Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 декабря 2012 г. N Ф09-11530/12 по делу N А50-21680/2011

Екатеринбург

19 декабря 2012 г.

Дело N А50-21680/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Купреенкова В.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заместителя Прокурора Пермского края на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 по делу N А50-21680/2011 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Япарова В.М. - Грошев Л.Э. (доверенность от 24.02.2011);

Департамента имущественных отношений Администрации города Перми (далее - департамент) - Аникина М.В. (доверенность от 19.12.2011 N 175);

Прокуратуры Пермского края - прокурор Пуртова К.В. (удостоверение, поручение, доверенность от 08.08.2012).

Заместитель прокурора Пермского края обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к администрации города Перми (далее - администрация), департаменту, индивидуальному предпринимателю Япарову В.М. (ИНН: 590301139166, ОГРНИП: 304590320300154) о признании недействительным договора от 11.05.2011 N 11/32-159 купли-продажи объекта муниципальной собственности - нежилых помещений первого этажа общей площадью 999,8 кв.м с номерами на поэтажном плане 2, 12, 13-15, 19-79, 81-104, 106-112, в здании, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, д. 38/64, кадастровый номер 59-59-21/063/2010-359, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата индивидуальным предпринимателем Япаровым В.М. департаменту недвижимого имущества, полученного по сделке.

Решением арбитражного суда от 24.01.2012 (судья Гусельникова Н.В.) производство по делу в части требований заместителя прокурора Пермского края к администрации прекращено на основании п. 1 ч. 4 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом заместителя прокурора Пермского края от исковых требований к администрации. Исковые требования удовлетворены. Договор от 11.05.2011 N 11/32-159 купли-продажи нежилого помещения первого этажа общей площадью 999,8 кв.м с номерами на поэтажном плане 2, 12, 13-15, 19-79, 81-104, 106-112, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, д. 38/64, кадастровый номер 59-59-21/063/2010-359 признан недействительным (ничтожным).

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 (судьи Усцов Л.А., Зеленина Т.Л., Скромова Ю.В.) решение суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных требований отменено. В удовлетворении исковых требований отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заместитель Прокурора Пермского края просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и разъяснений, содержащихся в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения названного Закона" (далее - Информационное письмо N 134), несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя жалобы, объект муниципального нежилого фонда, переданный аренду по договору от 22.04.2004 N 2524-04С, представляет собой самостоятельный объект недвижимости и возможность выкупа его части законом N 159-ФЗ не предусмотрена. Поскольку по договору купли-продажи от 11.05.2011 N 11/32-159 предпринимателю Япарову В.М. передана часть нежилого здания - бани, относящегося к объектам социально-бытовой сферы, и в соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью "Центр Исследований и Оценки недвижимости" (далее - общество "Центр Исследований и Оценки недвижимости") от 15.06.2011 раздел спорного здания в натуре на две самостоятельные части с сохранением функционального назначения каждой из частей невозможен, оспариваемый договор является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Япаров В.М. просит постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе, в удовлетворении кассационной жалобы отказать, считая доводы, изложенные в ней, необоснованными.

Как следует из материалов дела, на основании Решения малого Совета Пермского городского Совета народных депутатов от 09.07.1992 N 98 зарегистрировано право собственности муниципального образования "Город Пермь" на 2-этажное здание бани с подвалом (лит.А), общей площадью 2404,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, 38/64, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2004 внесена запись регистрации N 59-1-203/2004-315.

Между департаментом (арендодатель) и предпринимателем Япаровым В.М. (арендатор) 22.04.2004 заключен договор N 2524-04С аренды указанного объекта нежилого муниципального фонда. Цель использования объекта - оказание бытовых услуг (баня). Срок действия договора с 01.04.2004 по 31.03.2014.

Предприниматель Япаров В.М., 28.10.2010 обратился в департамент с заявкой на реализацию преимущественного права на приобретение части арендуемого помещения, расположенного на первом этаже здания по ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, д. 38/64, площадью 999,8 кв.м.

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества, проведению аукционов и конкурсов от 10.11.2010 предпринимателю Япарову В.М. на основании ст. 3 Закона N 159-ФЗ предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 999,8 кв.м. на первом этаже здания бани по адресу г. Пермь, ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, д. 38/64, после внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Росреестра по Пермскому краю.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 02.12.2012 за муниципальным образованием "город Пермь" на праве собственности зарегистрированы нежилые помещения общей площадью 1390,8 кв.м. на первом и втором этажах и 999,8 кв.м. на первом этаже здания бани по ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, д. 38/64 г. Перми.

