Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 января 2013 г. N Ф09-12819/12 по делу N А76-3639/2012

Екатеринбург

18 января 2013 г.

Дело N А76-3639/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Мындря Д.И., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 по делу N А76-3639/20212 Арбитражного суда Челябинской области.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, участие в судебном заседании не приняли.

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ремжилзаказчик" (далее - общество) с иском о взыскании: задолженности по договору купли-продажи объекта приватизации от 01.04.2011 N 264/ПП по начисленным процентам на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, за период с 15.04.2011 по 08.02.2012 в размере 146 949 руб. 33 коп., неустойки за просрочку оплаты цены объекта в размере 30 100 руб. 34 коп., неустойки за просрочку оплаты процентов в сумме 2364 руб. 57 коп., неосновательного обогащения за период с 08.02.2012 по 07.06.2012 в размере 469 814 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.02.2012 по 07.06.2012 в размере 12 528 руб. 38 коп. и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 634,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, д. 12, а также о возложении на ответчика обязанности передать Комитету по акту приема-передачи данное помещение (с учётом неоднократных уточнений заявленных требований, принятых судом первой инстанции на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.06.2012 (судья Катульская И.К.) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 146 949 руб. 33 коп. процентов за период с 15.04.2011 по 08.02.2012, 29 807 руб. 69 коп. неустойки за просрочку оплаты цены объекта, всего 176 757 руб. 02 коп. Общество выселено из нежилого помещения общей площадью 634,3 кв. м, на него возложена обязанность передать истцу данное помещение по акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н.) решение суда первой инстанции изменено. Исковые требования комитета удовлетворены частично. С общества в пользу комитета взыскана задолженность по договору купли-продажи объекта приватизации от 01.04.2011 N 264/ПП по начисленным процентам на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, за период с 15.04.2011 по 08.02.2012 в размере 146 949 руб. 33 коп., неустойка за просрочку оплаты цены объекта в сумме 30 100 руб. 34 коп., а также неустойка за просрочку оплаты процентов в сумме 2 364 руб. 57 коп. Общество выселено из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, д. 12, общей площадью 634,3 кв. м, и на него возложена обязанность передать комитету указанное нежилое помещение по акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 1102, 1104, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие вывода суда апелляционной инстанции об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения обстоятельствам дела. Заявитель считает, что факт пользования ответчиком спорным помещением без законных оснований с момента расторжения договора купли-продажи и до момента вступления в законную силу решения суда подтвержден материалами дела, в связи с чем на стороне ответчика возникло неосновательное сбережение денежных средств, подлежащих внесению в качестве платы за пользование этим имуществом.

В отзыве на кассационную жалобу обществу ссылается на несостоятельность доводов заявителя, считает оспариваемый вывод суда апелляционной инстанции правомерным, просит судебный акт апелляционного суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами, между комитетом (продавец) и обществом (покупатель) во исполнение требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) и решения комитета от 18.02.2011 N 19 об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества заключен договор от 01.04.2011 N 264/ПП купли-продажи объекта недвижимости.

По условиям названного договора комитет обязался продать, а общество купить нежилое помещение N 21 литера А, общей площадью 634,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, д. 12.

Цена продаваемого нежилого помещения составила 8 552 542 руб. 37 коп. (п. 2.1 договора). Оплата объекта должна производиться ежемесячно в течение трёх лет (36 периодов) равными долями согласно графику (п. 2.2 договора).

Согласно п. 2.4 договора купли-продажи помимо стоимости объекта покупатель обязан оплачивать проценты на сумму денежных средств, по уплате которых предоставлена рассрочка. Начисление процентов производится исходя из ставки, равной 1/3 (одной трети) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

График оплаты установлен приложением N 1, в котором определены суммы денежных средств (цена объекта и проценты), подлежащие внесению в установленные договором сроки (п. 2.3 договора). Ежемесячный платёж по основной сумме договора составил 237 571 руб.

В пункте 5.1 договора купли-продажи стороны предусмотрели ответственность покупателя за ненадлежащее исполнение денежных обязательств. В случае неуплаты покупателем полностью или частично денежных средств в сроки, предусмотренные графиком оплаты объекта, продавец в одностороннем порядке осуществляет перерасчет подлежащих уплате процентов, исходя из фактически оплаченной по данному договору основной суммы, и покупатель обязан заплатить продавцу пени в размере 0,01%, начисленные на сумму задолженности за каждый день просрочки.

Сторонами также согласовано, что в случае нарушения покупателем сроков и/или размера внесения платежей, установленных договором, продавец имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного объекта (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отказ осуществляется путём направления покупателю письменного уведомления и по истечении 15 дней с момента отправки такого уведомления договор считается расторгнутым (подп. "б" п. 4.3.3 договора).

В сентябре 2011 года комитет направил обществу письменную претензию с требованием погасить задолженность по договору купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП, а также подписать соглашение о досрочном расторжении названного договора. Данное письмо ответчиком получено не было.

