Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2012 г. N 17АП-8446/11

г. Пермь

16 мая 2012 г.

Дело N А60-10265/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 мая 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Голубцовой Ю.А., Сусловой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Консалтинг": Фролов А.С., доверенность от 04.08.2010,

от ответчика - администрации города Екатеринбурга: не явились,

от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс": Жарко Е.И., доверенность от 14.10.2011, Шихранова Л.В., доверенность от 27.03.2012,

от третьего лица - департамента по управлению муниципальным имуществом: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Консалтинг"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 15 ноября 2011 года

по делу N А60-10265/2011

принятое судьей Громовой Л.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Консалтинг"

к администрации города Екатеринбурга,

третьи лица: департамент по управлению муниципальным имуществом, общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО) "Инвест-Консалтинг" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 563 от 18.02.2011 объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа - "помещения (литер А1). Площадь общая 1215 кв.м. Номера на поэтажном плане: подвал - помещения N 1-22; 1 этаж - помещения NN 1-19, 25-37; 2 этаж - помещения NN 1-34. Назначение - нежилое. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 38", кадастровый номер объекта: 66:01/01:00:1211:38:05. Истец просил п. 2.1 названного договора изложить в редакции протокола разногласий от 10.03.2011 к договору купли-продажи N 563 от 18.02.2011, а именно: "цена объекта составляет 35 825 423, 73 (тридцать пять миллионов восемьсот двадцать пять тысяч четыреста двадцать три рубля семьдесят три копейки) руб., кроме того, покупатель уплачивает НДС в сумме 6 448 576, 27 (шесть миллионов четыреста сорок восемь тысяч пятьсот семьдесят шесть рублей двадцать семь копеек) рублей в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации".

Судом первой инстанции по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика по делу - Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом надлежащим - администрацией города Екатеринбурга (ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом привлечен к участию в деле в качестве третьего лица (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В таком же качестве к участию в деле привлечено общество "Трансэнергоресурс".

Решением от 15.11.2011 в удовлетворении иска отказано: спорные условия договора N 563 от 18.02.2011 объекта муниципального нежилого фонда приняты в следующей редакции: пункт 2.1 "Цена объекта составляет 50 330 000 (пятьдесят миллионов триста тридцать тысяч) рублей (без учета НДС)".

Определяя рыночную цену арендуемого объекта в размере 50 330 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость на основании отчета от 01.12.2010 N 635, составленного обществом "Трансэнергоресурс" по заявке Комитета, и отклоняя ссылку истца о недостоверности данной величины рыночной стоимости объекта оценки, суд первой инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы от 18.08.2011 N 1099/105, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы, представленные доказательства и письменные возражения на заключение судебной экспертизы, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание экспертов, пришел к выводу о том, что заключение судебной экспертизы не может быть принято в качестве достаточного доказательства при определении рыночной стоимости объекта и признания недостоверным отчета от 01.12.2010 N 635, составленного обществом "Трансэнергоресурс".

Суд первой инстанции указал на то, что данное экспертное заключение в качестве доказательства недостоверности отчета не принимается, поскольку в нем отсутствуют однозначные выводы относительно взаимосвязи выявленных нарушений в отчете ООО "Трансэнергоресурс" с величиной указанной в нем рыночной стоимости объекта оценки и возможности ее определения как недостоверной.

При этом суд, руководствуясь ст. 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности", приняв во внимание экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 16.12.2010 N 128/08-10 по проверке положенного в основу определения стоимости отчуждаемого имущества отчета N 635 общества "Трансэнергоресурс", согласно которому оспариваемый отчет соответствует федеральным стандартам оценки, существенных замечаний, влияющих на итоговый результат не выявлено, пришел к выводу, что при отчуждении арендуемого объекта недвижимости следует руководствоваться рыночной стоимостью данного имущества, определенной в отчете общества "Трансэнергоресурс".

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, иск удовлетворить. Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства, по мнению истца, свидетельствующие о том, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества, произведенная ООО "Трансэнергоресурс", является недостоверной. Истец считает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание экспертное заключение от 18.08.2011 N 1099/105, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчик и третьи лица в отзывах на апелляционную жалобу выразили возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзывах на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Определением апелляционного суда от 15.02.2012 по делу N А60-10265/2011 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Радько Сергею Григорьевичу; производство по делу на период проведения экспертизы было приостановлено.

Определением от 30.03.2012 назначено судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу и проведения в этом же судебном заседании судебного разбирательства по апелляционной жалобе истца.

