Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 ноября 2012 г. N Ф09-9644/12 по делу N А76-19784/2011

Екатеринбург

21 ноября 2012 г.

Дело N А76-19784/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Сулейменовой Т.В., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рифарм плюс" (далее - общество "Рифарм плюс") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.04.2012 по делу N А76-19784/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество "Рифарм плюс" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" (далее - общество "Промжилстрой") о расторжении с 01.10.2011 договора аренды от 01.01.2010 и взыскании 117 475 руб. неосновательного обогащения (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра).

Решением суда от 20.04.2012 (судья Кирьянова Г.И.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Рифарм плюс" указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель считает, что ответчик выразил согласие на расторжение договора аренды своими конклюдентными действиями - принял ключи от переданного в аренду помещения, не выставлял счета на оплату арендных платежей, не предъявлял претензий относительно ненадлежащего исполнения арендных обязательств. По мнению заявителя, судами не принято во внимание, что спорное помещение передано новому арендатору - закрытому акционерному обществу "Связной Логистика" (далее - общество "Связной Логистика") для размещения салона сотовой связи.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу "Промжилстрой" на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 14 (магазин) общей площадью 1100,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, 11, 1 этаж, кадастровый (условный) номер 74-74-01/781/2009-108, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.07.2011 серии 74-АГ N 518310.

Между обществом "Промжилстрой" (арендодатель) и обществом "Рифарм плюс" (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2010, согласно условиям которого обществу "Рифарм плюс" передана во временное владение и пользование часть нежилого помещения N 14 (магазин) площадью 108,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, 11, 1 этаж, для размещения аптечного учреждения в целях торговли лекарственными средствами и другими сопутствующими товарам.

Сторонами установлено, что договор действует в течение 5 лет с момента его подписания (п. 5.1 договора).

Государственная регистрация договора произведена 09.08.2010.

В силу п. 2.1.1 договора арендодатель обязан в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего договора передать в пользование арендатору указанный в пункте 1.1 договора объект по акту приема-передачи, в котором должно быть указано техническое состояние объекта на момент его сдачи в аренду.

Согласно п. 2.2.7 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 (один) календарный месяц, о предстоящем досрочном освобождении объекта и передать объект арендодателю в день подписания акта приема- передачи объекта в исправном состоянии с учетом нормального износа.

В соответствии с п. 2.2.8 договора в случае если после прекращения (расторжения) договора аренды арендодатель уклоняется от приема помещения и подписания акта приема-передачи, арендная плата не подлежит уплате арендатором с момента фактического прекращения пользования объектом.

В п. 7.1 договора установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а в одностороннем порядке - в случаях, предусмотренных настоящим договором и Гражданским кодексом Российской Федерации.

Во исполнение условий договора спорное нежилое помещение передано обществу "Рифарм плюс" по акту приема-передачи от 01.01.2010.

На основании приказа директора общества "Рифарм плюс" от 01.06.2011 N 15 "О проведении проверок аптечных учреждений на соблюдение правил отпуска (реализации) лекарственных средств и санитарного режима" в спорном арендуемом помещении была проведена внутренняя проверка соблюдения правил отпуска (реализации) хранения лекарственных средств и соблюдения санитарного режима аптечными учреждениями.

Согласно заключению от 16.06.2011 в ходе названной проверки выявлены нарушения обязательных требований правовых актов, - размер и состав помещений аптеки не соответствует объему размещенных на хранение лекарственных препаратов и изделий медицинского назначения, отсутствует возможность увеличения количества шкафов, стеллажей и поддонов для хранения лекарственных препаратов и изделий медицинского назначения, затруднено поддержание санитарного состояния, отсутствует возможность введения в товарные запасы сильнодействующих и ядовитых лекарственных средств.

По результатам данной проверки и составленного заключения директором общества "Рифарм плюс" принято решение о закрытии аптеки, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, 11, о чем издан приказ от 29.07.2011 N 16.

Общество "Рифарм плюс" направило обществу "Промжилстрой" письмо от 09.08.2011 N 17, в котором просило досрочно расторгнуть договор аренды от 01.01.2010 в связи с прекращением фармацевтической деятельности.

В письме от 23.08.2011 общество "Промжилстрой" сообщило обществу "Рифарм плюс" о несогласии расторгнуть договор аренды от 01.01.2010 и указало на возможность расторжения договора при условии, что арендатор представит кандидатуру другого лица, согласного заменить арендатора на тех же условиях.

В письме от 25.08.2011 N 19 общество "Рифарм плюс" направило обществу "Промжилстрой" соглашение о расторжении договора аренды от 01.01.2010 с 01.10.2011, указав на то, что дальнейшее использование арендуемого помещения является экономически нецелесообразным и невозможным.

