Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 декабря 2012 г. N Ф09-9867/12 по делу N А60-55991/2011

Екатеринбург

03 декабря 2012 г.

Дело N А60-55991/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Платоновой Е.А., Семёновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВЕНТА" (ИНН 6659089097, ОГРН 1036603151309; далее - общество "ВЕНТА") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.03.2012 по делу N А60-55991/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) - Жолобова А.Ю. (доверенность от 29.12.2011 N 311);

общества "ВЕНТА" - Нигамотьянова С.В. (доверенность от 19.12.2011).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества "ВЕНТА" 17 656 569 руб. 98 коп., в том числе 9 947 835 руб. 70 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 01.08.2006 N 2-756 и 7 708 734 руб. 28 коп. неустойки, начисленной по состоянию на 01.03.2012 (с учетом принятого арбитражным судом увеличения размера исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.03.2012 (судья Скуратовский М.Л.) исковые требования удовлетворены частично, с общества "ВЕНТА" в пользу администрации взыскано 13 265 183 руб. 98 коп., в том числе 9 299 692 руб. 77 коп. долга, 3 965 491 руб. 15 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 (судьи Скромова Ю.В., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "ВЕНТА" просит обжалуемые судебные акты изменить и взыскать с общества в пользу администрации 642 797 руб. 84 коп. задолженности по договору аренды от 03.08.2006 N 2-756 за период с 26.12.2008 по 31.12.2011, ссылаясь на нарушение судами ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, неприменение подлежащих применению ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает необоснованным взыскание с него задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.08.2006 N 2-756 за пользованием всем земельным участком, поскольку с 06.08.2009 общество владеет только 1720, 4 кв. м из 13091, 2 кв. м общей площади здания, находящегося на земельном участке, а с 05.03.2010 - 1720,4 кв. м из 14676,9 кв. м. Ввиду наличия иных собственников объектов недвижимости, расположенных на данном участке, внесение им платы за пользование всем земельным участком является неправомерным. Общество "ВЕНТА" указывает на ошибочность расчета задолженности ответчика, учитывающего платежи, осуществленные с 22.12.2009 по 15.02.2012, в счет платежей за период 2005-2008 годов. При определении размера арендной платы необходимо учитывать виды разрешенного использования арендуемых помещений, размер платы за пользование автосервисом должен быть определен исходя из коэффициента 2,8.

В отзыве на кассационную жалобу администрация возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами, на основании распоряжения главы города Екатеринбурга от 27.10.2005 N 3756-р между администрацией и обществом "ВЕНТА" подписан договор аренды от 03.08.2006 N 2-756 земельного участка, расположенного в г. Екатеринбурге, по ул. Маневровой, 9, с кадастровым номером 66:41:0204018:0022 общей площадью 9930 кв. м.

Участок предоставлен для завершения строительства зданий (литеры А, Б, В) и строительства автосервисного и общественного центра с последующей их эксплуатацией. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 03.08.2006, являющемуся приложением к договору аренды.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.09.2006 (регистрационная запись N 66-66-021/295/2006-225).

Срок действия договора установлен с 27.10.2005 по 26.10.2008, а в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 6.1 договора).

В соответствии с п. 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора. При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором эти нормативные правовые акты вступили в действие, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми. В случае перерасчета арендатор обязан оплачивать арендную плату по перерасчету, имеющему более позднюю дату составления.

Согласно п. 2.2.4 договора арендная плата вносится арендатором платежным документом с указанием номера и даты договора ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий финансовый год.

Поступающие по настоящему договору платежи при наличии задолженности по арендной плате за предшествующие платежные периоды зачисляются в следующей очередности:

1) в счет погашения задолженности по арендной плате по настоящему договору;

2) в счет погашения задолженности по пени по настоящему договору;

3) в счет погашения задолженности по штрафам по настоящему договору.

