Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июля 2012 г. N Ф09-5747/12 по делу N А60-10265/2011

Екатеринбург

25 июля 2012 г.

Дело N А60-10265/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Мындря Д.И., Маликовой Э.М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Консалтинг" (далее - общество "Инвест-Консалтинг") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.11.2011 по делу N А60-10265/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2012 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" (далее - общество "Трансэнергоресурс") - Жарко Е.И. (доверенность от 20.06.2012);

администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) - Захарова С.А. (доверенность от 29.11.2011 N 289);

общества "Инвест-Консалтинг" - Фролов А.С. (доверенность от 04.08.2010).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество "Инвест-Консалтинг" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 18.02.2011 N 563 объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа в части цены договора путем принятия п. 2.1 названного договора в редакции протокола разногласий от 10.03.2011 к договору купли-продажи от 18.02.2011 N 563, а именно: "цена объекта составляет 35 825 423,73 руб., кроме того, покупатель уплачивает НДС в сумме 6 448 576,27 руб. в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации".

Судом первой инстанции по ходатайству истца на основании ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ненадлежащего ответчика по делу - комитета надлежащим - администрацией.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены комитет и общество "Трансэнергоресурс".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.11.2011 (судья Громова Л.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2012 (судьи Дюкин В.Ю., Суслова О.В., Голубцова Ю.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Инвест-Консалтинг" просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Заявитель полагает, что указанная норма вступила в силу лишь с 01.04.2011, в связи с чем у общества "Трансэнергоресурс" отсутствовали основания для проведения экспертизы своего отчета. Заявитель считает оценку рыночной стоимости выкупаемого имущества, произведенную обществом "Трансэнергоресурс", недостоверной, указывая, что судами необоснованно не принято во внимание экспертное заключение от 18.08.2011 N 1099/105, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы.

Администрацией отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено указанным Кодексом.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, общество "Инвест-Консалтинг" на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 25.12.1997 N 10700006/15690164 (в редакции дополнительных соглашений от 14.07.2000, от 30.10.2000, от 03.01.2001, от 23.04.2002, от 19.06.2002, от 03.01.2004, от 15.06.2004, от 25.06.2004, от 11.12.2007, от 29.11.2007, от 28.12.2007) является арендатором объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения общей площадью 1215 кв. м, расположенного на первом, втором этажах и в подвале здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 38. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии 66 АГ N 366981, указанный объект недвижимости является собственностью муниципального образования "город Екатеринбург".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.09.2009 по делу N А60-26412/2009 признан незаконным отказ комитета в предоставлении обществу "Инвест-Консалтинг" преимущественного права на приобретение (приватизацию) арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 38, оформленный письмом от 16.04.2009, исх. N 02.12-24-4292; на комитет возложена обязанность совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Комитетом подготовлен и направлен обществу "Инвест-Консалтинг" проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 18.02.2011 N 563, согласно которому на основании Закона N 159 комитет, действующий от имени администрации, продает, а покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда - помещения, литера А1, общей площадью 1215 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал - помещения N 1-22; 1-й этаж - помещения N 1-19, 25-37; 2-й этаж - помещения N 1-34, с назначением - жилое, расположенные по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 38, кадастровый номер объекта 66:01/01:00:1211:38:05 (п. 1.2 договора).

Согласно п. 2.1 данного договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 50 330 000 руб., кроме того, покупатель уплачивает НДС в сумме 9 059 400 руб. в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Цена договора определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 01.12.2010 N 635, подготовленного обществом "Трансэнергоресурс".

Общество "Инвест-Консалтинг", не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены указанного объекта недвижимого имущества - 50 330 000 руб., направило в адрес комитета протокол разногласий от 10.03.2011 к договору, предложив изложить данное условие договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 35 825 423,73 руб., кроме того, покупатель уплачивает НДС в сумме 6 448 576,27 руб. в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации". Стоимость объекта недвижимого имущества определена заявителем с учетом данных отчета об оценке от 30.12.2010 N 2010-Н-275, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости и бизнеса" по заданию общества "Инвест-Консалтинг".

Поскольку возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи разногласия, касающиеся цены выкупаемого недвижимого имущества, не урегулированы, общество "Инвест-Консалтинг" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности для целей названного Закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Положениями Закона N 159-ФЗ определено, что для сторон сделки в случае приватизации государственного или имущества путем использования преимущественного права выкупа арендуемого имущества также установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и с учетом того, что в материалы дела представлены два отчета об определении его рыночной стоимости, судом первой инстанции по ходатайству общества "Инвест-Консалтинг" назначена судебная экспертиза на предмет установления соответствия отчета общества "Трансэнергоресурс" об оценке рыночной стоимости имущества от 01.12.2010 N 635 законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Проведение экспертизы поручено экспертам некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" Осипову С.В. и Самохиной Н.А.

Оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами заключение по результатам проведенной судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выводы экспертов носят предположительный характер, в связи с чем такое заключение не может быть принято в качестве доказательства недостоверности оспариваемого отчета об оценке, и определил рыночную стоимость объекта оценки на основании отчета общества "Трансэнергоресурс" в размере 50 330 000 руб. При этом судом принято во внимание заключение от 16.12.2010 N 128/08-10, выполненное саморегулируемой организацией НП "Межрегиональный союз оценщиков" на основании ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности, согласно которому отчет общества "Трансэнергоресурс" соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Судом апелляционной инстанции с целью установления соответствия выполненного обществом "Трансэнергоресурс" отчета об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества требованиям действующего законодательства назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Консалтинг Групп" Радько С.Г.

Как следует из выводов экспертного заключения, подготовленного по результатам повторной экспертизы, отчет от 01.12.2010 N 635 об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный обществом "Трансэнергоресурс", соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3. В заключении указано: существенных замечаний и ошибок не выявлено, указанные экспертом замечания несущественны и не влияют на итоговый результат оценки; повторного определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках данного экспертного заключения не требуется. В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности, отчет об оценке от 01.12.2010 N 635 может быть признан документом, содержащим сведения доказательного характера.

Таким образом, заключение повторной судебной экспертизы свидетельствует об обстоятельствах, опровергающих утверждение заявителя о недостоверности результата оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, произведенной обществом "Трансэнергоресурс".

В соответствии с ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции в результате оценки представленных в материалы дела доказательств, в том числе экспертных заключений, составленных по результатам проведения назначенных судами обеих инстанций судебных экспертиз, правильно установлена обоснованность вывода суда первой инстанции об определении условия спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого объекта в размере 50 330 000 рублей.

Довод заявителя о неправильном применении судами ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности отклоняется как основанный на неверном толковании указанной нормы, кроме того, данный довод не влияет на существо принятого судами решения.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования суда апелляционной инстанций, и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем оснований для переоценки у суда кассационной инстанции не имеется (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.11.2011 по делу N А60-10265/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Консалтинг" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

Д.И. Мындря Э.М. Маликова