Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 июня 2012 г. N Ф09-4366/12 по делу N А71-5983/2011

Екатеринбург

20 июня 2012 г.

Дело N А71-5983/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Лазарева С.В., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ситникова Виктора Владимировича на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.11.2011 по делу N А71-5983/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие предприниматель Ситников В.В. (свидетельство о государственной регистрации серии 18 N 0890616), представитель предпринимателя Ситникова В.В. - Широбокова А.Н. (доверенность от 12.06.2012).

Предприниматель Ситников В.В. обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к муниципальному образованию "Город Воткинск" в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Воткинска (далее - управление) о признании недействительным п. 2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества от 19.05.2009 N 2, заключенного между предпринимателем Ситниковым В.В. и управлением, как не соответствующего требованиям закона, и установлении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, являющегося предметом указанного договора, в размере 5 112 000 руб. с учетом НДС (на основании уточнений исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование исковых требований указано на то, что цена объекта купли-продажи существенно завышена, экспертное заключение, на основании которого в договоре была определена рыночная стоимость приобретаемого объекта, недостоверно.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.11.2011 (судья Конькова Е.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 (судьи Дюкин В.Ю., Панькова Г.Л., Суслова О.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Ситников В.В. просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неполное выяснение судами имеющих значение для дела обстоятельств, а также на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Как указывает заявитель, оценка нежилого помещения проведена с нарушением требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). По мнению заявителя, отчет об оценке, на основании которого установлена выкупная цена имущества, является недостоверным ввиду его несоответствия Федеральным стандартам оценки.

В представленном отзыве управление возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу индивидуального предпринимателя Ситникова В.В. - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов и возражений, содержащихся в кассационной жалобе, а также отзыве лиц, участвующих в деле.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, в соответствии с условиями договора купли-продажи арендуемого имущества от 19.05.2009 N 2 предприниматель Ситников В.В. приобрел в собственность недвижимое имущество - встроенное помещение (магазин "Интерьер"), назначение: нежилое, цокольный этаж: вн. N 2-6, 8-19, 44, общей площадью 447,4 кв. м, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Пугачева, д. 16.

Цена приобретаемого имущества согласована сторонами в п. 2.1. указанного договора в размере 7 220 338 руб. 98 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 03.04.2009 N 66, подготовленным предпринимателем Едрисовой О.Б.

Переход к предпринимателю Ситникову В.В. права собственности в отношении указанного объекта зарегистрирован 03.06.2009, о чем свидетельствуют соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельство о государственной регистрации права собственности предпринимателя Ситникова В.В. серии 18 АА N 650924.

После заключения упомянутого договора купли-продажи объекта недвижимости по заказу предпринимателя Ситникова В.В. 02.09.2010 оценщиком - закрытым акционерным обществом "Агентство оценки "Центр" проведена экспертная оценка спорного помещения, рыночная стоимость которого определена в ином размере - 5 112 000 руб. с учетом НДС.

Предприниматель Ситников В.В., полагая, что договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества является ничтожным на том основании, что стоимость объекта определена с нарушением Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно исходили из следующего.

В ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судами установлено соответствие предпринимателя Ситникова В.В. как арендатора требованиям, предусмотренным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для субъектов малого или среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.

Из материалов дела следует, что выкупная цена в оспариваемом договоре купли-продажи определена на основании отчета об оценке объекта оценки об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 03.04.2009 N 66, выполненного предпринимателем Едрисовой О.Б. по заказу управления.

Судами установлено, что названный отчет об оценке был составлен после обращения предпринимателя Ситникова В.В. в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. При этом управлением совершены обязательные действия по оценке спорного имущества, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 названного Закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена обязательность величины оценки выкупаемого арендованного имущества для сторон сделки.

Пунктом 2 указанного информационного письма установлено, что вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, может быть рассмотрен судом в рамках рассмотрения конкретного спора о признании сделки недействительной, при этом для проверки достоверности отчета оценщика судом по ходатайству участвующего в деле лица может быть назначена экспертиза.

Исходя из совокупности представленных в дело доказательств, экспертиза достоверности отчета оценщика судом не назначалась.

Как установлено судами, до заключения договора от 19.05.2009 N 2 купли-продажи недвижимого имущества достоверность определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности и решение муниципального органа в части такого условия приватизации арендуемого объекта в установленном порядке предпринимателем Ситниковым В.В. не были оспорены. Договор купли-продажи подписан предпринимателем Ситниковым В.В. без протокола разногласий по условию о цене объекта, что дает возможность заключить об отсутствии между сторонами спора по условию о цене имущества.

Представление предпринимателем Ситниковым В.В. отчета, содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не свидетельствует о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества.

О каких-либо обстоятельствах, кроме представленного отчета от 02.09.2010 N 87Н/10, которые бы, по мнению предпринимателя, порочили отчет от 03.04.2009 N 66 и, соответственно, свидетельствовали о недостоверности установленной им величины стоимости объекта оценки, предприниматель не заявлял.

При таких обстоятельствах, исходя из п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды не установили оснований для изменения договорного условия о цене, указанного в заключенном между сторонами договоре.

Следует также отметить, что оспариваемый договор его сторонами фактически исполнен, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

Таким образом, выводы судов об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи в оспариваемой части недействительной сделкой ввиду отсутствия нарушений требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при определении рыночной цены выкупаемого арендованного имущества являются правильными и соответствуют действующему законодательству.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем оснований для переоценки у суда кассационной инстанции не имеется (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Удмуртской Республики и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.11.2011 по делу N А71-5983/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ситникова Виктора Владимировича - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

С.В. Лазарев Т.В. Сулейменова