Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 июня 2009 г. N Ф09-4391/09 по делу N А76-27512/2008

Екатеринбург

30 июня 2009 г.

Дело N А76-27512/2008-59-691

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Мындря Д.И., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аист" (далее - общество "Аист") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2009 по делу N А76-27512/2008-59-691.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Аист" - Токц М.Я. (доверенность от 19.08.2008);

общества с ограниченной ответственностью "Русский дом" (далее - общество "Русский дом") - Токц М.Я. (доверенность от 30.04.2008);

администрации г. Челябинска (далее - администрация) - Кутепов А.С. (доверенность от 18.03.2009 N 05-422);

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) - Тарана М.А. (доверенность от 26.12.2008 N 12756).

Общество "Русский дом" и общество "Аист" обратились в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации о признании недействительным ненормативного акта органа местного самоуправления - письма администрации от 15.09.2008 N 10-Ю 36/08-0-1 и об обязании администрации принять решение о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: г. Челябинск, квартал, ограниченный Комсомольским проспектом, ул. Молдавской, пр. Победы, ул. Жилой, в Курчатовском районе, общей площадью 40695 кв.м., с кадастровым номером 74:36:07 12 005:0011, в аренду со множественностью лиц на стороне арендаторов, являющихся собственниками объекта недвижимости.

Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2008, 06.02.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" (далее - общество "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент"), общество с ограниченной ответственностью "Фокус" (далее - общество "Фокус"), общество с ограниченной ответственностью "Сфера Инвест", комитет и Главное управление архитектуры и градостроительства г. Челябинска (далее - управление архитектуры).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2009 (судья Зайцев С.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда первой инстанции не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Аист" просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, а также неправильное применение ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом заявитель указывает, что его право собственности на завершенные строительством нежилые помещения зарегистрировано в установленном законом порядке, что является безусловным основанием для оформления прав на земельный участок, необходимый для эксплуатации данных помещений.

В своем отзыве администрация возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит решение суда оставить в силе.

Как установлено судами при рассмотрении спора, постановлением главы города Челябинска от 03.08.1999 N 1020-п обществу "Русский дом" предоставлен в аренду для проектирования и строительства 1 очереди торгового центра земельный участок, расположенный по адресу: г. Челябинск, квартал, ограниченный Комсомольским проспектом, ул. Молдавской, пр. Победы, ул. Жилой, в Курчатовском районе.

На основании данного постановления между администрацией (арендодатель) и обществом "Русский дом" (арендатор) заключен договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 09.08.1999 N УЗ-00213-К-99, согласно которому общество "Русский дом" приняло в временное пользование земельный участок площадью 40695 кв. м с кадастровым номером 74:36:07 12 005:0011, расположенный в квартале, ограниченном Комсомольским проспектом, ул. Молдавской, пр. Победы, ул. Жилой, в Курчатовском районе г. Челябинска. Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.12.2002, запись о регистрации N 74:01-36:272-2002:0005.

На указанном земельном участке находится объект недвижимого имущества, в котором расположены нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности обществу "Аист": помещение N 4 (торговый центр) общей площадью 10 237,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.06.2008 серии 74-АА N 703967), помещение N 10 (часть торгового центра) общей площадью 4037,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.02.2008); обществу "Русский дом": помещение N 18 (объект капитального строительства 2 комплекса 2 этапа 1 очереди строительства торгового центра) общей площадью 11 250,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.07.2008 серии 74-АА N 712411); обществу "Сфера Инвест": помещение N 2 (торгово-офисное) общей площадью 1852,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.01.2006 серии 74-АБ N 266096), помещение N 1 (склад) общей площадью 504,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.01.2006 серии 74-АБ N 266097); владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Созидание" под управлением общества "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент": помещение N 6 (магазин), общей площадью 3030,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.05.2008 серии 74-АА N 653246).

Общества "Русский дом", "Аист", "Фокус", "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент", "Сфера Инвест" 11.06.2008 обратились к Главе города Челябинска с заявлением вх. N 10-7036/08-0-0 о предоставлении в аренду для эксплуатации здания торгово-развлекательного комплекса земельного участка, расположенного по адресу: г. Челябинск, в квартале, ограниченном Комсомольским проспектом, ул. Молдавской, пр. Победы, ул. Жилой, в Курчатовском районе, общей площадью 40 695 кв. м, с кадастровым номером 74:36:07 12 005:0011, а также с просьбой подготовить проект договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание каждого из заявителей.

В дополнение к названному заявлению указанные юридические лица с сопроводительным письмом от 02.07.2008 N 02/07/08 направили главе г. Челябинска пакет документов для подготовки договора аренды. Впоследствии, 17.07.2008, общество "Русский дом" представило в канцелярию администрации письмо N 476 от 17.07.2008 с приложением свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение N 18.

В письме от 15.09.2008 N 10-Ю36/08-0-1 администрация отказала в предоставлении спорного земельного участка в аренду, мотивировав отказ следующим: к письму от 11.06.2008 вх. N 10-7036/08-0-0 не были приложены документы, необходимые для рассмотрения заявки о предоставлении земельного участка в аренду, перечисленные в "Перечне документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения", утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30.10.2007 N 370, здание торгово-развлекательного комплекса, под эксплуатацию которого испрашивается в аренду земельный участок, не завершено строительством, следовательно, оснований для заключения договора аренды не имеется, а для эксплуатации фактически возведенной части объекта соразмерный земельный участок не сформирован.

Полагая, что отказ администрации нарушает их права и законные интересы и не соответствует нормам действующего законодательства, общества "Русский дом" и "Аист" обратились в арбитражный суд с заявлением по рассматриваемому делу.

Для признания ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Пунктом 4 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлена возможность прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, в случае его неиспользования в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или договором.

При этом ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Как следует из заключения N 395/1.2п Управления государственной вневедомственной экспертизы Администрации Челябинской области по разделу "Архитектурно-строительные решения" рабочего проекта культурно-досугового торгового комплекса "Русский дом", утвержденного начальником данного Управления 03.07.2000, строительство первой очереди торгового центра предусматривает три этапа. В эксплуатацию введены первый этап и первый пусковой комплекс второго этапа первой очереди торгового центра (акты Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 22.10.2002 N 115 и от 31.12.2004 N 262 соответственно), разрешен ввод в эксплуатацию второго пускового комплекса второго этапа первой очереди строительства торгового центра (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.06.2008 N 000418-52).

Судом указано, что договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 09.08.1999 N УЗ-00213-К-99, согласно которому спорный земельный участок был предоставлен обществу "Русский дом" для проектирования и строительства первой очереди торгового центра, по истечении срока его действия возобновлен на неопределенный срок.

Доказательств, подтверждающих ввод в эксплуатацию третьего этапа строительства первой очереди торгового центра, а также то, что цель, в соответствии с которой обществу "Русский дом" был предоставлен в аренду спорный земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к обоснованному выводу о невозможности предоставления спорного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора до полного завершения строительства первой очереди торгового центра и отсутствии оснований для признания недействительным отказа администрации в заключении такого договора.

Доводы заявителя кассационной жалобы сводятся по существу к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Челябинской области является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2009 по делу N А76-27512/2008-59-691 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аист" - без удовлетворения.

Председательствующий

Э.М Маликова

Судьи

Д.И. Мындря А.А. Столяров