Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 декабря 2012 г. N Ф09-12327/12 по делу N А07-22276/2011

Екатеринбург

19 декабря 2012 г.

Дело N А07-22276/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Матанцева И.В.,

судей Дядченко Л.В., Соловцова С.Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нерсесяна Славика Бегларовича на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 по делу N А07-22276/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Нерсесяна С.Б. - Семенова Е.Н. (доверенность от 20.07.2011);

общества с ограниченной ответственностью "Жильё" (далее - общество "Жильё") Ахкамов Э.М. (доверенность от 01.12.2011).

Индивидуальный предприниматель Нерсесян С.Б. (далее - предприниматель Нерсесян С.Б.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "Жильё" о признании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 31.08.2011 N 280 заключённым и обязании общества "Жильё" осуществить государственную регистрацию договора.

Определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2012, 23.03.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Стерлитамакский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в качестве соответчика - администрация городского округа город Стерлитамак.

В ходе рассмотрения дела предприниматель Нерсесян С.Б. заявлял дополнительные требования о признании незаконным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU0330700020005001-36 пристроенных нежилых помещений к 9-ти этажному 4-х секционному жилому дому N 6 в границах улиц Юрматинская и Берёзовая. Квартал "Три капитана" (II этап) от 18.01.2012, выданного администрацией городского округа город Стерлитамак; а также о признании незаконным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 033070002005001-1 пристроенных нежилых помещений к 9-ти этажному 4-х секционному жилому дому N 6 в границах улиц Юрматинская и Берёзовая. Квартал "Три капитана" (II этап) от 19.01.2012, выданного администрацией городского округа город Стерлитамак.

Поскольку указанные требования являлись дополнительными и первоначально истцом не заявлялись, в их принятии судом правомерно отказано и рассмотрены два первоначально заявленных требования: о признании договора от 31.08.2011 N 280 участия в долевом строительстве жилого дома заключённым и обязании общества "Жильё" осуществить государственную регистрацию договора в Стерлитамакском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2012 (судья Абдуллина Э.Р.) исковые требования удовлетворены, договор участия в долевом строительстве жилого дома от 31.08.2011 N 280 признан заключённым, суд обязал общество "Жильё" осуществить государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилого дома от 31.08.2011 N 280 в Стерлитамакском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 (судьи Деева Г.А., Баканов В.В., Фотина О.Б.) решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2012 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Нерсесян С.Б. просит постановление суда апелляционной инстанции от 21.08.2012 отменить, решение суда первой инстанции от 12.05.2012 оставить в силе, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве жилого дома от 31.08.2011 N 280 (далее - договор от 31.08.2011 N 280) прекращена по причине того, что общество "Жильё", найдя другого покупателя на финансируемый предпринимателем Нерсесяном С.Б. объект недвижимого имущества, дало распоряжение представителю Федько Т.Ф. не уведомляя (скрывая) от доверителя прекратить государственную регистрацию указанного договора. В результате всех этих действий предприниматель Нерсесян С.Б. вынужден был отменить выданную Федько Т.Ф. доверенность на представление его интересов в Стерлитамакском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Заявитель жалобы также утверждает, что договор N 280 от 31.08.2011 содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и предусмотренные положениями о его форме и содержании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), сторонами согласованы условия об объекте строительства месте его расположения, площадях, цена, которую должен уплатить истец, помещение, подлежащее передаче в собственность истцу, что свидетельствует о наличии оснований для признания договора долевого строительства заключенным и действующим.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт уклонения общества "Жильё" от государственной регистрации спорного договора в пределах срока действия разрешения на строительства еще до окончания строительства, при наличии надлежащей оплаты агентского вознаграждения, при этом жилой дом на момент рассмотрения дела введен в эксплуатацию на основании разрешения N RU033 070002005 001-1 от 19.01.2012, также подтверждается факт прекращения представителем предпринимателя Нерсесяна С.Б., действующего по агентскому договору от 28.10.2010 N 280/1, заключенному между предпринимателем Нерсесяном С.Б. и обществом "Жильё", государственной регистрации спорного договора при отсутствии обоснованных причин, что является препятствием для государственной регистрации договора от 31.08.2011 N 280. Кроме того, установлено, что частичное финансирование в сумме 1 050 000 руб. во исполнение п. 2.1 договора от 31.08.2011 N 280 произведено предпринимателем Нерсесяном С.Б. в отсутствие государственной регистрации вышеуказанного договора, окончательный расчет по договору предприниматель Нерсесяном С.Б. предполагал произвести после его государственной регистрации.

