Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 августа 2012 г. N Ф09-6887/12 по делу N А71-12171/2011

Екатеринбург

17 августа 2012 г.

Дело N А71-12171/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 августа 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Мындря Д.И., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 52" (далее - общество "Магазин N 52") на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09.02.2012 по делу N А71-12171/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.

Общество "Магазин N 52" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Управлению муниципального имущества города Воткинска (далее - управление) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора от 22.12.2007 N 714-08 аренды объекта муниципального нежилого фонда.

Обществом "Магазин N 52" в Арбитражный суд Удмуртской Республики направлено заявление о признании незаконным отказа управления в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого по договору аренды от 22.12.2007 N 714-08 нежилого помещения, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. 1 Мая, д. 149.

Указанные исковые дела объединены Арбитражным судом Удмуртской Республики в одно производство по делу N А71-12171/2011.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальные предприниматели Неганов М.Н., Кузнецова Л.Е., Минеева А.А., Наберухина Е.И., Мамедгулиев Ф.М., Кононова Е.Ю., общество с ограниченной ответственностью "Мария" - ранее субарендаторы, ныне арендаторы спорных помещений в здании, расположенном по адресу: г. Воткинск, ул. 1 Мая, д. 149.

Решением арбитражного суда от 09.02.2012 (судья Конькова Е.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 (судьи Усцов Л.А., Виноградова Л.Ф. Голубцова Ю.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Магазин N 52" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 168, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что управлением нарушен порядок досрочного расторжения договора аренды, так как арендатор не был уведомлен о необходимости устранить нарушения условий договора аренды, а также ему не было предложено расторгнуть договор. По мнению заявителя, указанные обстоятельства свидетельствуют о недействительности сделки по одностороннему отказу от договора и сохранении действия договора аренды. Заявитель также указывает на то, что действия управления по одностороннему отказу от договора аренды и последующему включению спорных помещений в Прогнозный план приватизации муниципального имущества направлены на создание препятствий обществу "Магазин N 52" в реализации своего преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Заявитель ссылается на противоречивость показаний третьих лиц, на которых основаны выводы судов о нарушении обществом "Магазин N 52" условий договора аренды, и отмечает, что в соответствии с заключенными договорами субаренды площадь переданных в субаренду помещений не превышает 50% от всех арендуемых площадей, а нахождение в помещениях арендатора чужого оборудования само по себе не означает, что они не используются арендатором.

В отзыве на кассационную жалобу управление указывает на несостоятельность доводов заявителя, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, между управлением (арендодатель) и обществом "Магазин N 52" (арендатор) заключен договор от 22.12.2007 N 714-08 аренды объекта муниципального нежилого фонда. По условиям договора арендатору на основании акта приема-передачи передано встроенное помещение в пятиэтажном жилом кирпичном доме, расположенном по адресу: г. Воткинск, ул. 1 Мая, д. 149, литера А, внутренние номера 14 - 31, общей площадью 404,4 кв. м, на срок с 02.01.2008 по 31.12.2008. Помещение выделено под торговую деятельность.

Дополнительным соглашением от 30.06.2008 договор от 22.12.2007 N 714-08 возобновлен на неопределенный срок.

Обществом "Магазин N 52" с согласия управления часть арендуемых помещений передана в субаренду (п. 2.2.2 договора).

Проверкой, проведенной управлением 27.04.2009, установлено, что торговая деятельность арендатором фактически не ведется, все площади сданы в субаренду; при оформлении субарендных отношений занижены площади фактически переданных в субаренду помещений субарендаторам - предпринимателю Кузнецову С.В., предпринимателю Кононовой Е.Ю., предпринимателю Неберухиной Е.И., обществу "Мария"; занятие предпринимателем Негановым М.Н. помещения N 18 в отсутствие на то надлежащим образом оформленных документов (п. 3.2.16 договора аренды); текущий и капитальный ремонт помещения не производится (п. 3.2.8 договора).

Управлением в адрес общества "Магазин N 52" направлено письмо от 06.05.2009 N 232 о выявленных нарушениях, к которому приложен акт проверки от 27.04.2009. Арендатору предложено дать письменные пояснения относительно выявленных нарушений. Данное письмо получено обществом "Магазин N 52" 07.05.2009.

Общество "Магазин N 52" 28.05.2009 представило управлению письменные объяснения по нарушениям, выявленным в ходе названной проверки, в котором подтвердило факт отсутствия у него торговой деятельности в спорном помещении ввиду тяжелого финансового положения. Общество указало на проведение в арендуемом помещении текущего ремонта, на самовольное занятие предпринимателем Негановым М.Н. помещения N 18, несоответствие занимаемых субарендаторами площадей с указанными в договорах объяснило ошибочностью замеров, проведенных в ходе проверки специалистами управления.

