Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 декабря 2012 г. N Ф09-12797/12 по делу N А60-45618/2011

Екатеринбург

28 декабря 2012 г.

Дело N А60-45618/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Семеновой З.Г., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Белоярского городского округа в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Белоярского городского округа (далее - Комитет) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2012 по делу N А60-45618/2011 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Белоярского городского округа - Потехин Н.А. (доверенность от 13.08.2012 N 01-19/2237),

Комитета - Сапиро О.Р. (доверенность от 07.09.2012 N 25),

закрытого акционерного общества Производственная фирма "Инлеско" (далее - общество ПФ "Инлеско") - Заявьялов М.В. (доверенность от 01.06.2011).

Общество ПФ "Инлеско" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Белоярскому городскому округу в лице Комитета об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора N 3/11 купли-продажи нежилых помещений (кафе) на 1-м этаже, комнаты с N 1 по N 13, общей площадью 221,7 кв. м, находящихся в здании Дома культуры с теплым пристроем, подвалом и крыльцом, литера А,А1, расположенном по адресу: Свердловская область, р.п. Белоярский, ул. Ленина, д. 257, определив условия пунктов 3.1, 3.2, 3.3 договора купли-продажи по рыночной цене по состоянию на 24.08.2009, определенной в ходе рассмотрения судебного акта (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда первой инстанции от 17.01.2012 к участию в деле привлечен второй ответчик - общество с ограниченной ответственностью "ЭнергоЭкспертиза" (оценщик, далее - общество "ЭнергоЭкспертиза").

В судебном заседании от 03.02.2012 принят отказ от исковых требований к обществу "ЭнергоЭкспертиза". По ходатайству истца к участию в деле привлечен второй ответчик - администрация Белоярского городского округа.

Решением суда первой инстанции от 28.02.2012 (судья Бирюкова Л.А.) в удовлетворении исковых требований отказано. Производство по делу в отношении общества "ЭнергоЭкспертиза" прекращено.

Дополнительным решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.03.2012 (судья Бирюкова Л.А.) определены условия п. 3.1, п. 3.2 договора N 2811 купли-продажи недвижимости - нежилых помещений (кафе), комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, общей площадью 221,7 кв. м,находящихся на 1 этаже здания Дома культуры с теплым пристроем, подвалом и крыльцом, литера А,А1, расположенного по адресу: Свердловская обл., р.п. Белоярский, ул. Ленина, д. 257, между Комитетом и обществом ПФ "Инлеско" в следующей редакции:

- п. 3.1. Продажная цена имущества, являющегося предметом настоящего договора, составляет 9 700 000 (девять миллионов семьсот тысяч) рублей, что подтверждает отчет об оценке рыночной стоимости от 15.08.2011 N 2011-77, выданный обществом "ЭнергоЭкспериза".

- п. 3.2. Уплате подлежит 9 700 000 (девять миллионов семьсот тысяч) рублей.

- п. 3.3 Сумма ежемесячного платежа, перечисляемая на расчетный счет продавца по графику, составляет 161 666 (сто шестьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2012 с учетом определения об исправлении описки (опечатки, арифметической ошибки) от 04.09.2012 (судьи Панькова Г.Л., Голубцова Ю.А., Усцов Л.А.) решение суда изменено. Условия п. 3.1, 3.2, 3.3 договора N 2811 купли-продажи недвижимости определены в следующей редакции:

-п. 3.1. Продажная цена имущества, являющегося предметом настоящего договора, составляет 5 066 000 (пять миллионов шестьдесят шесть тысяч) рублей без учета НДС, что подтверждает отчет об оценке рыночной стоимости от 02.07.2012 N 17-07/2012, выданный СОГУП "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости Свердловской области".

- п. 3.2. Уплате подлежит 5 066 000 (пять миллионов шестьдесят шесть тысяч) рублей без учета НДС.

- п. 3.3. Сумма ежемесячного платежа, перечисляемая на расчетный счет продавца, составляет 84 433 (восемьдесят четыре тысячи четыреста тридцать три) рубля 33 копейки.

В кассационной жалобе Комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Заявитель полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. По его мнению, изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком, возможно в случае признания отчета об оценке недостоверным, между тем обществом ПФ "Инлеско" не оспорена величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете общества "ЭнергоЭкспертиза". Заявитель считает, что требования об оспаривании отказов в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по делу N А60-2108/2010 предъявлены обществом ПФ "Инлеско" к администрации, при этом комитет не был привлечен к участию в деле и обществом заявления в его адрес не направлялись. По мнению заявителя, данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии на стороне комитета признаков незаконного бездействия, в связи с чем не имеется оснований для определения выкупной цены по состоянию на 24.08.2009.

