Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 ноября 2012 г. N Ф09-10359/12 по делу N А47-11903/2011

Екатеринбург

20 ноября 2012 г.

Дело N А47-11903/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Семеновой З.Г., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.05.2012 по делу N А47-11903/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.

Индивидуальный предприниматель Воропаев Александр Сергеевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к комитету о признании преимущественного права на приобретение в собственность объекта муниципальной собственности - арендованного нежилого помещения.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.05.2012 (судья Бабина О.Е.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель считает, что реализация преимущественного права предпринимателя на приватизацию арендуемого помещения невозможна, поскольку комната N 7, являющаяся предметом аренды, не является изолированной (обособленной), имеет внутреннее сообщение с другими помещениями, в связи с чем не может быть сформировано как самостоятельный объект права.

Как установлено судами, с 01.06.2006 предприниматель является арендатором муниципального имущества - части нежилого помещения N 2, состоящей из комнаты N 7 и мест общего пользования, общей площадью 20,8 кв. м, расположенной на первом этаже двухэтажного здания литера А, находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова, д. 46, в соответствии с договорами аренды муниципального нежилого фонда города Оренбурга.

Задолженность по арендным платежам за пользование указанными помещениями у предпринимателя отсутствует, площадь арендуемых помещений не превышает лимиты, установленные Законом Оренбургской области от 01.11.2008 N 2523/515-IV-ОЗ "О предельных значениях площади арендуемых помещений, находящихся в собственности Оренбургской области или в муниципальной собственности, и сроке рассрочки оплаты приобретаемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства".

Предприниматель обратился в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Письмом от 24.11.2009 N 6868/1-28 комитет сообщил предпринимателю, что заявление рассмотрено и готовится техническая документация для возможного перехода прав.

Предприниматель 26.07.2011 повторно обратился к комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 29.07.2011 N 1-285/3484 комитет отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, указав, что помещение площадью 20,8 кв. м, не может быть сформировано как самостоятельный объект права.

Предпринимателем 26.09.2011 направлено заявление о намерении выкупить только комнату N 7 площадью 15,8 кв. м, расположенную на первом этаже двухэтажного здания литера А, находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова, д. 46.

Ссылаясь на то, что комитет письмом от 20.10.2011 N 1-28/5091 отказал в реализации преимущественного права на приобретение указанного муниципального имущества в связи с тем, что часть нежилого помещения N 2, состоящая из комнаты N 7 площадью 15, 8 кв. м, не может быть сформирована как самостоятельный объект права, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованиями о признании за ним преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из отсутствия доказательств невозможности сформировать арендуемое помещение как самостоятельный объект права.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу ст. 3 указанного Закона (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение дух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как установлено судами, предприниматель соответствует требованиям, установленным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом отсутствие кадастрового учета испрашиваемого предпринимателем арендуемого помещения не признано судами основанием для отказа в реализации преимущественного права на его приватизацию.

Из пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что по смыслу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

По смыслу ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть уникальные характеристики объекта недвижимости, содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В силу ч. 5 указанной статьи кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

На основании исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, в том числе кадастрового паспорта помещения N 2, в состав которого входит арендуемая истцом комната N 7 площадью 15,8 кв. м, суды признали, что препятствий в формировании названной комнаты как самостоятельного объекта права не усматривается. То обстоятельство, что занимаемое арендатором помещение не поставлено на кадастровый учет не может свидетельствовать о невозможности идентифицировать его как объект недвижимости.

Учитывая, что доказательств обратного ответчиком не представлено, а отсутствие на момент обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права кадастрового учета арендуемого помещения не является ограничением данного права в соответствии с положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суды обоснованно удовлетворили требования предпринимателя.

С учетом изложенного ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что спорная комната не является изолированной (обособленной), имеет внутреннее сообщение с другими помещениями и не может быть сформирована как самостоятельный объект права, подлежат отклонению.

Выводы судов основаны на оценке всех представленных в материалы дела доказательствах в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции не имеется в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.05.2012 по делу N А47-11903/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

З.Г. Семенова С.В. Лазарев