Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20 мая 2015 г. N Ф09-2369/15 по делу N А47-13754/2013

Екатеринбург

20 мая 2015 г.

Дело N А47-13754/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Лазарева С.В., Смирнова А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Валиулиной М.В., рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга (далее - комитет) и общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская региональная оценочная компания" (далее - общество "Оренбургская региональная оценочная компания") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2014 по делу N А47-13754/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Гермес-Телеком" (далее - общество "Гермес-Телеком") - Лушникова Л.С. (доверенность от 12.05.2015 N 15/09), Лукина Е.А. (доверенность от 12.05.2015 N 15/10),

комитета - Кожемякина В.Н. (доверенность от 27.03.2014 N 1-28/5),

общество "Оренбургская региональная оценочная компания" - Коняхина О.Ю. (доверенность от 25.02.2015).

Общество "Гермес-Телеком" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к комитету, обществу "Оренбургская региональная оценочная компания" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете от 06.10.2013 N 038-790/13-о об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 6, расположенного в подвале одноэтажного здания (литера АА1Б) по адресу: г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, выполненном обществом "Оренбургская региональная оценочная компания", об определении достоверной величины рыночной стоимости указанного нежилого помещения N 6 в размере 837 511 руб. с учетом НДС, определенном экспертом Рыбаковой Ю.А. общества с ограниченной ответственностью "Авантаж" в заключении от 19.08.2014 N 135 и обязании комитета заключить договор купли-продажи арендованного нежилого помещения N 6, приняв п. 2.1, 2.5 договора в следующей редакции: пункт 2.1 "Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора согласно отчету об оценки составляет 837 511, 00 (восемьсот тридцать семь тысяч пятьсот одиннадцать) рублей, с учетом НДС"; пункт 2.5 "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 837 511, 00 (восемьсот тридцать семь тысяч пятьсот одиннадцать) рублей, с учетом НДС, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга" (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Оренбурга.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2013 (судья Бочарова О.В.) исковые требования удовлетворены. Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, указанную в отчете от 06.10.2013 N 038-790/13-о об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 6, расположенного по указанному адресу, определил достоверную величину рыночной стоимости нежилого помещения N 6 в размере 709 755 руб. без учета НДС и обязал принять пункты 2.1, 2.5 договора купли-продажи арендованного нежилого помещения N 6 между обществом "Гермес-Телеком" и комитетом в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 709 755 руб. без учета НДС." и "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 закона на сумму денежных средств в размере 709 755 руб. без учета НДС производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

Комитет, обращаясь с кассационной жалобой, считает судебные акты подлежащими отмене, как основанные на неправильном применении положений ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3, ч. 3 ст. 4, п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), ст. 8 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности). Комитет полагает, что не является ответчиком по данному спору, поскольку действующим законодательством предусмотрена обязанность органов местного самоуправления при установлении выкупной стоимости арендуемого имущества руководствоваться рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком, и комитет не является лицом ответственным за достоверность величины оценки. По мнению заявителя, истцу надлежало оспорить рыночную стоимость выкупаемого имущества путем обращения с самостоятельным иском. Как считает заявитель, рассматриваемый спор нельзя квалифицировать как преддоговорной, так как покупатель может обратиться в суд с иском о понуждении комитета заключить договор купли-продажи арендованного помещения только в том случае, если комитет будет уклоняться заключить договор по цене установленной судом. В данном случае уклонение комитетом не допущено. Заявитель также не согласен с возложением на него обязанности возместить судебные расходы по рассматриваемому спору. Комитет полагает, что на него не может быть возложена ответственность за ошибки допущенные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта.

В кассационной жалобе общество "Оренбургская региональная оценочная компания" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 24.2 Закона об оценочной деятельности. Как считает заявитель, при оценке достоверности отчета по основаниям, указанным в экспертном заключении, судами не принято во внимание, что проведение экспертизы достоверности отчета было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Авантаж", которое не является членом саморегулируемой организации оценщиков - НП "АРМО". Судебная экспертиза достоверности отчета независимого оценщика должна быть поручена эксперту той СРО, членом которой является оценщик, поскольку экспертиза отчетов оценщиков отнесено исключительно к компетенции экспертных советов СРО оценщиков. Заявитель указывает на допущенные при проведении судебной экспертизы нарушениях, которые свидетельствуют о недостоверности заключения эксперта. Оценщик также не согласен в датой, на которую произведена оценка рыночной стоимости объекта - 30.07.2013, поскольку считает, что судами не приведены мотивы установления данной даты, как даты обращения истца с заявлением о приватизации арендуемого объекта.

В отзывах на кассационные жалобы общество "Гермес-Телеком" ссылается не несостоятельность доводов заявителей, просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.

Как установлено судами, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга от 14.02.2013 N 1-1002к-11424 общество "Гермес-Телеком" является арендатором нежилого помещения N 6, общей площадью 51,6 кв. м, состоящего из комнат N 1-4, расположенного в подвале одноэтажного здания (литера АА1Б) по адресу: г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2. Срок действия договора аренды с 22.12.2012 по 20.12.2013.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.07.2013 серии 56-АБ 999671 нежилое помещение N 6 площадью 47,4 кв. м, расположенное в подвале одноэтажного здания (литера АА1Б) по адресу: г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "Город Оренбург".

Общество "Гермес-Телеком" неоднократно обращалось в комитет с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного в г. Оренбурге по адресу: пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.

