Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 августа 2012 г. N Ф09-4741/12 по делу N А76-17957/2011

Екатеринбург

06 августа 2012 г.

Дело N А76-17957/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Семеновой З.Г., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промторг" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.12.2011 по делу N А76-17957/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества - Гумбург А.Н. (доверенность от 01.08.2012), Коротин П.А. (генеральный директор, протокол от 10.12.2009).

Общество обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области (далее - администрация), к Собранию депутатов Аргаяшского муниципального района Челябинской области (далее - Собрание депутатов) с заявлением о признании за обществом преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества - нежилого помещения N 2 площадью 295,8 кв.м, находящегося в здании гостиницы, расположенной по адресу: Челябинская область, с. Аргаяш, ул. 8 Марта, д. 40, а также о признании недействительным решения Собрания депутатов от 24.08.2011 N 82 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, находящегося по адресу: с. Аргаяш, ул. 8 Марта, д. 40 (часть помещения 1-го этажа), площадью 295,8 кв. м.".

Решением суда от 28.12.2011 (судья Бастен Д.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами положений п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что договор безвозмездного пользования от 20.10.2003 фактически являлся возмездным, так как был заключен в целях прикрытия договора аренды. Стороны намеревались произвести расчет за выполненные обществом ремонтные работы путем погашения стоимости арендной платы. Кроме того, по мнению общества, судами необоснованно не принято во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-22644/2010, которым подтверждено наличие у общества преимущественного права на выкуп спорного помещения.

В представленном отзыве Прокуратура Челябинской области возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу общества - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом Аргаяшского района (арендодатель; далее - комитет) подписан договор аренды от 01.02.2003 N 03, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя (муниципальное учреждение "Центр социальной помощи населению Аргаяшского района") сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое и подвальное помещение вместе с оборудованием, расположенное по адресу: Челябинская область, Аргаяшский район, с. Аргаяш, ул. 8 Марта, д. 40, общей площадью 333 кв. м (п. 1.3 договора).

Из п. 1.2 договора следует, что имущество передается в аренду для использования с сохранением профиля (общественное питание).

Срок действия договора определен сторонами с 01.02.2003 по 01.02.2052 (п. 8.1 договора).

После подписания договора аренды между обществом и балансодержателем имущества - муниципальным учреждением "Центр социальной помощи населению Аргаяшского района" составлен акт приемки-передачи основных средств.

Сведений о государственной регистрации договора аренды от 01.02.2003 N 03 не имеется.

Право собственности на нежилое здание гостиницы общей площадью 934,6 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Аргаяшский район, с. Аргаяш, ул. 8 Марта, д. 40, зарегистрировано за Муниципальным образованием "Аргаяшский район" Челябинской области в лице комитета 29.12.2005 на основании акта передачи имущества в муниципальную собственность от 31.05.1994 и постановления Главы муниципального образования "Аргаяшский район" Челябинской области от 12.08.2003 N 602, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Между обществом (исполнитель) и комитетом (заказчик) 01.03.2003 подписан договор возмездного оказания услуг, по условиям которого исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, указанные в п. 1.2 договора, а заказчик обязуется оплатить эти услуги (п. 1.1 договора).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено проведение капитального ремонта помещения заказчика с целью организации в этом помещении кафе.

Цена данного договора состоит из суммы актов выполненных работ в соответствии с утвержденной сметой (п. 3.1 договора).

Уплата заказчиком исполнителю цены договора осуществляется путем возвращения арендной платы на счет исполнителя в размере выполненных работ (п. 3.2 договора).

Распоряжением Главы Аргаяшского района Челябинской области от 17.10.2003 N 648-р утверждены представленные сметы и акты выполненных работ обществом на сумму 2 348 841 руб., затраченные на капитальный ремонт здания кафе по ул. 8 Марта, д. 40 в с. Аргаяш. Данным распоряжением комитету поручено заключить с обществом договор безвозмездного пользования в отношении здания кафе, расположенного по адресу: с. Аргаяш ул. 8 Марта, д. 40, на срок до 01.08.2016.

Между Муниципальным образованием "Аргаяшский район" в лице комитета и обществом (ссудополучатель) 20.10.2003 подписан договор безвозмездного пользования, по условиям которого комитет передает, а ссудополучатель принимает в безвозмездное пользование муниципальное имущество Аргаяшского района согласно акту на сумму 1 060 550 руб. по балансовой стоимости, расположенное по адресу Челябинская область, с. Аргаяш, ул. 8 Марта, д. 40 (333 кв. м и подвал) для организации кафе (п. 1.1 договора).

Договор заключен на срок до 01.08.2016 (п. 4.1 договора).

Имущество передано обществу по акту приема-передачи от 20.10.2003.

Администрация в письме от 19.10.2007 N 1637 обратилась к обществу с предложением расторгнуть договор безвозмездного пользования от 20.10.2003, заключить договор аренды на занимаемое помещение и заплатить арендную плату с 01.04.2005 по 01.11.2007 в размере 505 950 руб.

Общество в письме от 25.10.2007 N 68 сообщило, что не находит законных оснований для расторжения договора безвозмездного пользования. Кроме того, общество указало, что поскольку в период с 01.04.2005 по 01.11.2007 действовал и действует договор безвозмездного пользования, не предусматривающий уплату арендной платы, каких-либо законных оснований для уплаты требуемой суммы в размере 505 950 руб. в качестве арендной платы не имеется.

Комитетом и обществом 01.11.2007 подписано соглашение о расторжении договора о передаче имущества в безвозмездное пользование от 20.10.2003 и договор аренды N 30, по условиям которого комитет (арендодатель) сдает, а общество (арендатор) принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение N 2 общей площадью 295,8 кв. м, находящееся в нежилом здании гостиницы, расположенном по адресу: Челябинская область, с. Аргаяш, ул. 8 Марта, д. 40 (п. 1.1 договора).

