Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 августа 2012 г. N Ф09-6712/12 по делу N А76-17505/2011

Екатеринбург

22 августа 2012 г.

Дело N А76-17505/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Смирнова А.Ю., Мындря Д.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имуществом администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее - управление) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.02.2012 по делу N А76-17505/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.

Индивидуальный предприниматель Гартман Галина Николаевна обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением (с учетом уточнений круга лиц и требований по результатам проведенной в рамках дела судебной экспертизы, принятых судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к управлению и индивидуальному предпринимателю Кривошееву Игорю Анатольевичу о признании несоответствующим требованиям Федерального стандарта оценки отчета N 2010-11-145-1, выполненного предпринимателем Кривошеевым И.А. по определению рыночной стоимости нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Кирова, д. 24, и о признании недействительными результатов оценки по определению рыночной стоимости спорного объекта, а также о заключении договора купли-продажи муниципального имущества без номера и даты в следующей редакции:

Пункт 2.1. Нежилое помещение общей площадью 83 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Кирова, д.24, помещение N 1, продано за 1 578 000 (Один миллион пятьсот семьдесят восемь тысяч) руб. с учетом НДС в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Пункт 2.2. Оплата суммы, указанной в пункте 2.1. настоящего договора, производится "Покупателем" в рассрочку ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца. Сумма ежемесячного платежа по погашению основного долга должна составлять не менее 26 300 (двадцать шесть тысяч триста) рублей. Счет "Продавца" для основного платежа: УФК по Челябинской области (Управление имуществом администрации Копейского городского округа Челябинской области) ИНН 7411003610 КПП 741101001 БИК 047501001 код ОКАТО 75428000000 р/с 40101810400000010801 в ГРКЦ ГУ Банка России по Челябинской области города Челябинска КБК 20611402033040000410.

Пункт 2.4. Авансовый взнос в размере 26 300 (Двадцать шесть тысяч триста) руб. вносится не позднее 5 числа месяца, следующего за месяцем, в котором вступило в законную силу решение арбитражного суда по настоящему делу на тот же счет "Продавца", что и основной ежемесячный платеж. Далее оплата производится согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Пункт 4.1 исключить.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Независимый центр оценки собственности Дом XXI" (далее - общество "Независимый центр оценки собственности Дом XXI").

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.02.2012 (судья Мулинцева Е.М.) заявленные требования предпринимателя Гартман Г.Н. удовлетворены полностью. Отчет N 2010-11-145-1, выполненный 30.11.2010 предпринимателем Кривошеевым И.А. по определению рыночной стоимости нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Кирова, д. 24, признан недействительным. Определены условия договора купли-продажи указанного встроенного нежилого помещения, проект которого был направлен продавцом 08.06.2011, заключенного между Управлением и предпринимателем Гартман Г.Н., в следующей редакции:

Пункт 2.1. Нежилое помещение общей площадью 83 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Кирова, д.24, помещение N 1, продано за 1 337 288 (Один миллион триста тридцать семь тысяч двести восемьдесят восемь) руб. 14 коп без НДС, в соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью "Добровольное объединение мастеров Оценки". Пункт 2.2. Оплата суммы, указанной в пункте 2.1. настоящего договора, производится "Покупателем" в рассрочку ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца. Сумма ежемесячного платежа по погашению основного долга должна составлять не менее 26 300 (Двадцать шесть тысяч триста) рублей. Счет "Продавца" для основного платежа: УФК по Челябинской области (Управление имуществом администрации Копейского городского округа Челябинской области) ИНН 7411003610 КПП 741101001 БИК 047501001 код ОКАТО 75428000000 р/с 40101810400000010801 в ГРКЦ ГУ Банка России по Челябинской области города Челябинска КБК 20611402033040000410. Пункт 2.4. Авансовый взнос в размере 26 300 (двадцать шесть тысяч триста) рублей вносится не позднее 5 числа месяца, следующего за месяцем, в котором вступило в законную силу решение арбитражного суда по настоящему делу на тот же счет "Продавца", что и основной ежемесячный платеж. Далее оплата производится согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Пункт 4.1 исключен.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что в рассматриваемом случае стороны свободны в заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с чем оснований для применения к преддоговорным отношениям истца и ответчика положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. Заявитель считает, что судами неправомерно внесены изменения в незаключенный договор.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Гартман Г.Н. указывает на несостоятельность доводов заявителя, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, встроенное помещение N 1, общей площадью 83 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-30/038/2010-108, расположенное по адресу: Челябинская область, Копейск, ул. Кирова, д. 24, является муниципальной собственностью муниципального образования "Копейский городской округ", о чем выдано свидетельство о государственной регистрации от 30.03.2010.