В соответствии с отчетом N 210/11, представленным обществом с ограниченной ответственностью "Аксерли", рыночная стоимость отчуждаемого объекта по состоянию на 01.04.2011 составила 39 261 000 руб.

По договору купли-продажи от 11.05.2011 N 11/32-159 департамент продал предпринимателю Япарову В.М. встроенные нежилые помещения на первом этаже (номера на поэтажном плане 2, 12,13-15,1 9-79, 81-104, 106-112) здания общей площадью 999,8 кв.м, по адресу: г. Пермь, ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, 38/64.

Цена объекта составила 39 261 000 руб. Оплата покупателем производится в рассрочку на три года.

Объект передан покупателю по акту от 11.05.2011. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке (свидетельство от 20.05.2011).

Заместитель прокурора Пермского края, полагая, что договор от 11.05.2011 N 11/32-159 является в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной (ничтожной) сделкой как противоречащей положениям Закона N 159-ФЗ, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Заявленные требования мотивированы тем, что для заключения договора купли-продажи части помещения площадью 999,8 кв.м муниципальное образование "Город Пермь" в Управлении Росреестра по Пермскому краю предварительно зарегистрировало право собственности раздельно на два объекта недвижимости и получило два свидетельства, при этом в договор аренды от 22.04.2004 N 2524-04С сведения о перерегистрации права собственности на раздельные объекты не вносились; помещение бани площадью 999,8 кв.м. отдельно в аренду предпринимателю Япарову В.М. не передавалось.

По мнению заместителя прокурора Пермского края, исходя из разъяснений п. 8 Информационного письма N 134, преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли-продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения; до обращения предпринимателя Япарова В.М. за выкупом части помещений баня использовалась как единый объект социально-бытового назначения, оснований для разделения которого на обособленные объекты не имеется; согласно заключению общества "Центр Исследований и Оценки недвижимости" от 15.06.2011 раздел спорного здания в натуре на две самостоятельные части с сохранением функционального назначения каждой из частей в соответствии с требованиями нормативных документов невозможен.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, указав, что предметом договора аренды является здание, площадь которого превышает установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.12.2008 N 961 предельные значения площади арендуемого имущества, при этом нежилые помещения площадью 1 390, 8 кв.м и 999, 8 кв.м не являются сформированными в качестве самостоятельных объектов недвижимости, при заключении договора купли-продажи от 11.05.2011 N 11/32-159 не соблюдены все условия, предусмотренные Законом N 159-ФЗ, в связи с чем данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Положениями ст. 3 названного Закона установлены требования к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим недвижимое имущество, находящееся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, претендующим на приобретение данного имущества в преимущественном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В связи с наличием вопроса о возможности раздела (раздельного использования) спорного объекта недвижимости - здания бани - без урона его функциональному назначению, учитывая приобщение судом первой инстанции к материалам дела экспертного заключения общества "Центр Исследования и Оценки недвижимости" от 15.06.2011, выполненного вне судебной процедуры и представленного прокуратурой Пермского края, определением от 11.04.2012 на основании ходатайств ответчиков судом апелляционной инстанции назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному государственному унитарному предприятию "РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ - ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ". На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- возможен ли раздел нежилого здания по адресу: г. Пермь, ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, д. 38/64, на самостоятельные обособленные объекты недвижимого имущества - нежилые помещения, согласно договору купли-продажи от 11.05.2011 N 11/32-159 и документам технической инвентаризации (кадастровой деятельности), представленным в материалы дела N А50-21680/2011?

- повлечет ли указанный раздел названного нежилого здания изменение функционального назначения или возможно сохранение прежнего функционального назначения объекта "Баня"?

Согласно заключению эксперта от 20.06.2012 раздел нежилого здания по адресу: г. Пермь, ул. Газеты "Звезда"/Пушкина, д. 38/64 на самостоятельные обособленные объекты недвижимого имущества - нежилые помещения, согласно договору купли-продажи от 11.05.2011 N 11/32-159 и документам технической инвентаризации (кадастровой деятельности), представленным в материалы дела N А50-21689/2012, возможен. Вышеприведенный раздел данного нежилого здания не изменит его функционального назначения. Сохранение прежнего функционального назначения объекта "баня" возможно.

Оценив указанное заключение экспертизы по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, суд апелляционной инстанции установил, что документально подтверждена не только возможность, но и фактическое формирование и государственная регистрация на базе спорного нежилого здания бани двух самостоятельных объектов недвижимости.

Правом на обращение с ходатайством о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы (ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) заместитель прокурора Пермского края не воспользовался.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания спорной сделки купли-продажи ничтожной по заявленным основаниям.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 по делу N А50-21680/2011 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу заместителя Прокурора Пермского края - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

В.А. Купреенков С.В. Лазарев