Срок действия договора определен сторонами с 01.11.2007 по 01.11.2017 (п. 7.1 договора).

Сторонами договора подписан акт приема-передачи арендованного имущества.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Общество 29.07.2009 обратилось в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение имущества, находящегося по адресу: Челябинская область, с. Аргаяш, ул. 8 Марта, д. 40, арендуемого в течение трех и более лет по договору от 01.11.2007 N 30.

Решением Собрания депутатов от 25.08.2009 N 65 утвержден Перечень муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности Аргаяшского муниципального района, предназначенного для приватизации в целях имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Решением Собрания депутатов от 25.08.2009 N 66 утвержден перечень муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности Аргаяшского муниципального района, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. В данный перечень включен спорный объект недвижимости - нежилое помещение N 2 площадью 295,8 кв. м, находящееся в здании гостиницы, расположенной по адресу: Челябинская область, с. Аргаяш, ул. 8 Марта, д. 40.

Администрация в письме от 28.08.2009 N 1321 сообщила обществу о том, что арендуемое имущество включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и данное имущество не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендуемых это имущество.

Решением Собрания депутатов от 26.08.2010 N 52 в решение Собрания депутатов от 25.08.2009 N 66 внесены изменения - спорное помещение исключено из перечня муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности Аргаяшского муниципального района, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Решением Собрания депутатов от 26.08.2010 N 53 в решение Собрания депутатов от 25.08.2009 N 65 внесены изменения - в Перечень муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности Аргаяшского муниципального района, предназначенного для приватизации в целях имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства включена строка N 4 следующего содержания: "нежилое помещение, расположенное по адресу: с. Аргаяш, ул. 8 Марта, д. 40, площадью 295,8 кв. м".

Решением Собрания депутатов от 26.08.2010 N 54 утверждены условия приватизации муниципального имущества: нежилое помещение N 1 в здании гостиницы, расположенной по адресу: с. Аргаяш, ул. 8 Марта, д. 40: продать данное нежилое помещение в собственность общества, которое имеет преимущественное право на приобретение арендованного имущества, установлена цена продажи - по результатам оценки, установлена форма платежа - единовременный.

Прокуратурой Аргаяшского района 23.08.2011 представлен протест N 5-2011 на решение Собрания депутатов от 26.08.2010 N 54. Данным протестом прокурор потребовал от Собрания депутатов отменить решение от 26.08.2010 N 54 как незаконное. Основанием для представления указанного протеста послужил вывод прокурора о нахождении у общества имущества, подлежащего приватизации менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Рассмотрев протест прокурора Аргаяшского района, Собрание депутатов 24.08.2011 приняло решение N 81 об отмене решения от 26.08.2010 N 53.

В этот же день 24.08.2011 Собранием депутатов принято решение N 82 об отмене решения Собрания депутатов от 26.08.2010 N 54. Кроме того, данным решением утверждены условия приватизации спорного помещения: цена продажи - рыночная стоимость; способ продажи - аукцион; форма платежа - единовременная; дата проведения аукциона - после проведения оценки помещения.

Общество, полагая, что решение Собрания депутатов от 24.08.2011 N 82 является незаконным и нарушает его преимущественное право на выкуп арендуемого помещения, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого акта закону или иному нормативном правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 N 134) при применении положений ст. 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договор аренды от 01.02.2003 N 03 со сроком действия с 01.02.2003 по 01.02.2052 в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем признали данный договор незаключенным.

Установив, что арендные отношения по поводу спорного имущества между сторонами возникли лишь с 01.11.2007 на основании надлежаще заключенного договора аренды N 30, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии совокупности предусмотренных ст. 3 Закона N 159-ФЗ условий для реализации обществом преимущественного права на приобретение спорного имущества.

При этом суды правомерно отклонили доводы общества о возмездном характере договора безвозмездного пользования имуществом от 20.10.2003, так как на момент действия договора возмездного оказания услуг от 01.03.2003 между обществом и комитетом отсутствовали арендные отношения ввиду незаключенности договора аренды от 01.02.2003, а из условий договора безвозмездного пользования от 20.10.2003 не усматривается, что стоимость услуг, оказанных обществом комитету, засчитывается в счет платы за пользование недвижимым имуществом по данному договору.

Ссылка общества на то, что администрация признала факт наличия арендных отношений с обществом, предложив в письме от 19.10.2007 заключить договор аренды и заплатить арендную плату с 01.04.2005, обоснованно отклонена судами, поскольку приведенная переписка, в отсутствие надлежащим образом заключенного договора аренды, не является доказательством, безусловно свидетельствующим о наличии между сторонами возмездных договорных отношений по владению спорным недвижимым имуществом. Кроме того, общество в письме от 25.10.2007 N 68 указало, что в период с 01.04.2005 по 01.11.2007 действовал и действует договор безвозмездного пользования, не предусматривающий уплату арендной платы.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами не принято во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-22644/2010, которым подтверждено наличие у общества преимущественного права на выкуп спорного помещения, судом кассационной инстанции не принимается, поскольку к участию в деле N А76-22644/2011 не было привлечено Собрание депутатов. Кроме того, указанный судебный акт вынесен без учета обжалуемого по настоящему делу решения Собрания депутатов от 24.08.2011 N 82.

При таких обстоятельствах, учитывая, что общество не доказало нарушение его прав оспариваемым решением Собрания депутатов от 24.08.2011 N 82, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.12.2011 по делу N А76-17957/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промторг" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

З.Г. Семенова А.Ю. Смирнов