Комитетом в адрес общества направлено уведомление об отказе от договора купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП (письмо от 23.01.2012 N 589), в связи с наличием на стороне общества задолженности по оплате стоимости нежилого помещения в размере 1 662 997 руб. и процентов на сумму 128 977 руб. 11 коп. Названное уведомление получено ответчиком 25.01.2012, что подтверждается копией почтового уведомления.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом договорных обязательств, неуплату денежных средств по договору купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП, прекращение обязательственных отношений с 08.02.2012 (по истечении 15 календарных дней со дня направления уведомления от 23.01.2012 в адрес общества), обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании задолженности по уплате процентов, договорной неустойки, неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о выселении из нежилого помещения).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части, исходил из заключенности договора купли-продажи, доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, прекращения обязательственных правоотношений с 08.02.2012 в связи с реализацией истцом права на односторонний отказ от дальнейшего исполнения сделки, а также наличия на стороне ответчика неосновательного обогащения в период с 08.02.2012, представляющего собой сбережение ответчиком платы за пользование спорным нежилым помещением. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании с ответчика неустойки за просрочку оплаты цены нежилого помещения (292 руб. 65 коп.), неустойки за просрочку оплаты процентов по договору (2364 руб. 57 коп.), неосновательного обогащения (469 814 руб. 40 коп.), а также процентов за пользование чужими денежными средствами (12528 руб. 38 коп.), суд признал погашенными соответствующие обязательства в связи с произведённой ответчиком в мае 2012 года оплатой на общую сумму 485000 руб.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда и частично удовлетворяя заявленные требования комитета, исходил из наличия основания для взыскания задолженности по уплате процентов, предусмотренных ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, и неустойки за ненадлежащее исполнение обязанности по оплате стоимости объекта и процентов.

В силу ч. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации (ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии с п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Как следует из материалов дела, договором купли-продажи от 01.04.2011 N 264/ПП предусмотрена рассрочка оплаты стоимости нежилого помещения, а в приложении N 1 к договору сторонами в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ согласован график (даты и суммы) оплаты покупателем-ответчиком цены объекта 8 552 542 руб. 37 коп. и процентов, предусмотренных ч. 3 ст. 5 названного Закона, 352 043 руб. 50 коп.

Общество обязалось ежемесячно (15 числа каждого месяца, начиная с 15.04.2011) в течение 36 месяцев подряд перечислять на расчётный счёт продавца по 237 571 руб. в счёт погашения стоимости цены объекта сделки, а также проценты, которые на дату первого платежа составили 19 029 руб. 41 коп., и с каждым последующим платежом уменьшалась согласно графику оплаты вплоть по 15.03.2014.

Судами установлено, что в 2011 году ответчик перечислил истцу лишь два платежа: 26.07.2011 на сумму 237 571 руб. (стоимость объекта) и 19 029 руб. 41 коп. (проценты), а также 23.08.2011 на сумму 237 571 руб. (стоимость объекта) и 18 500 руб. 81 коп. (проценты). Доказательств перечисления в период с 01.05.2012 иных денежных средств в качестве оплаты по договору не представлено.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи и признали правомерной реализацию комитетом своего права на расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке в соответствии с подп. "б" п. 4.3.3 договора, п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из буквального толкования условий договора от 01.04.2011 N 264/ПП, согласно которому момент прекращения договорных отношений в связи с неисполнением покупателем принятых на себя обязательств определен сторонами в течение пятнадцати дней с момента направления продавцом покупателю соответствующего уведомления, а также принимая во внимание, что уведомление от 23.01.2012 о расторжении договора было направлено истцом ответчику 23.01.2012 (копия почтовой квитанции и почтового уведомления о получении заказной корреспонденции), суды признали договор купли-продажи прекращенным с 08.02.2012 и обязали ответчика возвратить полученное на основании указанного договора имущество истцу по акту приема-передачи.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Проверив расчет задолженности по оплате процентов, начисленных в связи с предоставлением рассрочки по договору купли-продажи за период с 15.04.2011 по 15.01.2012, суды признали требования комитета о взыскании названных процентов в размере 146 949 руб. правомерными и подлежащими удовлетворению.

Установив, что обществом допущена просрочка исполнения обязательств по договору купли-продажи, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки за просрочку оплаты основного платежа за период с 15.04.2011 по 15.01.2012 в сумме 30 100 руб. 34 коп., а также неустойки за несвоевременную оплату процентов за тот же период в сумме 2364 руб. 57 коп.

При этом суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в связи с пользованием спорным имуществом с момента прекращения договора купли-продажи и до принятия решения о выселении общества из приобретенных по данному договору помещений.

В силу п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований временно пользовалось чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя является не только факт прекращения договорного обязательства, но и возврат имущества продавцу.

Установив, что право собственности на спорное имущество зарегистрировано за ответчиком, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о недоказанности комитетом отсутствия у общества правовых оснований для пользования этим имуществом, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования частично.

С учетом изложенного довод комитета о пользовании ответчиком спорным имуществом без установленных законом оснований отклоняется.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 по делу N А76-3639/20212 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

Д.И. Мындря В.А. Купреенков