проекта жилой застройки 13а микрорайона СЖР города Оренбурга, утвержденным распоряжением главы г. Оренбурга от 02.09.2005 N 4951-р, обществу выделен земельный участок под строительство.

Между Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга и обществом были заключены договоры:

- договор аренды от 29.09.2006 N 6/д-108юр земельного участка площадью 19 039 кв. м с кадастровым номером 56:44:01 09 001:0044, находящегося примерно в 100 м по направлению на север от ориентира (жилой дом), расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Просторная, д. 12 (2 очередь застройки);

- договор аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр земельного участка площадью 18 860 кв. м с кадастровым номером 56:44:01 09 001:0048, находящегося примерно в 70 м по направлению на северо-восток от ориентира (жилой дом), расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Просторная, д. 12 (3 очередь застройки);

- договор аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр земельного участка площадью 37 262 кв. м с кадастровым номером 56:44:01 09 001:0042, находящегося примерно в 350 м по направлению на северо-восток от ориентира (жилой дом), расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Просторная, д. 12 (5 очередь застройки).

В связи с окончанием срока аренды земельных участков по указанным договорам и необходимостью окончания строительства общество обратилось в администрацию г. Оренбурга о намерении продлить их действие.

Департамент 29.03.2011 направил обществу дополнительные соглашения от 29.03.2011 к договорам аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр и дополнительное соглашение от 30.04.2011 к договору аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр о продлении срока действия договоров.

Согласно п. 2 дополнительных соглашений от 29.03.2011 и п. 1 дополнительного соглашения от 30.04.2011 департамент в п. 4 и 5 увеличил арендную плату, установив ее в размере 5% от кадастровой стоимости за период с 01.01.2011 по 31.12.2011, ссылаясь на ч. 15 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, который устанавливает, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Указывая на то, что дополнительные соглашения от 29.03.2011 к договорам аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр, а также дополнительное соглашение от 30.04.2011 к договору аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр являются недействительными (ничтожными), поскольку противоречат постановлению Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области", ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, общество на основании ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 данного Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 2, 6 ст. 3 указанного Кодекса под законами понимаются сам Гражданский кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам в ст. 3 названного Кодекса не отнесены.

Таким образом, из анализа ст. 168 и ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что нарушение требований нормативных актов, не предусмотренных ст. 3 данного Кодекса, не влечет недействительности сделки.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Оценив договоры аренды земельного участка от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр, от 18.10.2006 N 6/д-115юр на предмет их заключенности и действительности на основании ст. 432, 433, 607 Гражданского кодексва Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договоров разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать указанные договоры незаключенными либо недействительными не имеется. Данные выводы суда заявителем не оспариваются.

Судами установлено, что департаментом и обществом заключены дополнительные соглашения от 29.03.2011 к договорам аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр, а также дополнительное соглашение от 30.04.2011 к договору аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр, в которых стороны согласовали порядок расчета арендной платы.

Условиями указанных договоров аренды и дополнительных соглашений к ним предусмотрено, что размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации г. Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании указанных договоров, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в законную силу нормативно-правового акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, которое обязательно для арендатора. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в законную силу указанных правовых актов. По письменному заявлению арендатора перерасчет может выполняться арендодателем (п. 1 дополнительных соглашений).

В п. 5 дополнительных соглашений стороны установили, что за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 расчет арендной платы произведен согласно ст. 3 Закона от 10.10.2001 N 137-ФЗ, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечению двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка. Ставка арендной платы установлена 5 % от кадастровой стоимости участка.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует читать как 25 октября 2001 г

Исследовав и оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия названных договоров аренды и дополнительных соглашений к ним, суд апелляционной инстанции установил, что оцениваемые дополнительные соглашения от 29.03.2011 и 30.04.2011 не содержат условий, не согласованных сторонами и противоречащих условиям ранее заключенных договоров. Данные дополнительные соглашения подписаны сторонами, заверены печатями, зарегистрированы в установленном законом порядке.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что истцом не указано, какому закону либо иному правовому акту не соответствуют оспариваемые дополнительные соглашения от 29.03.2011, 30.04.2011, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований. С учетом того, что истцом заявлены требования о признании недействительными условий договора, вопрос о размере арендной платы не входит в предмет спора по настоящему делу.

Поскольку в остальной части судебные акты не обжалуются, оснований для проверки их законности не имеется.

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, все доказательства исследованы и оценены.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что заключение оспариваемых дополнительных соглашений стало вынужденной для общества мерой, является новым доводом, который не был заявлен в качестве основания исковых требований и не являлся предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций. Новые доводы и основания иска судом кассационной инстанции не рассматриваются в силу ст. 49, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы общества о том, что судами не исследованы вопросы о введении в эксплуатацию объектов недвижимости, расположенных на арендованных земельных участках, а также о невозможности соблюдения обществом трехгодичного срока для ввода объектов в эксплуатацию по вине ответчика, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права при рассмотрении спора о ничтожности согласованных сторонами условий дополнительных соглашений.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции, а также постановления суда апелляционной инстанции согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.12.2011 по делу N А47-4040/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

Э.М. Маликова В.А. Купреенков