Как установлено судами, общество ПФ "Инлеско" является арендатором нежилого помещения (кафе), комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, находящегося на 1 этаже здания дома Культуры с теплым пристроем, подвалом и крыльцом, литера А, А1, расположенного по адресу: Свердловская обл., р.п. Белоярский, ул. Ленина, д. 257.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-2108/2010 отказ Главы Белоярского городского округа в реализации обществом ПФ "Инлеско" своего преимущественного права на приобретение указанного арендуемого нежилого помещения признан незаконным, и на администрацию Белоярского городского округа возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества ПФ "Инлеско" путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ.

Во исполнение вышеназванного судебного акта Комитетом в адрес общества ПФ "Инлеско" направлен проект договора купли-продажи спорного имущества N 2/11, что подтверждается письмом от 08.09.2011 N 631.

Цена данного договора определена на основании отчёта об оценке рыночной стоимости имущества N 2011-77, произведенного обществом "ЭнергоЭкспертиза" по договору с Комитетом от 14.02.2011 N 5 и дополнительными соглашениями к нему от 21.02.2011 N 1, от 21.06.2011 N 2.

Возражая против стоимости объекта, определенной на основании данного отчета, общество ПФ "Инлеско" отказалось от подписания договора купли-продажи в предложенной Комитетом редакции и направила в его адрес протокол разногласий от 22.09.2011, изложив в нем свою редакцию спорных пунктов, а именно:

- п. 3.1 договора "Продажная цена имущества, являющегося предметом настоящего договора, составляет 2 139 000 (два миллиона сто тридцать девять тысяч) рублей без учета НДС, что подтверждает отчет об оценке рыночной стоимости от 15.03.2010 N 09-07/2010, выданный СОГУП "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости Свердловской области";

- п. 3.2 договора "Уплате подлежат 2 139 000 руб. 00 коп. без учета НДС".

- в п. 3.3 договора заменить сумму платежа, перечисляемую на расчетный счет продавца, на 35 650 руб. 00 коп.

- п. 3.4 и п. 4.1 договора исключить.

Общество ПФ "Инлеско", ссылаясь на неверное определение выкупной стоимости спорного имущества в размере 9 700 000 руб. 00 коп. и имеющиеся не урегулированные разногласия сторон по условиям договора купли-продажи в указанной части, обратилось в арбитражный суд с соответствующими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований общества ПФ "Инлеско" и устанавливая спорные условия договора купли-продажи арендуемого имущества в редакции Комитета, исходил из того, что отчет об оценке рыночной стоимости имущества N 2011-77, выполненный обществом "ЭнергоЭкспертиза", соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", цены выкупаемого имущества определена на момент направления Комитетом проекта договора купли-продажи, названный отчет истцом не оспорен, и действующим законодательством предусмотрены иные способы защиты.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит определению по состоянию на 24.08.2009 с учетом сроков, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении до говора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Материалами дела подтверждается, что спорный договор купли-продажи муниципального имущества подлежал заключению в порядке реализации преимущественного права истца в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.

В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, органом местного самоуправления заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости объекта в двухмесячный срок с момента получения заявления общества ПФ "Инлеско" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не обеспечено, иные действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, своевременно не осуществлены.

Данное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением суда по делу N А60-2108/2010.

Поскольку общество ПФ "Инлеско" обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества 24.06.2009, суд апелляционной инстанции, исходя из сроков, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, признал, что отчет оценщика должен быть выполнен не позднее 24.08.2009.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчет N 2011-77, выполненный обществом "ЭнергоЭкспертиза" по состоянию на 01.08.2011, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанный отчет не соответствует стандартам оценки и не может быть положен в основу определения цены имущества по договору купли-продажи.

С учетом изложенного апелляционный суд признал, что при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться ценой имущества в размере 5 066 000 руб. 00 коп без учета НДС, определенной экспертом Широкаловым А.А. по состоянию на 24.08.2009 в отчете об оценке N 17-07/2012 от 02.07.2012, подготовленном в рамках данного спора.

Исходя из положений ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признал необходимым урегулировать разногласия сторон при заключении договора купли-продажи, установив условия о выкупной цене арендуемого имущества в соответствии с названным отчетом об оценке.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что комитетом бездействие по несвоевременному рассмотрению заявления общества ПФ "Инлеско" о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества не допущено, поскольку с указанным заявление общество обращалось в администрацию и именно ее действия по отказу в реализации преимущественного права были признаны незаконными, подлежат отклонению. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что органами местного самоуправления Белоярского городского округа, к которым относится, в том числе, комитет, допущены нарушения сроков заключения договора купли-продажи, предусмотренные Законом N 159-ФЗ, и при определении рыночной стоимости имущества эти обстоятельства были правомерно учтены судом апелляционной инстанции.

Доводы заявителя о несоблюдении обществом ПФ "Инлеско" досудебного порядка урегулирования спора отклоняются как несостоятельные. Истцом соблюдены требования п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установление иной даты определения рыночной стоимости выкупаемого имущества совершено судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено право суда определять условия договора, по которым у его сторон возникли разногласия.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2012 по делу N А60-45618/2011 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу Белоярского городского округа в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Белоярского городского округа - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А.Столяров

Судьи

З.Г.Семенова Е.А.Платонова