Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 марта 2013 г. N Ф09-176/13 по делу N А07-9489/2012

Екатеринбург

05 марта 2013 г.

Дело N А07-9489/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Беляевой Н.Г., Платоновой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Валиулиной М.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Квадро-Сервис" (далее - общество "Квадро-Сервис") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.09.2012 по делу N А07-9489/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан, приняли участие представители:

общества "Квадро-Сервис" - Юсупов У.Г. (протокол собрания учредителей от 01.12.2011);

общества с ограниченной ответственностью "Автоградстрой" (далее - общество "Автоградстрой") - Насыров Т.И. (доверенность от 11.01.2013).

Общество "Квадро-Сервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Автоградстрой" с иском о расторжении договора от 30.09.2011 N 1 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков и об обязании ответчика вернуть истцу право аренды по договорам от 14.10.2008 N 1871-08, от 21.06.2010 N 814-10 вместе с объектом незавершённого строительства, расположенным на земельном участке площадью 7696 кв. м, с кадастровым номером 02:55:010521:77, находящемся по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, квартал 110 (с учётом изменения предмета заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по земельным ресурсам городского округа город Уфа.

Решением суда первой инстанции от 17.09.2012 (судья Архиреев Н.В.) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2012 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда изменено. Из мотивировочной части решения суда исключены выводы суда о недействительности договора от 30.09.2011 N 1 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Квадро-Сервис" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений ст. 131, 219, 489, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и неприменение п. 2 ст. 450, ст. 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащих применению. Заявитель полагает, что неполная оплата ответчиком прав аренды, переданных на основании договора от 30.09.2011 N 1, является существенным нарушением условий данного договора, поскольку общество "Квадро-Сервис", находящееся на стадии банкротства, лишено возможности произвести расчет с кредиторами. По мнению заявителя, заключение договора в кредит с рассрочкой платежа противоречит природе банкротных торгов, цель которых - скорейшая реализация имущества должника и расчеты с кредиторами. При этом заявитель считает, что условия об оплате товара в течение тридцати дней с момента подписания договора соглашением о предоставлении коммерческого кредита не являются, поскольку сторонами не конкретизированы размер и порядок предоставления кредита. Заявитель также ссылается на недействительность спорного договора, считая, что у общества "Квадро-Сервис" не имелось правовых оснований отчуждать объект незавершенного строительства, право собственности на который на момент совершения сделки было не зарегистрировано.

Как установлено судами, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.01.2011 по делу N А07-6841/2010 общество "Квадро-Сервис" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него было открыто конкурсное производство.

В газете "Коммерсантъ" от 13.08.2011 N 149 опубликовано объявление N 77030251139 о проведении 27.09.2011 конкурса по продаже имущества общества "Квадро-Сервис", признанного несостоятельным (банкротом): объекта незавершенного строительства, а также права аренды по договору аренды от 21.06.2010 N 814-10 земельного участка общей площадью 7696 кв. м, с кадастровым номером 02:55:010521:77, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, квартал 110, и по договору аренды от 14.10.2008 N 1871-08 земельного участка площадью 165 кв. м, с кадастровым номером 02:55:010540:51, находящегося по тому же адресу. Стартовая цена имущества и прав аренды установлена в размере 66 950 000 руб.

Согласно протоколу о результатах проведения конкурса по продаже имущества должника от 27.09.2011 конкурс признан несостоявшимся, поскольку к участию в торгах был допущен только один участник. Обществу "Автоградстрой", как единственному участнику торгов, предложено заключить договор купли-продажи имущества должника в соответствии с условиями конкурса.

Во исполнение названного протокола между обществами "Квадро-Сервис" и "Автоградстрой" заключен договор от 30.09.2011 N 1 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, в соответствии с условиями которого общество "Квадро-Сервис" передало, а общество "Автоградстрой" приняло в полном объеме права и обязанности по договорам аренды от 14.10.2008 N 1871-08 и от 21.06.2010 N 814-10, заключенным между обществом "Квадро-Сервис" и Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа.

Названным договором также предусмотрено, что земельный участок площадью 7696 кв. м передается вместе с объектом незавершенного строительства, находящимся на этом участке.

Общество "Автоградстрой" обязалось уплатить за передаваемые права денежные средства в размере 66 950 000 руб.

Обществом "Автоградстрой" получено разрешение N RU 03308000-452-Ж на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания (секции А, Б, В, Е) по ул. Ленина, в квартале 110.

Общество "Квадро-Сервис", ссылаясь на то, что обществом "Автоградстрой" обязанность по оплате стоимости переданных прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков не исполнена, обратилось с требованием о расторжении договора.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из недействительности (ничтожности) договора от 30.09.2011 N 1 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Суд первой инстанции признал данный договор договором купли-продажи объекта незавершенного строительства и сделал вывод о его несоответствии положениям ст. 131, 209, 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как указал суд первой инстанции, на момент заключения договора от 30.09.2011 N 1 общество "Квадро-Сервис" не обладало зарегистрированным правом собственности на объект незавершенного строительства, в связи с чем не вправе было распоряжаться данным объектом, не введенным в гражданский оборот. Поскольку ответчик не приобрел право на объект незавершенного строительства, то он не приобрел права и на земельный участок под этим объектом.

Суд апелляционной инстанции исключил указанные выводы суда первой инстанции из мотивировочной части решения суда, признав их ошибочными, однако оставил решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований без изменения.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор от 30.09.2011 N 1 следует квалифицировать как договор перенайма, включающий условия не только об уступке требований, но и о переводе долга.

