Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 ноября 2012 г. N Ф09-10189/12 по делу N А50-5127/2012

Екатеринбург

23 ноября 2012 г.

Дело N А50-5127/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Лазарева С.В., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Кусакиной Ольги Викторовны на решение Арбитражного суда Пермского края от 19.06.2012 по делу N А50-5127/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2012 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.

Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Кусакиной О.В., обществу с ограниченной ответственностью "Уралсервис" (далее - общество "Уралсервис") о признании объектов недвижимого имущества - распределительный пункт административного здания - РП (литера Г), выгребную яму (литера Г1), ограждение (литера 1), ворота (литера 2), замощение (литера I), площадку для сбора мусора (литера II), расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а, самовольными постройками, возложении на предпринимателя Кусакину О.В. обязанности снести данный объект за свой счет, признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества от 11.04.2011, применении последствий недействительности данного договора путем признания отсутствующим права собственности общества "Уралсервис", предпринимателя Кусакиной О.В. на названный объект недвижимого имущества и исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Кусакиной О.В. на указанный объект (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра).

Определением от 08.06.2012 Управление Росреестра исключено из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, и на основании ст. 46, 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 19.06.2012 (судья Лядова Г.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2012 (судьи Виноградова Л.Ф., Дюкин В.Ю., Скромова Ю.В.) решение суда первой инстанции отменено. Исковые требования удовлетворены частично. Объекты недвижимого имущества - распределительный пункт административного здания - РП (литера Г), ограждение (литера 1), ворота (литера 2), замощение (литера I), площадка для сбора мусора (литера II), расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а, признаны самовольными постройками. На предпринимателя Кусакину О.В. возложена обязанность снести самовольные постройки: распределительный пункт административного здания - РП (литера Г), ограждение (литера 1), ворота (литера 2), замощение (литера I), площадку для сбора мусора (литера II), расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а, за свой счет. Договор купли-продажи от 11.04.2011 в части названных объектов признан недействительным в силу ничтожности. Признано отсутствующим право собственности предпринимателя Кусакиной О.В. на объекты: распределительный пункт административного здания - РП (литера Г), ограждение (литера 1), ворота (литера 2), замощение (литера I), площадку для сбора мусора (литера II), расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а. Из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена запись о государственной регистрации права собственности предпринимателя Кусакиной О.В. на указанные объекты недвижимого имущества. В удовлетворении остальных требований к предпринимателю Кусакиной О.В. и исковых требований к обществу "Уралсервис" в полном объеме отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Кусакина О.В. просит решение суда первой инстанции изменить, постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что спорные объекты не являются самовольными постройками и возведены в соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства. Заявитель указывает на то, что разрешительная документация на реконструкцию административного здания не могла быть оформлена предпринимателем Кусакиной О.В. в связи с наличием спора с администрацией г. Перми об установлении красных линий. По мнению заявителя, данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии у предпринимателя Кусакиной О.В. намерения на строительство новых объектов недвижимости. Заявитель ссылается на сохранение целевого назначения арендуемого земельного участка после возведения автостоянки и считает, что общество "Уралсервис" реализовало свое право на строительство вспомогательного объекта - автостоянку. Как полагает заявитель, судом апелляционной инстанции не учтено то обстоятельство, что ограждение литера 1 находится не только на арендуемом земельном участке, но и на земельном участке, принадлежащем предпринимателю Кусакиной О.В. на праве собственности.

В отзыве на кассационную жалобу департамент указывает на несостоятельность доводов заявителя, считает выводы суда апелляционной инстанции правомерными и обоснованными, просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между администрацией г. Перми (продавец) и обществом "Уралсервис" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 13.04.2005 N 75-36, согласно условиям которого на основании постановления администрации г. Перми от 07.04.2005 N 666 продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок площадью 1167,2 кв. м с кадастровым номером 59:01:44 1 0137:0013 из земель поселений (городских земель), расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а (литеры А, Б, Д), предназначенный для эксплуатации административного здания, ангара и здания склада, а покупатель обязуется принять и оплатить указанное имущество.