Платежным поручением от 19.09.2011 N 498 общество "Рифарм плюс" перечислило обществу "Промжилстрой" 117 475 руб. в счет уплаты арендной платы за октябрь 2011 г.

Телеграммой от 24.09.2011 общество "Рифарм плюс" известило общество "Промжилстрой" о том, что 30.09.2011 в 15 час. 00 мин. будет произведена передача (возврат) арендуемого помещения по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, 11, и просило обеспечить явку представителя для подписания акта приема-передачи (возврата).

В письме от 30.09.2011 общество "Промжилстрой" сообщило обществу "Рифарм плюс" об отказе от расторжения договора аренды и принятия помещения.

Обществом "Рифарм плюс" составлен и подписан акт передачи (возврата) помещения от 30.09.2011, а также акт об уклонении ответчика от подписания акта передачи (возврата).

Приказом Министерства здравоохранения Челябинской области от 11.10.2011 N 1310 на основании уведомления общества "Рифарм плюс" с 11.10.2011 прекращено действие лицензии от 30.10.2009 N ЛО-74-02-000114 на осуществление фармацевтической деятельности на объекте: аптека, расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, 11.

Общество "Рифарм плюс", ссылаясь на невозможность осуществления в арендуемом помещении фармацевтической деятельности, отказ общества "Промжилстрой" от подписания соглашения о расторжении договора аренды от 01.01.2010, а также полагая, что ответчик своими фактическими действиями выразил волю на прекращение договора, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что спорное помещение передано обществу "Рифарм плюс" по акту приема-передачи от 01.01.2010, в котором указана возможность его использования в целях, предусмотренных условиями договора. Доказательств иного, а также предоставления арендатору имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Судами сделан вывод о том, что факты, на которые ссылается общество "Рифарм плюс" в обоснование исковых требований, не свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и которые в силу ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для расторжения договора аренды.

Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.

На основании ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (п. 2, 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В настоящем деле предметом спора является расторжение договора аренды от 01.01.2010. В обоснование заявленных требований общество "Рифарм плюс" ссылалось на невозможность дальнейшего использования арендуемого помещения для осуществления фармацевтической деятельности. Истец также указывал, что арендуемое им помещение освобождено 30.09.2011, арендодателю переданы от него ключи, счета об уплате арендной платы с 01.10.2011 арендодателем не выставляются. Кроме того, спорное нежилое помещение передано в аренду новому арендатору - обществу "Связной Логистика" для размещения салона сотовой связи. Истец полагает, что ответчик, выразив указанными действиями волю на прекращение арендных отношений, при этом необоснованно уклоняется от подписания соглашения или акта о расторжении договора, необходимого для прекращения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о договоре аренды.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

На основании п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Суды, делая вывод об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 01.01.2010, заключенного сроком на 5 лет, и признавая этот договор действующим, арендные правоотношения сторон - продолжающимися, не дали правовой оценки доказательствам, представленным обществом "Рифарм плюс" в подтверждение того, что ранее арендовавшееся им помещение находится в пользовании общества "Связной Логистика".

Поскольку, заявляя иск о расторжении договора, истец ссылался на то, что пользование помещением прекратилось, оно освобождено и фактически возвращено арендодателю, доводы и доказательства нахождения в период рассмотрения иска в спорном помещении другого арендатора подлежали исследованию судами.

Кроме того, при наличии доводов о нахождении спорного объекта в пользовании нового арендатора на ответчика в силу ст. 8, 9, 44, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается процессуальная обязанность их опровергнуть.

Однако, как следует из имеющихся в деле документов, в которых отражена правовая позиция ответчика, общество "Промжилстрой" обстоятельство нахождения в спорном помещении названного лица не опровергало, соответствующих доводов и доказательств не приводило.

Вместе с тем данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения настоящего спора, поскольку уклонение арендодателя от подписания соглашения о расторжении договора аренды в случае фактического прекращения арендных отношений и передачи спорного помещения в аренду другому лицу может свидетельствовать о том, что право арендодателя, отказывающегося от оформления прекращения зарегистрированного договора аренды и возражающего против удовлетворения иска, защите не подлежит (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ином случае у арендатора отсутствует возможность защиты своих законных интересов в прекращении записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в случае отсутствия арендных отношений.

С учетом изложенного констатация судами факта продолжения арендных правоотношений сторон договора аренды от 01.01.2010 и выводы об отсутствии оснований для расторжения названного договора не могут быть признаны основанными на полном и всестороннем исследовании имеющих значение для дела обстоятельств и оценке имеющихся в деле доказательств.

Решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в данной части подлежат отмене в силу ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности, рассмотреть вопрос о необходимости привлечения к участию в деле лиц, чьи права могут быть затронуты выводами суда по вопросу о пользовании помещением, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.04.2012 по делу N А76-19784/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

Т.В. Сулейменова А.Ю. Смирнов