Заявитель жалобы считает, что он обосновал свое обращение в суд с рассматриваемым иском необходимостью защиты своего права на последующее получение объекта долевого строительства в собственность. Свобода истца в выборе способа защиты нарушенного или оспоренного права ограничивается в случаях, когда законом для конкретного правоотношения предусмотрен определенный способ защиты, который тогда только и может быть применен. Отсутствие в законе указания на возможность предъявления иска о признании договора, подлежащего государственной регистрации, действующим и заключенным при определенных условиях не исключает такой возможности исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства. В частности, допустимость применения такого способа защиты может зависеть от того, возможно ли было зарегистрировать договор на момент предъявления иска и рассмотрения спора судом, по каким причинам договор не был зарегистрирован.

Согласно Закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства, а после завершения строительства предмет этого договора отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию. Кроме того, требование о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве предусмотрено названным Законом, устанавливающим, в частности, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в целях воспрепятствования заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранения сомнений в том, когда в действительности (до или после ввода объекта в эксплуатацию) заключен договор, направлено на защиту прав участников долевого строительства именно в период строительства. При этом из норм Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) не следует, что регистрирующий орган может регистрировать одновременно право собственности одних участников долевого строительства на помещения в построенном доме и договор участия в долевом строительстве с другими участниками на иные помещения в том же доме. Таким образом, договор от 31.08.2011 N 280 соответствует по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, и, учитывая факт отказа общества "Жильё" от регистрации договора и введение объекта долевого строительства в эксплуатацию, в связи с чем возможность государственной регистрации спорного договора утрачена, следовательно, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания договора долевого строительства заключенным, по мнению заявителя, является обоснованным.

Как следует из материалов дела, предприниматель Нерсесян С.Б. (дольщик) и общество "Жильё" (застройщик) 31.08.2011 подписали договор от 31.08.2011 N 280, предметом которого является долевое участие дольщика в финансировании строительства пристроенных нежилых помещений к 9-ти этажному 4-х секционному жилому дому N 6 в границах улиц Юрматинская и Берёзовая. Квартал "Три капитана" в городе Стерлитамак.

По окончании строительства дольщик должен принять в собственность определённую в договоре долю (часть) построенного дома (нежилых помещений), а застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства (помещение) в этом доме дольщику.

Помещение имеет следующие характеристики:

- строительный адрес: пристроенные нежилые помещения к 9-ти этажному 4-х секционному жилому дому N 6 в границах улиц Юрматинская и Берёзовая. Квартал "Три капитана" в городе Стерлитамак;

- проектная общая площадь помещения 379,22 кв. м, в том числе в цокольном этаже 120,43 кв. м; на первом этаже 131,62 кв. м, на мансардном этаже 127,17 кв. м. Площадь тамбура - 11,58 кв. м. Общая проектная площадь помещения с тамбуром - 390,8 кв. м. (п. 1.1 договора от 31.08.2011 N 280).

Срок ввода дома в эксплуатацию - I квартал 2012 года (п. 1.5 договора от 31.08.2011 N 280).

Цена договора (сумма инвестирования) составляет 8 200 000 руб., в том числе 1 250 847 руб. 46 коп. - налог на добавленную стоимость. Дольщик обязан осуществить финансирование строительства после государственной регистрации настоящего договора в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним - до 30.12.2011 (п. 2.1-2.2 договора от 31.08.2011 N 280).

В соответствии с п. 6.7 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и прекращает своё действие после полного завершения договорных обязательств между сторонами.

В материалы дела также представлен ранее подписанный сторонами договор участия в долевом строительстве жилого дома от 28.10.2010 N 280 (далее - от 28.10.2010 N 280) с протоколом разногласий, отличающийся по характеристикам передаваемых дольщику помещений (цокольный этаж - 121, 61 кв. м, первый этаж - 151,91 кв. м, мансардный этаж - 127,28 кв. м).

Оплата по договору на участие в долевом строительстве жилого дома по платёжным поручениям от 29.11.2010 N 1580, 20.12.2010 N 1723, 30.12.2010 N 1826, 22.03.2011 N 2196 на сумму 1 050 000 руб. произведена предпринимателем Нерсесяном С.Б. со ссылкой на договор от 28.10.2010 N 280.

Кроме того, в дело представлен также договор участия в долевом строительстве жилого дома от 03.11.2011 N 280 (далее - договор от 03.11.2011 N 280), с предметом и характеристиками помещений создаваемого объекта недвижимости, аналогичными указанным в договоре от 31.08.2011 N 280.

С целью исполнения принятых на себя обязательств, связанных с созданием объекта недвижимости и регистрации права собственности, стороны заключили агентский договор от 28.10.2010 N 280/1, предметом которого является совершение обществом "Жильё" (агентство) юридических и иных действий от имени и за счёт предпринимателя Нерсесяна С.Б. (заказчика). Права и обязанности по сделкам, совершённым агентством в соответствии с настоящим договором, возникают непосредственно у заказчика (п. 1.1 договора).

В соответствии с агентским договором агентство принимает на себя обязанности по содействию в подготовке необходимых документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: пристроенные нежилые помещения в 9-ти этажном 4-хсекционном жилом доме N 6 в границах улиц Юрматинская и Берёзовая. Квартал "Три капитана" г. Стерлитамак (строительный адрес), площадью 390,8 кв. м. (п. 1.2 договора).