На основании данного договора 20.06.2005 произведена государственная регистрация права собственности общества "Уралсервис" на земельный участок.

Распоряжением начальника департамента от 27.07.2010 N 1764 обществу "Уралсервис" в аренду на 4 года 11 месяцев для реконструкции административного здания предоставлен земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410137:48, площадью 1145 кв. м, находящийся по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а, за счет земель населенных пунктов.

Между департаментом (арендодатель) и обществом "Уралсервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства от 06.10.2010 N 044-10П, согласно условиям которого арендатору во временное пользование на условиях аренды передается земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410137:48, площадью 1145 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а, для реконструкции административного здания в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть.

Срок договора установлен сторонами с 28.09.2010 по 27.08.2015 (пункт 4.1 договора аренды).

Государственная регистрация договора аренды произведена 29.10.2010.

Между обществом "Уралсервис" (продавец) и Кусакиной О.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 11.04.2011, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя за плату 1-этажную автомобильную стоянку, назначение: нежилое, общей площадью 355,9 кв. м, литеры А, Д, Г, Г1, 1, 2, I, II, находящуюся по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а, условный номер 59-59-20/007/2011-598, и земельный участок под административное здание, ангар и здание склада (литеры А, Б, Д) из земель поселений, общей площадью 1167,2 кв. м, кадастровый номер 59:01:44 1 0137:0013, находящийся по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а.

Обществом "Уралсервис" (арендатор) и Кусакиной О.В. (новый арендатор) подписано соглашение от 11.04.2011 N 1 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для строительства от 06.10.2010 N 44-10П.

В соответствии с пунктами 1, 2 названного соглашения арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя в полном объеме все права и обязанности по заключенному с арендодателем (департаментом) договору аренды земельного участка для строительства от 06.10.2010 N 44-10П, по которому арендатору в аренду передан земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:4410137:48, площадью 1145 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а, для реконструкции административного здания.

Государственная регистрация названного соглашения произведена 20.05.2011.

Право собственности Кусакиной О.В. на автомобильную стоянку и земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:4410137:13 20, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а, зарегистрировано 20.05.2011.

Предприниматель Кусакина О.В. 31.01.2012 обратилась к департаменту с заявлением о предоставлении ей в собственность земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410137:48, площадью 1145 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а, для использования под административное здание.

В ответ на данное заявление департамент в письме от 06.03.2012 N И-21-01-09-4331 сообщил предпринимателю Кусакиной О.В. о невозможности предоставления земельного участка в собственность.

Предпринимателю Кусакиной О.В. повторно взамен ранее выданного свидетельства от 20.05.2011 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 14.03.2012 на административное здание (литера А), здание хозяйственного блока (литера Д), объекты вспомогательного назначения: распределительный пункт административного здания - РП (литера Г), выгребную яму (литера Г1), ограждение (литера 1), ворота (литера 2), замощение (литера I), площадку для сбора мусора (литера II), назначение: нежилое, площадью застройки 355,9 кв. м, находящиеся по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а.

Департамент, полагая, что на земельном участке, предоставленном для реконструкции здания, без необходимой разрешительной документации возведены новые объекты недвижимости, на которые зарегистрировано право собственности, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что спорные объекты - распределительный пункт административного здания, выгребная яма, ограждение, замощение, площадка для сбора мусора, не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, поскольку они несут вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка и носят временный характер. Разрешение на строительство указанных объектов, не обладающих признаками недвижимой вещи, не требовалось, в связи с чем не имеется оснований для признания их самовольными постройками и возложения на предпринимателя Кусакину О.В. обязанности по их сносу. С учетом указанных обстоятельств судом отказано в признании договора купли-продажи в части отчуждения названных объектов недействительным (ничтожным). Суд первой инстанции также признал, что до прекращения действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, государственная регистрация спорных объектов как вспомогательных не нарушает прав истца.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что оснований для отнесения спорных объектов к вспомогательным, не обладающим признаками объектов недвижимости, не имеется.

В силу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 названной статьи.

Пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Абзацем 2 п. 22 названного постановления также установлено, что в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель.