На основании акта от 27.04.2009 проверки арендуемого обществом "Магазин 52" нежилого помещения, объяснений, данных арендатором, управлением 26.06.2009 принято решение N 45 о расторжении договора аренды от 22.12.2007 N 714-08 в связи с нарушением арендатором существенных условий договора (п. 7.2.1, 7.2.4 договора).

Указанное уведомление о расторжении договора аренды вручено арендатору 29.06.2009.

Общество "Магазин N 52", считая расторжение договора недействительной сделкой, обратилось 01.12.2011 к управлению с требованием предоставить доступ в арендуемое помещение, а 06.12.2011 - с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Управление в доступе в помещения и в реализации обществом "Магазин N 52" преимущественного права отказало.

Общество "Магазин N 52", полагая, что расторжение договора аренды в одностороннем порядке является недействительной сделкой, а действия управления по отказу в реализации обществом преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества нарушают его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что расторжение договора аренды в одностороннем порядке произведено управлением в соответствии с условиями договора и положениями ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказ управления в реализации обществом "Магазин N 52" преимущественного права является законным и не нарушающим его права и законные интересы.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 2.2.2 договора аренды арендатору предоставлено право по письменному разрешению арендодателя сдавать в субаренду не более 50 % арендуемых площадей.

Право на односторонний отказ арендодателя от договора аренды предусмотрено п. 7.2 договора аренды от 22.12.2007, в том числе, в случае использования арендатором помещений с нарушением условий договора или неиспользованию помещений более трех месяцев, а также в случае передачи помещений или его части в субаренду без согласования с арендодателем.

В соответствии с п. 7.3 договора расторжение договора осуществляется на основании решения арендодателя и письменного уведомления арендатора о расторжении договора. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления арендодателем указанного уведомления арендатору.

Суды, установив факт нарушения арендатором условий использования арендуемого имущества, предусмотренных договором аренды, в том числе, передачу этого имущества в субаренду без согласования с арендодателем, признали действия арендодателя по одностороннему отказу от договора аренды от 22.12.2007 правомерными.

Из материалов дела следует, что общество "Магазин N 52" было уведомлено управлением о выявленных нарушениях условий использования арендуемого имущества и необходимости их устранения и получение данного уведомления обществом не оспаривается.

Исходя из того, что доказательств, опровергающих основания отказа арендодателя от договора, арендатором не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), уведомление о расторжении договора от 29.06.2009 направлено арендатору в соответствии с п. 7.3 договора, суды правомерно признали договор аренды от 22.12.2007 N 714-08 расторгнутым.

Положениями Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что преимущественным правом на приватизацию арендуемых помещений обладают субъекты малого и среднего предпринимательства, которые на момент обращения с соответствующим заявлением в уполномоченный орган владеют и пользуются имуществом на основании действующего договора аренды.

Установив, что общество "Магазин N 52" обратилось к управлению с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, находящегося по адресу: г. Воткинск, ул. 1 Мая, д. 149, 06.12.2011, т.е. после расторжения договора аренды этого имущества, суды пришли к правильному выводу о том, что преимущественное право у общества "Магазин N 52" отсутствует и управлением в его реализации отказано правомерно, нарушения прав и законных интересов заявителя не имеется.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного в удовлетворении требований общества "Магазин N 52" о признании одностороннего отказа управления от договора аренды от 22.12.200 N- 714-08 недействительной сделкой и действий управления по отказу в реализации преимущественного права незаконным судами обоснованно отказано.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на несоблюдение управлением порядка расторжения договора, предусмотренного ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению. Названной нормой урегулирован судебный порядок расторжения договора аренды, в то время как условиями п. 7.3 спорного договора предусмотрен внесудебный порядок расторжения договора, который, как установлено судами, управлением был соблюден.

Довод заявителя о том, что площадь переданных в субаренду помещений не превышает 50% от всех арендуемых площадей, отклоняется. Обществом "Магазин N 52" не представлено доказательств соблюдения указанного условия договора и не опровергнуто нарушение условий договора, послужившее основанием для расторжения договора аренды (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Прочие доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются как направленные на переоценку доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установление новых обстоятельств, что в полномочия суда кассационной инстанции не входит в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09.02.2012 по делу N А71-12171/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 52" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

Д.И. Мындря Е.А. Платонова