Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 июня 2012 г. N Ф09-4315/12 по делу N А76-18118/2011

Екатеринбург

18 июня 2012 г.

Дело N А76-18118/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Лазарева С.В.,

судей Платоновой Е.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Облинвестсоюз" (ОГРН: 1067450025389; далее - общество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2012 по делу N А76-18118/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ОГРН: 1027402931500; далее - комитет) - Переселкова А.С. (доверенность от 30.12.2011).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договору долгосрочной аренды земли от 22.04.2010 УЗ N 007825-Д-2009 за период с 01.01.2007 по 30.09.2011 в размере 3 077 098 руб., а также неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 22.05.2010 по 30.09.2011 в размере 3 554 470 руб. (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Арбузин Артем Владимирович и общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Юниаструм Банк".

Решением суда от 01.02.2012 (судья Четвертакова Е.С.) исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу комитета взыскано неосновательное обогащение за период с 28. 09.2008 по 25.05.2010 в сумме 525 212 руб. 71 коп., задолженность по арендной плате за период с 26.05.2010 по 30.09.2011 в сумме 414 527 руб. 38 коп., пени за период с 01.07.2010 по 30.09.2011 в сумме 258 900 руб. 53 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 (судьи Ермолаева Л.П., Карпачева М.И., Богдановская Г.Н.) решение суда изменено. Резолютивную часть решения изложена в следующей редакции: "Исковые требования комитета удовлетворить частично. Взыскать с общества в пользу комитета задолженность по арендной плате из договора от 22.04.2010 УЗ N 007825-Д-2009 за период с 28.09.2008 по 30.09.2011 в размере 2 498 188 руб. 66 коп., а также неустойку за несвоевременное исполнение денежного обязательства за период с 26.05.2010 по 30.09.2011 в размере 813 360 руб. 04 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.".

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты изменить, взыскать с общества в пользу комитета задолженность по арендной плате за период с 26.05.2010 по 30.09.2011 в сумме 134 454 руб. 91 коп., пени за период с 01.07.2010 по 30.09.2011 в сумме 81 810 руб., в удовлетворении остальной части иска отказать. По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции, взыскивая с общества неосновательное обогащение за пользование земельным участком, вышел за пределы заявленных требований, а суд апелляционной инстанции неправильно применил положения ст. 424, 425, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Общество указывает, что до заключения договора аренды спорным земельным участком не пользовалось, нахождение на этом участке принадлежащих обществу объектов незавершенного строительства не свидетельствует об использовании земельного участка. Заявитель жалобы считает, что судами при определении размера подлежащей взысканию арендной платы за период с 26.05.2010 по 30.09.2011 неверно применены положения Закона Челябинской области от 24.04.2008N 257-ЗО и решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежали два незавершенных строительством объекта площадью 493,1 кв. м и 425,7 кв. м, расположенные по улице Молодогвардейцев в городе Челябинске. Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации от 24.03.2011.

По договору купли-продажи от 29.03.2011 общество продало Арбузину А.В. 1/10 (одну десятую) доли в праве собственности на поименованные объекты незавершенного строительства (условные номера объектов: 75:401:001:100077650 и 75:401:001:100076830). Запись о возникновении долевой собственности и праве Арбузина А.В. сделана в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 29.04.2011. Возникновение долевой собственности также подтверждается выписками из ЕГРП от 12.10.2011 и свидетельствами о государственной регистрации прав от 29.04.2011.

На основании распоряжения первого заместителя Главы города Челябинска от 10.06.2009 N 2148-д "О предоставлении ЗАО "Облинвестсоюз" земельного участка в аренду для эксплуатации незавершенных строительством объектов (ремонтно-эксплуатационный участок) по ул. Молодогвардейцев в Курчатовском районе города Челябинска" между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 22.04.2010 УЗ N 007825-Д-2009 земельного участка площадью 5217 кв. м, расположенного по ул. Молодогвардейцев в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования.

В п. 1.2 договора аренды указано, что земельный участок предоставляется арендатору для эксплуатации незавершенных строительством объектов (ремонтно-эксплуатационный участок).

Границы подлежащего передаче в аренду земельного участка зафиксированы в тексте самого договора аренды, а именно в выкопировке из генплана и чертеже границ участка. Кроме того, границы земельного участка надлежащим образом зафиксированы в кадастровом паспорте объекта по состоянию на 05.11.2009, участку присвоен кадастровый номер 74:36:0711003:73.

Согласно п. 2.1 договора аренды размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В согласованном сторонами приложении по форме N 2 к договору аренды от 22.04.2010 УЗ N 007825-Д-2009 "Расчет платы за аренду земли N 1", подписанному и зарегистрированному в комитете 22.04.2010, стороны согласовали методику определения размера арендной платы: в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7. Кроме того, сторонами указан период, на который распространяется действие данного дополнительного соглашения: с 01.01.2007 по 31.12.2010.

В соответствии с п. 2.2 договора аренды за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату ежеквартально до первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы согласно расчету на указанный в приложении счет.

Срок действия договора аренды установлен сторонами на период до 10.06.2029 (п. 1.5 договора аренды).

