Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 октября 2012 г. N Ф09-9699/12 по делу N А60-4929/2012

Екатеринбург

22 октября 2012 г.

Дело N А60-4929/12

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации г. Екатеринбурга (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.04.2012 по делу N А60-4929/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации - Сварцева Т.Н. (доверенность от 10.01.2012 N 3);

закрытого акционерного общества "Промышленно-строительная компания "Урал-Альянс" (далее - общество "Урал-Альянс") - Давыдов В.А. (доверенность от 07.12.2009 N 50-09).

Общество "Урал-Альянс" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 22.09.2011 N 5-2244 путем указания в приложении N 1 "Арендная плата на 2011 год" ставки арендной платы в размере 0,2% кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.04.2012 (судья Ванин П.Б.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 (судьи Голубцова Ю.А., Зеленина Т.Л., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителя, поскольку спорный земельный участок площадью 14 046 кв.м. сформирован из земельного участка площадью 46 523 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0000000:0336, предоставленного без проведения торгов, арендная плата за данный земельный участок подлежит исчислению на основании п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В отзыве на кассационную жалобу общество "Урал-Альянс" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании заявления общества "Урал-Альянс", распоряжения главы Екатеринбурга от 18.06.2006 N 1034-р "О предварительном согласовании общества "Урал-Альянс" места размещения группы жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными паркингами в границах улиц Чайковского-Юлиуса Фучика-Белинского" постановлением главы Екатеринбурга от 23.10.2006 N 1526 истцу предоставлен в аренду на 7 лет земельный участок из земель поселений площадью 46 523 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0000000:0336, расположенный в г. Екатеринбурге в границах улиц Чайковского-Юлиуса Фучика-Белинского, для строительства группы жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными паркингами.

Между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) на основании постановления главы Екатеринбурга от 23.10.2006 N 1526 заключен договор аренды от 25.10.2006 N 5-1323 указанного земельного участка, в соответствии с условиями которого истцу во временное владение и пользование за плату предоставлен земельный участок, имеющий местоположение в границах улиц Чайковского-Юлиуса Фучика-Белинского в Чкаловском районе г. Екатеринбурга под строительство и эксплуатацию группы жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными паркингами.

В соответствии с п. 6.1. договора договор действует с 23.10.2006 по 22.10.2013.

Согласно п. 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

Как следует из приложения N 1 к договору, ставка арендной платы согласована сторонами в размере 0,20 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением администрации от 09.12.2010 N 84 из указанного земельного участка образованы несколько земельных участков, в том числе земельный участок площадью 14 046 кв.м. без изменения разрешенного использования.

Истцу на основании постановления администрации от 17.08.2011 N 3384 предоставлен в аренду до 22.10.2012 земельный участок площадью 14 046 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0501056:97, расположенный в границах улиц Чайковского-Юлиуса Фучика-Белинского, для строительства группы жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными паркингами.

Администрация направила обществу "Урал-Альянс" проект договора аренды от 22.09.2011 N 5-2244, согласно которому на основании постановления администрации от 17.08.2011 N 3384 ответчик (арендодатель) предоставляет истцу (арендатору) указанный земельный участок в аренду для строительства и дальнейшей эксплуатации группы жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными паркингами.

В приложении N 1 к договору "Арендная плата за 2011 год" указана ставка арендной платы в размере 5% кадастровой стоимости земельного участка; произведен расчет арендной платы за август - декабрь 2011 года в общей сумме 3 479 744 руб. 30 коп. При расчете арендной платы ответчик исходил из положений п. 15 ст. 3 ФЗ "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Общество отказалось от заключения договора аренды на этом условии, подписав договор с протоколом разногласий, указав, что при расчете арендной платы должна применяться иная ставка, а именно 0,20% от кадастровой стоимости как это было предусмотрено в договоре аренды от N 5-1323 от 25.10.2006 и в постановлении Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП "Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области или право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".

Ответчик в письме от 16.01.2-12 N 233.5-01/44 указанный протокол разногласий отклонил, указав, что основания для перерасчета арендной платы на 2011 по договору аренды земельного участка от 22.09.2011 N 5-2244 отсутствуют.

Наличие между сторонами неурегулированных при заключении договора аренды от 22.09.2011 N 5-2244 разногласий относительно подлежащей применению при расчете арендных платежей размера ставки арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из наличия у истца преимущественного права арендатора на заключение с ним договора аренды образуемого земельного участка на прежних условиях и отсутствия оснований для применения повышенного размера арендной платы, предусмотренного п. 15 ст. 3 ФЗ "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии со ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в

ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Как следует из материалов дела, в связи с завершением истцом строительства части жилых домов на земельном участке площадью 46 523 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0000000:0336 и необходимостью определения площади и границ незастроенного земельного участка, из земельного участка площадью 46 523 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0000000:0336 образован земельный участок площадью 14 046 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0501056:97, который является новым объектом земельных правоотношений.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению положения указанных статей Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, предусматривающие преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды образуемого земельного участка на прежних условиях.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 15 ст. 3 ФЗ "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 5 % от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Как следует из условий договора аренды от 25.10.2006 N 5-1323, им предусмотрено определение размера арендной платы с применением ставки арендной платы - 0,20 % от кадастровой стоимости земельного участка, определенной на основании постановления Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП "Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области или право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".

Как установлено судами и следует из материалов дела, отдельные жилые дома уже введены в эксплуатацию, нарушение сроков строительства ответчиком не допущено, строительство в настоящий момент не закончено и продолжается.

Принимая во внимание, что разрешенное использование участка не изменилось и арендодатель не вправе в одностороннем порядке его изменять, а также исходя из того, что доказательств нарушения ответчиком нормативных сроков строительства не представлено, вывод судов об установлении ставки арендной платы в размере 0,2 является правильным, не противоречит ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлению от 31.01.2002 N 64-ПП, которым указанный размер ставки арендной платы установлен для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.

Довод заявителя о необходимости исчисления арендной платы по договору аренды от 22.09.2011 N 5-2244 на основании п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" судом апелляционной инстанции исследован и обоснованно отклонен. Оснований для переоценки у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.04.2012 по делу N А60-4929/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации г. Екатеринбурга - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

В.А. Купреенков А.А. Столяров