С этой целью агентство осуществляет сбор и оформление документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на помещение, обеспечивает прибытие своего представителя в регистрирующий орган при осуществлении государственной регистрации права собственности на помещение, а также предоставляет заказчику необходимые консультации (п. 2.1.1 - 2.1.3 договора).

Для регистрации договора участия в долевом строительстве предпринимателем Нерсесяном С.Б. выдана доверенность от 28.09.2011 Федько Татьяне Фёдоровне, одновременно представлявшей интересы застройщика - общества "Жильё".

Документы представлены на регистрацию 03.11.2011, однако по заявлению представителя Федько Т.Ф. регистрация договора прекращена 22.11.2011, о чём Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в адрес истца было направлено уведомление о прекращении государственной регистрации. Выданная Федько Т.Ф. доверенность от 28.09.2011 отменена по заявлению Нерсесяна С.Б. 24.11.2011.

Полагая, что действия представителя застройщика по отказу от регистрации следует рассматривать как уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, Нерсесян С.Б. обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора заключённым и обязании общества "Жильё" зарегистрировать договор от 31.08.2011 N 280.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий.

На основании представленных в материалы дела доказательств судом установлен факт прекращения представителем Нерсесяна С.Б., действующим по агентскому договору от 28.10.2010 N 280/1 и в соответствии с выданной ему доверенностью, действий по государственной регистрации вышеуказанного договора, что является уклонением представителя ответчика от регистрации договора и привело к нарушению прав дольщика.

Суд первой инстанции также указал на то, что обращение Нерсесяна С.Б. в суд обосновано необходимостью защиты своего права на последующее получение объекта долевого строительства в собственность. Нерсесян С.Б. свободен в выборе способа защиты нарушенного или оспоренного права.

Полагая, что договор от 31.08.2011 N 280 соответствует по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, факт отказа ответчика от регистрации, а также введение объекта долевого строительства в эксплуатацию, фактически привели к утрате возможности государственной регистрации спорного договора, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для признания договора участия в долевом строительстве заключённым и удовлетворении исковых требований.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 17 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно п.1 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Существенными условиями договора долевого участия, подлежащими обязательному согласованию сторонами для того, чтобы такой договор считался заключенным в соответствии с требованиями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче застройщиком в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства (п. 4 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

В силу п. 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Условие о том, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации предусмотрено п. 6.7 договора от 31.08.2011 N 280.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному, соответствующему законодательству и материалам дела выводу о том, что договор от 31.08.2011 N 280 является незаключенным.

Согласно п. 3 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В таком случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статьей 25.1 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению обеих сторон.

Судом апелляционной инстанции установлено, что агентским договором от 28.10.2010 N 280/1 предусмотрена обязанность агентства осуществить необходимые действия по регистрации права собственности на помещение, а не договоров.

Исследовав обстоятельства, связанные с подачей документов на государственную регистрацию, и последующий отказ от совершения указанных действий, приняв во внимание, что сторонами заключен договор от 03.11.2011 N 280, прекративший действие договора от 31.08.2011 N 280, в связи с чем необходимость регистрации ранее заключённого договора отпала, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что подача представителем Федько Т.Ф. заявления об отказе от регистрации договора не свидетельствует об уклонении ответчика от регистрации договора от 31.08.2011 N 280 с целью нарушения прав другой стороны.

Доказательства того, что после отказа представителя Федько Т.Ф. от регистрации предприниматель Нерсесян С.Б. обращался к застройщику с требованием представить на регистрацию необходимые документы, а также, что застройщик уклонился от их представления, не представлены.

Судом также установлено, что являясь застройщиком, общество "Жильё" имело разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, в установленном законом порядке ему отведён земельный участок для строительства, строительство дома завершено и объект введён в эксплуатацию 19.01.2012. После ввода дома в эксплуатацию застройщиком зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение.

Впоследствии, 23.04.2012 общество "Жильё" заключило договор купли-продажи и произвело отчуждение спорных нежилых помещений в пользу физического лица, право собственности которого на нежилые помещения зарегистрировано после вынесения решения судом первой инстанции - 21.05.2012.

Судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав закреплена в ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с действующим законодательством защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренным законом.

Поскольку в отношении спорных помещений зарегистрировано право собственности иного лица, суд апелляционной инстанции, придя к выводу об избрании предпринимателем Нерсесяном С.Б. ненадлежащего способа защиты права, правомерно отказал в удовлетворении иска.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не принимает, так как они не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом вышеизложенного обжалуемый судебный акт отмене не подлежит, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 по делу N А07-22276/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нерсесяна Славика Бегларовича - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Матанцев

Судьи

Л.В. Дядченко С.Н. Соловцов