Договор аренды от 22.04.2010 УЗ N 007825-Д-2009 зарегистрирован в установленном законом порядке 26.05.2010.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.04.2010.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы, комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 22.04.2010 УЗ N 007825-Д-2009 заключен сторонами с даты государственной регистрации (26.05.2010), пользование ответчиком спорным земельным участком в период с 01.01.2007 по 30.09.2011 подтверждается материалами дела, пользование ответчиком земельным участком в период с 28.09.2008 по 25.05.2010 осуществлялось без договора, в связи с чем требование комитета в данной части переквалифицировано судом первой инстанции в требование, основанное на положениях гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (неосновательное обогащение). Кроме того, судом произведен перерасчет обязательства ответчика исходя из действовавших нормативных правовых актов Челябинской области и города Челябинска о плате за землю, ставки арендной платы, равной 0,3%, и коэффициента К1, равного 1,13. При этом судом принято во внимание, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям, возникшим до 28.09.2008, а также то, что с 29.04.2011 собственником 1/10 доли в праве собственности на объекты незавершенного строительства является Арбузин А.В. Поскольку судом произведен перерасчет суммы основного долга, также произведен перерасчет размера неустойки. Оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск комитета частично, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что договор аренды земельного участка от 22.04.2010 УЗ N 007825-Д-2009, заключенный на срок более года, зарегистрирован в установленном законом порядке 26.05.2010, при этом сторонами согласованы все существенные условия, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о заключенности данного договора с 26.05.2010.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, в том числе письма общества в адрес комитета от 07.06.2007 N 37, от 20.03.2007 N 23, от 10.12.2009 N 28, суд апелляционной инстанции установил, что факт пользования обществом спорным земельным участком с кадастровым номером 74:36:0711003:73 площадью 5217 кв. м в период с 01.01.2007 по 30.09.2011 подтверждается материалами дела.

При этом суд апелляционной инстанции верно отметил, что отсутствие у общества оформленного в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства Российской Федерации договора аренды спорного земельного участка в период до 26.05.2010 само по себе не является свидетельством отсутствия пользования ответчиком муниципальной землей.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции установлено, что подписание уполномоченными представителями комитета и общества приложения к договору аренды от 22.04.2010 "Расчет платы за аренду земли N 1" с условием о периоде, на который распространяется соответствующий расчет (с 01.01.2007 по 31.12.2010), свидетельствует о согласовании сторонами размера обязательства общества-арендатора по внесению платы за пользование землей, имевшего место в период до заключения договора аренды. Данное соглашение подписано сторонами добровольно, доказательств обратного материалы дела не содержат.

Судом апелляционной инстанции также установлено, что из текста указанного расчета арендной платы следует, что стороны согласовали применение следующих показателей ставки арендной платы и коэффициентов для определения размера денежного обязательства арендатора:

- площадь земельного участка - 5217 кв. м;

- кадастровая стоимость - 28 324 292 руб. 91 коп.;

- ставка арендной платы - за период с 01.01.2007 по 31.03.2009 - 0,3%, за период с 01.04.2009 по 31.12.2010 - 3%;

- коэффициент К1 - 0,355;

- коэффициент К2 - 3,3;

- коэффициент К3 - 1.

Учитывая, что суд не вправе по собственной инициативе изменять добровольно установленные сторонами взаимные права и обязанности, основанные на действительной и заключенной сделке, а доказательств внесения изменений в указанный расчет либо приведенные показатели в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие у арбитражного суда первой инстанции правовых оснований для изменения названных показателей как для определения размера денежного обязательства ответчика за период до 26.05.2010, так и после государственной регистрации договора аренды.

Для целей определения размера задолженности ответчика по арендной плате апелляционным судом произведен перерасчет. Размер денежного обязательства ответчика составил 2 498 188 руб. 66 коп. При этом судом принято во внимание, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям, возникшим до 28.09.2008, с 01.04.2009 изменена ставка арендной платы (с 0,3% на 3%), а с 29.04.2011 собственником 1/10 (одной десятой) доли в праве собственности на объекты незавершенного строительства является Арбузин А.В.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств оплаты пользования спорным земельным участком за период с 28.09.2008 по 30.09.2011 обществом не представлено, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования комитета частично в сумме 2 498 188 руб. 66 коп.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Установив, что обществом допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, согласно п. 6.3 договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований комитета о взыскании с общества неустойки, предусмотренной п. 6.3 договора.

Согласно произведенному апелляционным судом перерасчету размер неустойки составил 813 360 руб. 04 коп.

Оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не установлено. Согласно абз. 3 п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки или увеличить размер сниженной судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойки по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решение суда первой инстанции или постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (ч. 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования комитета частично, взыскав с общества в пользу комитета задолженность по арендной плате за период с 28.09.2008 по 30.09.2011 в размере 2 498 188 руб. 66 коп., а также неустойку за несвоевременное исполнение денежного обязательства за период с 26.05.2010 по 30.09.2011 в размере 813 360 руб. 04 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по существу, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных судом апелляционной инстанцим на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 по делу N А76-18118/2011 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Облинвестсоюз" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

Е.А. Платонова Т.В. Сулейменова