В силу п. 3.1 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Между администрацией и обществом "ВЕНТА" подписаны дополнительные соглашения от 07.07.2008 N 1, от 15.07.2009 N 2 к договору аренды земельного участка от 03.08.2006 N 2-756, которыми изменен срок направления расчета арендной платы с 15 февраля на 1 февраля каждого года, а также изменен срок обращения арендатора в земельный комитет администрации в случае неполучения расчета на очередной год с 25 февраля на 10 февраля. Кроме того, изменен срок осуществления строительства "до 31.12.2009".

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктами 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В силу п. 6.1 договора срок аренды устанавливается с 27.10.2005 по 26.10.2008. Учитывая, что по истечении срока действия договора возражений со стороны арендодателя не поступало, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях не неопределенный срок.

Подписанный сторонами акт приема-передачи участка свидетельствует о том, что земельный участок принят арендатором 03.08.2006.

Ответчиком до рассмотрения спора по существу заявлено о пропуске срока исковой давности.

Принимая во внимание, что иск заявлен 26.12.2011 с учетом обязанности внесения арендной платы поквартально в срок до 15 числа последнего месяца квартала (п. 2.2.4 договора), суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании долга по арендной плате и пени за период по 4 квартал 2008 года включительно в связи с истечением по ним срока исковой давности.

Учитывая отсутствие доказательств внесения ответчиком арендной платы в соответствии с условиями договора и ежегодными расчетами, суды обоснованно удовлетворили требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 9 299 692 руб. 77 коп.

Установив факт ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, суды, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3.1 договора аренды, взыскали с общества "ВЕНТА" 3 965 491 руб. 15 коп. неустойки.

Довод заявителя кассационной инстанции о том, что арендная плата им должна уплачиваться пропорционально занимаемой площади земельного участка, является необоснованным. Отклоняя названный довод, суд апелляционной инстанции верно указал, что договор аренды не расторгнут, его условия относительно предмета аренды и сторон договора не изменены. Общество "ВЕНТА", являясь арендатором по договору, исполняло принятые на себя как сторону по договору обязательства, получало расчет арендной платы, частично вносило платежи, ввиду чего, являясь стороной по договору, должно исполнять его условия и в части внесения оплаты в установленном договором размере.

Ссылка общества "ВЕНТА" на неприменение судами подлежащих применению ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых при переходе права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, к новым собственникам перешли права пользования земельным участком, а, следовательно, и обязанность по внесению арендной платы, была рассмотрена судом апелляционной инстанции. При этом суд апелляционной инстанции отметил, что доказательств того, что право собственности на объекты недвижимости перешло к иным лицам от общества "ВЕНТА", не представлено. Из имеющихся в деле свидетельств о праве собственности следует, что право собственности возникло на основании инвестиционного договора. Таким образом, оснований для применения названных норм права не имеется.

Довод заявителя кассационной жалобы о неправомерном включении платежей, осуществленных обществом в период с 22.12.2009 по 15.02.2012, в счет задолженности, возникшей по состоянию до 01.01.2009, также был предметом исследования суда апелляционной инстанции. Отклоняя названный довод, суд апелляционной инстанции указал, что в назначении произведенных платежей не указано за какой период вносятся денежные средства, при этом платежи засчитаны администрацией в соответствии с п. 2.2.4 договора.

Утверждение общества "ВЕНТА" о неправильном применении коэффициентов при определении размера арендной платы не принимается. Контррасчет долга по арендной плате ответчиком не представлен, доказательства необходимости применения указанных коэффициентов в материалах дела отсутствуют. Кроме того, представитель администрации в судебном заседании суда кассационной инстанции пояснила, что расчет арендной платы произведен на основании информации о назначении имущества, предоставленной самим арендатором. Ранее возражения относительно размера арендной платы обществом "ВЕНТА" не заявлялись.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.03.2012 по делу N А60-55991/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВЕНТА" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Е.А. Платонова З.Г. Семёнова