Поскольку обстоятельства, вызвавшие приостановление производства по делу N А60-10265/2011 устранены, арбитражный суд возобновил производство по настоящему делу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, истец является арендатором объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения общей площадью 1215 кв.м, расположенного на первом, втором этажах и в подвале здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, 38, которое является собственностью муниципального образования "город Екатеринбург" (свидетельство о государственной регистрации права 66 АГ 366981) на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 25.12.1997 N 10700006/15690164 (в редакции дополнительных соглашений от 14.07.2000, от 30.10.2000, от 03.01.2001, от 23.04.2002, от 19.06.2002, от 03.01.2004, от 15.06.2004, от 25.06.2004, от 11.12.2007, от 29.11.2007, от 28.12.2007).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.09.2090 по делу N А60-26412/2009 признан незаконным отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в предоставлении обществу "Инвест-Консалтинг" преимущественного права на приобретение (приватизацию) арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, 38, оформленный письмом от 16.04.2009, исх. N 02.12-24-4292; на Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом возложена обязанность совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Комитетом подготовлен и направлен обществу "Инвест-Консалтинг" проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 563 от 18.02.2011, согласно которому на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) Комитет, действующий от имени администрации города Екатеринбурга, продает, а покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда - "помещения (литер А1). Площадь общая 1215 кв.м. Номера на поэтажном плане: подвал - помещения N 1-22; 1 этаж - помещения N 1-19, 25-37; 2 этаж - помещения N 1-34. Назначение - жилое. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 38", кадастровый номер объекта: 66:01/01:00:1211:38:05" (далее объект) (п. 1.2 договора).

Согласно п.2.1 данного договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 50 330 000 руб., кроме того, покупатель уплачивает НДС в сумме 9 059 400 руб. в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Цена договора определена на основании отчёта ООО "Трансэнергоресурс" об оценке рыночной стоимости имущества от 01.12.2010 N 635.

Общество "Инвест-Консалтинг", не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены указанного объекта недвижимого имущества - 50 330 000 руб., направило в адрес Комитета протокол разногласий от 10.03.2011 к договору, предложив изложить данное условие договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 35 825 423 руб. 73 коп. кроме того, покупатель уплачивает НДС в сумме 6 448 576, 27 руб. в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации"

Поскольку возникшие разногласия не урегулированы, ООО "Инвест-Консалтинг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и учитывая, что в материалы дела представлены два отчета об определении его рыночной стоимости, судом первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза на предмет установления соответствия отчета ООО "Трансэнергоресурс" об оценке рыночной стоимости имущества от 01.12.2010 N 635 законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки (определение от 19.07.2011). Проведение экспертизы поручено экспертам Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО".

Оценив заключение эксперта Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" от 18.08.2011 N 1099/105, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы, по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, в том числе заключением от 16.12.2010 N 128/08-10, выполненным саморегулируемой организацией НП "Межрегиональный союз оценщиков" по проверке положенного в основу определения стоимости отчуждаемого имущества отчета N 635 общества "Трансэнергоресурс", согласно которому оспариваемый отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, судом первой инстанции принята цена спорного имущества, определенная оценщиком - ООО "Трансэнергоресурс" в отчете N 635, суд определил рыночную стоимость объекта оценки в размере 50 330 000 рублей.

Судом апелляционной инстанции с целью установления соответствия выполненного обществом "Трансэнергоресурс" отчета об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества требованиям действующего законодательства определением от 15.02.2012 по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Консалтинг Групп" Радько С.Г.

Как следует из выводов экспертного заключения, отчет N 635 от 01.12.2010 об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный ООО "Трансэнергоресурс", соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 и Федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3. В заключении указано: существенных замечаний и ошибок не выявлено, указанные экспертом замечания не существенны и не влияют на итоговый результат оценки; повторное определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках данного экспертного заключения не требуется, в соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998, отчет об оценке N 635 от 01.12.2010 может быть признан документом, содержащим сведения доказательного характера.

Таким образом, заключение судебной экспертизы свидетельствует об обстоятельствах, опровергающих утверждение истца о недостоверности результата оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, произведенной ООО "Трансэнергоресурс".

Арбитражный апелляционный суд исследовал и оценил возражения истца относительно экспертного заключения, составленного по результатам проведения повторно назначенной судебной экспертизы по делу.

Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Проведение судебной экспертизы и ее результат, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, соответствует положениям ст. 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

В заключении эксперта содержится однозначный вывод о том, что отчет N 635 от 01.12.2010 ООО "Трансэнергоресурс" соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Законом об оценочной деятельности.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Сомнительности в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом, осуществившим в рамках назначенной арбитражным судом судебной экспертизы, методике исследования, не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (ст. 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Выраженное истцом сомнение в обоснованности выводов эксперта, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Доводы истца о недостоверности результата произведенной ООО "Трансэнергоресурс" оценки спорного объекта, не могут быть приняты судом во внимание.

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для сторон сделки в случае приватизации государственного или имущества путем использования преимущественного права выкупа арендуемого имущества также установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст.17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и(или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Арбитражный суд апелляционной инстанции в результате оценки соответствующих обстоятельств, с учетом представленного экспертного заключения, составленного по результатам проведения назначенной судом экспертизы, в отсутствие данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии оспариваемого отчета положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), суд первой инстанции правомерно определил условия спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого объекта в размере 50 330 000 рублей.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.11.2012 по делу N А60-10265/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

О.В. Суслова Ю.А. Голубцова