Собственником земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410137:48, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а, на котором расположены спорные объекты, является муниципальное образование "Город Пермь", полномочиями по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, наделен департамент земельных отношений, что ответчиками не оспаривается.

Судом апелляционной инстанции на основании исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств с учетом пояснений представителей сторон установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410137:48, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а, предоставленном в аренду для реконструкции административного здания, возведен самостоятельный объект недвижимости - автостоянка, включающий в себя, помимо административного здания, объекты под литерами Г, Г1, 1, 2, I, II. Сведения о законных основаниях возведения названных объектов в материалах дела отсутствуют. Доказательств того, что обществом "Уралсервис" приобретен или возведен объект "автостоянка" как самостоятельный объект недвижимости, в состав которого входят спорные объекты, не представлено.

С учетом указанных обстоятельств, а также того, что наименование объекта "автостоянка" изменено на "административное здание" и на основании договора от 11.04.2011 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на распределительный пункт (литера Г), ограждение (литера 1), ворота (литера 2), замощение (литера I), площадку для сбора мусора (литера II), как самостоятельные объекты недвижимости, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для возведения на земельном участке, предоставленном для реконструкции административного здания, иных объектов недвижимости.

Суд апелляционной инстанции счел доводы ответчиков о том, что спорные сооружения выполняют вспомогательную функцию, необоснованными. Разрешительной либо проектной документации на реконструкцию здания, которая бы содержала информацию о необходимости возведения объектов вспомогательного использования для производства реконструкции, не представлено, в связи с чем апелляционный суд указал на невозможность сделать вывод о том, что спорные сооружения являются объектами вспомогательного использования и составной частью проекта реконструкции административного здания.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно признал спорные объекты: распределительный пункт административного здания - РП (литера Г), ограждение (литера 1), ворота (литера 2), замощение (литера I), площадку для сбора мусора (литера II), расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77А, самовольными постройками, возведенными без соответствующего разрешения на земельном участке, предоставленном для целей реконструкции существующего здания, расположенного на смежном участке, а не для строительства новых объектов недвижимости.

Учитывая, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе, при этом такие требования могут быть удовлетворены в отношении лица, во владении которого находится самовольная постройка (п. 22, абз. 1, 2 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22), суд апелляционной инстанции правомерно возложил обязанность по сносу спорных сооружений на предпринимателя Кусакину О.В. как владельца этих построек и указал на то, что данное решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности предпринимателя на спорные объекты.

В отношении объекта - выгребная яма (литера Г1), судом апелляционной инстанции установлено, что данный объект расположен на другом земельном участке с кадастровым номером 59:01:44 1 0137:0013. Поскольку истцом это обстоятельство не оспорено, апелляционный суд признал требования о сносе названного объекта не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 168, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции удовлетворил требования департамента о признании договора купли-продажи от 11.04.2011 недействительной (ничтожной) сделкой в части продажи объектов недвижимости под литерами Г, 1, 2, I, II, то есть распределительного пункта административного здания, ограждения, ворот, замощения, площадки для сбора мусора, являющихся самовольными постройками, указав на отсутствие у продавца - общества "Уралсервис", прав на отчуждаемое имущество.

Поскольку владельцем спорных объектов на момент рассмотрения спора является предприниматель Кусакина О.В., в удовлетворении исковых требований к обществу "Уралсервис" судом апелляционной инстанции отказано.

Доводы заявителя о невозможности оформить разрешительную документацию на реконструкцию административного здания в связи с наличием спора с администрацией г. Перми об установлении красных линий подлежат отклонению, поскольку данное обстоятельство не являлось основанием для признания спорных сооружений самовольными постройками.

Ссылка заявителя на соответствие возведенной обществом "Уралстрой" автостоянки целевому назначению и разрешенному использованию арендуемого земельного участка отклоняется как несостоятельная и противоречащая обстоятельствам, установленным судом апелляционной инстанции и подтвержденным материалами дела. Земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410137:48, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, д. 77а, предоставлен для реконструкции административного здания, а не для строительства автостоянки.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2012 по делу N А50-5127/2012 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кусакиной Ольги Викторовны - без удовлетворение.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

С.В. Лазарев А.Ю. Смирнов