По заданию управления независимым оценщиком - предпринимателем Кривошеевым И.В., подготовлен отчет об оценке N 2010-11-145-1, согласно которому рыночной стоимости указанного объекта по состоянию на 30.11.2011 составляет 2 083 000 руб.

Распоряжением управления от 30.05.2011 N 1874-р утверждено решение об условиях приватизации названного помещения и в адрес предпринимателя Гартман Г.Н. (покупатель) 08.06.2011 направлена оферта - договор купли-продажи с актом приема-передачи и графиком платежей.

Предпринимателем Гартман Г.Н. договор купли-продажи подписан с протоколом разногласий и возвращен управлению 05.07.2011, то есть до истечения 30 дней со дня получения оферты. Покупателем пункты 2.1, 2.2, 2.4 изложены в иной редакции, в частности, покупатель посчитал недостоверной рыночную стоимость, установленную продавцом на основании отчета независимого оценщика - предпринимателя Кривошеева И.В., и предложил заключить договор купли-продажи по цене 1 794 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 01.07.2011 N 110-21-6, подготовленным обществом "Независимый центр оценки собственности Дом XXI". Пункт 4.1 договора об обязанности покупателя застраховать в пользу продавца выкупаемое имущество предложено исключить.

Предприниматель Гартман Г.Н., ссылаясь на то, что между сторонами не было достигнуто соглашение по условиям договора и отчет об оценке N 2010-11-145-1 независимого оценщика предпринимателем Кривошеевым И.В. является недостоверным, обратилась в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что недостоверность отчета об оценке N 2010-11-145-1 от 30.11.2011, выполненный предпринимателем Кривошеевым И.А., подтверждена заключением экспертизы и урегулировали разногласия сторон относительно условий договора купли-продажи в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости спорного имущества, выполненным в рамках рассмотрения спора, и руководствуясь положениями гл. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости").

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Доказательств того, что предприниматель Гартман Г.Н. не соответствует требованиям ст. 3 Закона N 159-ФЗ, в материалы дела не представлено, ответчиком соответствующих возражений не заявлено. Тот факт, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным вышеуказанной нормой для преимущественного права на приобретение муниципального имущества, управлением признается и не оспаривается.

Как установлено судами, управлением во исполнение требований п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ обеспечено проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принято решение об условиях приватизации на основании отчета об оценке и покупателю направлен проект договора купли-продажи. Основанием для передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда явился отказ управления подписать договор купли-продажи на условиях протокола разногласий, представленного покупателем, в том числе в связи с предложением покупателем более низкой рыночной стоимости арендуемого имущества.

Исследовав и оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчеты, выполненные предпринимателем Кривошеевым И.А. и обществом с ограниченной ответственностью "Добровольное Объединение Мастеров Оценки", а также результаты проведенной в рамках рассматриваемого спора экспертизы, суды пришли к обоснованному выводу о том, что отчет, выполненный оценщиком Кривошеевым И.А., не отвечает принципу достоверности и использованные оценщиками сведения, методики, подходы и существенные факторы, могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

С учетом изложенного суды признали, что при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в отчете об оценке N 17/11-11-АЭ- 17505/2011, подготовленном экспертом в рамках данного спора, в сумме 1 337 288 руб. 14 коп без учета НДС.

Судами также урегулированы разногласия сторон по пунктам 2.2, 2.3 договора купли-продажи спорного нежилого помещения, которые изложены судом первой инстанции в новой редакции, а пункт 4.1 признан подлежащим исключению. Как указали суды, сторонами по данному пункту не достигнуто соглашение, в связи с чем вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 гл. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что положения ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяют свое действие на преддоговорные отношения сторон, поскольку в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении спорного договора, подлежит отклонению как основанный на неверном толковании указанных норм права и положений Закона N 159-ФЗ.

Доводов относительно правомерности и обоснованности прочих выводов судов управлением в кассационной жалобе не заявлено.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.02.2012 по делу N А76-17505/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления имуществом администрации Копейского городского округа Челябинской области - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

А.Ю. Смирнов Д.И. Мындря