Постановлением администрацией от 18.11.2013 N 3043-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2" принято решение о реализации преимущественного права арендатора - субъекта малого предпринимательства - общества "Гермес-Телеком" на приобретение арендуемого муниципального имущества: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 47,4 кв. м, этаж подвал, адрес (местонахождение) объекта: г. Оренбург, пер. Мало-Торговый / ул. Бурзянцева / пер. Рыбный, д. 1/30/2, нежилое помещение N 6. Предписано осуществить приватизацию указанного арендуемого муниципального имущества по цене 1 367 492 руб. 37 коп. (без учета НДС) в соответствии с письменным отчетом общества "Оренбургская региональная оценочная компания" об оценке рыночной стоимости от 06.10.2013 N 038-790/13-о.

Указанным постановлением комитету предписано заключить с обществом "Гермес-Телеком" договор купли-продажи арендуемого имущества с указанием порядка, сроков и размера платежей.

Комитет направил в адрес общества "Гермес-Телеком" проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, по условиям которого цена приобретаемого имущества составляет 1 367 492 руб. 37 коп. (п. 2.1 договора).

Не согласившись с выкупной ценой имущества, общество "Гермес-Телеком" письмом от 27.12.2013 N 01-13/2034 направило в адрес комитета протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором предложило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 987 000 руб., в том числе НДС", сославшись на результаты оценки рыночной стоимости по состоянию на 25.12.2013 выкупаемого имущества, отраженные в отчете от 26.12.2013 N 570, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие "ЭНАПРАКТ".

Комитет письмом от 13.01.2014 N 1-28/38 отклонил протокол разногласий со ссылкой на п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, что послужило основанием для обращения общества "Гермес-Телеком" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суды при рассмотрении данных требований исходили из того, что возникновение между истцом и ответчиками преддоговорного спора обусловлено признанием за истцом преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона N 159-ФЗ.

Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом (ст. 13 Закона об оценочной деятельности).

Согласно п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Судами с учетом рекомендаций названного информационного письма проведена судебная экспертиза для оценки достоверности отчёта от 06.10.2013 N 038-790/13 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 6 по состоянию на 30.07.2013.

Согласно заключению эксперта Рыбаковой Ю.А., подготовленному при рассмотрении спора в суде первой инстанции, отчет независимого оценщика - общества "Оренбургская региональная оценочная компания" от 06.10.2013 N 038-790/13 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 6 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что оказало влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Эксперт признал, что рыночная стоимость нежилого помещения N 6 по состоянию на 30.07.2013 (дата обращения общества "Гермес-Телеком" с соответствующим заявлением в уполномоченный орган) составляет 837 511 руб. с учетом НДС и 709 755 руб. без учета НДС.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, с учетом совокупной оценки представленных в материалов дела отчетов о рыночной стоимости спорного нежилого помещения в соответствии со ст. 71, ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному и обоснованному выводу об установлении условий спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого помещения в размере, определенном в заключении эксперта и указанном истцом в своем уточненном иске.

Ссылки комитета, изложенные в кассационной жалобе, на то, что он не является надлежащим ответчиком по данному спору, и требования об оспаривании достоверности рыночной стоимости арендуемого объекта, установленной независимым оценщиком, должны рассматриваться в самостоятельном порядке, рассмотрены и обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции.

Апелляционный суд верно указал на то, что достоверность результатов оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации. После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть постановлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Принимая во внимание, что разногласия относительно размера выкупной стоимости приватизируемого имущества возникли между комитетом и обществом "Гермес-Телеком" после направления проекта договора купли-продажи и отказа комитета заключить договор на условиях о цене, предложенной покупателем, возникший в результате этого спор правомерно рассмотрен судами как преддоговорной с привлечением в качестве ответчика комитета.

В данном случае требования об установлении цены договора купли-продажи сопряжены с требованиями о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки с привлечением оценщика в качестве соответчика по последнему из требований, и обусловлены ими, рассмотрение настоящего спора без участия на стороне ответчика представителя собственника приватизируемого имущества невозможно.

Судебные расходы обоснованно взысканы с комитета в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как с поигравшей стороны. Ссылка комитета на ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельна, поскольку порядок распределения судебных издержек регулируется нормами процессуального права.

Доводы общества "Оренбургская региональная оценочная компания" о том, что проведение экспертизы достоверности отчета было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Авантаж", которое не является членом саморегулируемой организации оценщиков - НП "АРМО", в то время как судебная экспертиза достоверности отчета независимого оценщика должна быть поручена эксперту той саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, а также о недостоверности заключения судебной экспертизы, подлежат отклонению.

Данные доводы получили надлежащую оценку суда апелляционной инстанции и оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

Как верно указал суд апелляционной инстанции, предусмотренная Законом об оценочной деятельности экспертиза отчета представляет собой внесудебный (административный) порядок проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не связывает суд обязанностью при проверке достоверности определения рыночной стоимости приватизируемого объекта в судебном порядке разрешать вопрос о такой достоверности в той СРО, членом которой является оценщик.

Заключение эксперта получило оценку судов наряду с другими доказательствами, представленными в материалы дела. При этом обществом "Оренбургская региональная оценочная компания" иного заключения СРО, изготовленного в соответствии ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности и опровергающего выводы экспертного заключения, в материалы дела не представлено.

Ссылки общества "Оренбургская региональная оценочная компания" на необоснованное установление судами даты обращения общества "Гермес-Телеком" с заявлением о приватизации арендуемого помещения 30.07.2013, и, следовательно, даты, по состоянию на которую должна определяться рыночная стоимость данного имущества, отклоняются, так как данное обстоятельство установлено судами на основании исследования и оценки имеющихся в материалах дела доказательств, и сторонами сделки - комитетом и обществом "Гермес-Телеком", не оспаривается. Как следует из материалов дела, на основании данного обращения комитетом было принято решение о приватизации арендуемого обществом имущества.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2014 по делу N А47-13754/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга и общества с ограниченной ответственностью "Оренбургская региональная оценочная компания" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

С.В. Лазарев А.Ю. Смирнов