Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 июня 2012 г. N Ф09-2973/12 по делу N А71-8173/2011

Екатеринбург

13 июня 2012 г.

Дело N А71-8173/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Семеновой З.Г., Маликовой Э.М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Винтер-Сервис" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 26.10.2011 по делу N А71-8173/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.

Общество обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Управлению имущественных отношений администрации г. Ижевска (далее - управление) о внесении изменений в пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.08.2010 N 998.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 26.10.2011 (судья Волкова О.Н.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2011 (судьи Дюкин В.Ю., Гребенкина Н.А., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 450, 469, 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неполное выяснение судами обстоятельств дела. Заявитель считает, что судами не исследован вопрос о существенности нарушения продавцом договора купли-продажи, не установлены необходимые обстоятельства. Судами не принято во внимание, что в результате обрушения кровли и части стены приобретенного здания, общество лишено возможности эксплуатировать данный объект без проведения восстановительных работ. Заявитель указывает на отсутствие в материалах дела доказательств того, что причины частичного разрушения здания возникли после его передачи покупателю. Заявитель ссылается на то, что обязанность по капитальному ремонту здания по условиям договора аренды была возложена на балансодержателя - муниципальное учреждение "ГЖУ - УК в ЖКХ г. Ижевска", а администрацией г. Ижевска должен был осуществляться контроль за надлежащим содержанием здания, однако доказательств уведомления общества об аварийном состоянии здания, его грозящем обрушении ответчиком в материалы дела не представлено. По мнению заявителя, судами необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства истца о проведении экспертизы по вопросу причин возникновения спорных недостатков здания.

В отзыве на кассационную жалобу управление указывает на несостоятельность доводов заявителя, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.08.2010 N 998, заключенному между управлением (продавец) и обществом (покупатель) в соответствии с положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить нежилое помещение общей площадью 337,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Красногеройская, д. 50.

Пунктом 2.1 договора определена цена объекта - 4 721 000 руб.

Передача имущества покупателю произведена на основании передаточного акта. Переход к покупателю права собственности на указанное имущество зарегистрирован.

Общество, ссылаясь на то, что в ночь с 19 на 20 августа 2010 года произошло обрушение карниза здания, его несущей стены и выпадение кирпичей, и полагая, что указанные события свидетельствуют о существенных скрытых недостатках проданного имущества, в силу чего покупатель вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены в соответствии со ст. 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с требованиями о внесении изменений в пункт 2.1 договора купли-продажи и снижении цены имущества до 3 024 494 руб.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что цена объекта определена на основании отчета независимого оценщика в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В силу положений указанного Закона, а также ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" величина стоимости объекта оценки имеет обязательный характер. Поскольку обществом достоверность оценки рыночной стоимости отчуждаемого имущества не оспорена, оснований для соответствующего изменения договора купли-продажи не имеется.

Как посчитал суд апелляционной инстанции, ссылки общества на обстоятельства, свидетельствующие о существенных недостатках переданного ему во исполнение договора купли-продажи имущества, с учетом предмета рассматриваемого иска правового значения не имеют.

Однако данные выводы судов не могут быть признаны верными, основанными на правильном применении норм материального права.

Согласно п. 1 ст. 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ названный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации; п. 3 ст. 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Как установлено в п. 4 ст. 3 Закона о приватизации, к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным названным Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства.

Положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулируют порядок реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства и устанавливают процедуру заключения с лицом, обладающим данным правом, договора купли-продажи этого имущества, в том числе порядок определения выкупной цены.

Суды, полагая, что оснований для изменения выкупной цены арендуемого имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта, без оспаривания достоверности данного отчета не имеется, не приняли во внимание, что договор купли-продажи от 04.08.2010 N 998 заключен, переход права собственности на арендуемое имущество к обществу зарегистрирован, и основанием для изменения выкупной цены имущества является не оспаривание достоверности отчета оценщика, а обнаружение скрытых недостатков приобретенного имущества.

Положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и Закона о приватизации отношения сторон договора купли-продажи в случае передачи имущества с недостатками, не оговоренными продавцом, не урегулированы. В связи с этим к указанным отношениям подлежат применению соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Между тем судами требования общества по существу не рассматривались, доказательства, представленные в обоснование необходимости уменьшения выкупной цены, не исследовались и не оценивались, существенные обстоятельства дела не устанавливались.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что предмет исковых требований - внесение изменений в договор в части размера выкупной цены имущества, не соответствует обстоятельствам, на которые истец ссылается в их обоснование, сделан без указания мотивов, а также без учета того, что согласно п. 3.1, 3.2 договора оплата приобретенного имущества производится обществом в рассрочку в течение трех лет с даты заключения этого договора.

С учетом изложенного решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки, рассмотреть заявленные требования по существу, установить обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 26.10.2011 по делу N А71-8173/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

З.Г. Семенова Э.М. Маликова