В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

По смыслу ст. 382, 384, 388, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, установленные п. 1 и 2 ст. 389 данного Кодекса.

Апелляционный суд, проанализировав условия договора от 30.09.2011 N 1, установил, что данным договором, по сути, произведена замена лица на стороне арендатора по договорам аренды земельных участков, предоставленных обществу "Квадро-Сервис" для строительства жилого дома, то есть в результате перенайма общество "Автоградстрой" приобрело права и обязанности арендатора спорных земельных участков в объеме и на условиях, установленных в договорах аренды от 14.10.2008 N 1871-08 и от 21.06.2010 N 814-10, в том числе обязанность по осуществлению жилой застройки арендуемого земельного участка.

Оценив факт передачи совместно с земельным участком площадью 7696 кв. м с кадастровым номером 02:55:010521:77 объекта незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции счел, что данная передача не носит самостоятельного характера, поскольку обусловлена совокупностью прав и обязанностей, приобретаемых новым арендатором земельного участка, который был предоставлен обществу "Квадро-Сервис" для строительства.

Судом апелляционной инстанции отмечено наличие в деле заключенных обществом "Автоградстрой" с участниками долевого строительства договоров участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома, соглашения между обществами "Квадро-Сервис", "Автоградстрой" и участниками долевого строительства о переводе на общество "Автоградстрой" прав и обязанностей застройщика, а также получение обществом "Автоградстрой" разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.

При таких обстоятельствах и с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации вывод суда апелляционной инстанции о том, что условие договора от 30.09.2011 N 1 о передаче ответчику земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства свидетельствует о переводе на общество "Автоградстрой" обязанности по застройке земельного участка, следует признать обоснованным.

С учетом вышеизложенного отсутствие государственной регистрации права собственности истца на названный объект на момент заключения спорного договора правомерно признано судом апелляционной инстанции обстоятельством, не влияющим на его действительность.

Кроме того, в рамках дела N А07-6841/2010 судами отказано в удовлетворении жалобы участников общества "Квадро-Сервис" на действия конкурсного управляющего по проведению торгов по продаже спорного объекта незавершенного строительства и права аренды земельных участков. При рассмотрении данной жалобы судами сделан вывод об отсутствии оснований считать незаконными действия конкурсного управляющего по проведению торгов по продаже объекта незавершенного строительства, право собственности на который на момент продажи не было зарегистрировано за должником.

Поскольку вступившими в законную силу судебными актами действия конкурсного управляющего по проведению торгов, по результатам которых был заключен спорный договор, в том числе в части выставления на продажу объекта незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности на него должника, признаны правомерными, оснований для иного вывода в рамках рассматриваемого дела в силу ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, установив соответствие договора от 30.09.2011 N 1 о переводе прав и обязанностей действующему законодательству, согласование сторонами всех существенных условий, предъявляемых законом для данного вида договора, а также факт регистрации названного договора в установленном порядке 20.02.2012, пришел к обоснованному выводу о его заключенности и действительности.

Отказывая в расторжении договора от 30.09.2011 N 1 в связи с существенным нарушением обществом "Автоградстрой" условий по своевременной оплате приобретенного права аренды и объекта незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения спора ответчиком оплачено более половины стоимости права, переданного по названному договору, в связи с чем в силу п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения спорного договора и возврата истцу права аренды не имеется.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела и доводы заявителя кассационной жалобы, считает, что судом апелляционной инстанции в рассматриваемом случае неверно применены положения ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции договор от 30.09.2011 N 1 признан договором перенайма, включающим условия об уступке требований и переводе долга.

К правоотношениям, связанным с арендой, при перенайме имущества положения гл. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве применяются с учетом особенностей, присущих данным отношениям.

Согласно п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 4 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о купле-продаже, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Учитывая, что сторонами договор купли-продажи имущественных прав не заключался, а, исходя из содержания и характера договорных отношений сторон, в спорном правоотношении произошла перемена лиц в обязательстве, которая в силу положений гл. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается безусловной и окончательной, положения п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае применению не подлежат.

Между тем вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества "Квадро-Сервис" о расторжении договора от 30.09.2011 N 1 о переводе прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков является верным.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, обязательство по оплате по договору от 30.09.2011 N 1 ответчиком исполнено более чем наполовину.

Ответчиком с физическими лицами (инвесторами строительства) заключены договоры долевого участия в строительстве в отношении спорного объекта незавершенного строительства, на основании договора от 30.09.2011 N 1 и соглашений, заключенных между истцом, ответчиком и участниками долевого строительства, ответчиком приняты на себя права и обязанности застройщика. Обществом "Автоградстрой" получено разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания (секции А, Б, В, Е) по ул. Ленина, в квартале 110, и ведутся работы по завершению строительства спорного объекта в интересах инвесторов.

Принимая во внимание то, что истцом наличие у него реальной возможности исполнения обязательств по строительству спорного объекта - многоквартирного жилого дома, не доказано, а заявленные требования о расторжении договора от 30.09.2011 N 1 сопряжены с требованием о возврате переданных по данному договору прав и объекта незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что в рассматриваемом случае удовлетворение указанных требований приведет к нарушению баланса интересов и прав участников правоотношений по строительству названного жилого дома.

При таких обстоятельствах и применительно к сложившейся ситуации оснований для расторжения договора от 30.09.2011 в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Общество "Квадро-Сервис" не лишено возможности восстановить свои права иным предусмотренным положениями Гражданского кодекса Российской Федерации способом. Так, в настоящее время на рассмотрении Арбитражного суда Республики Башкортостан находятся требования общества "Квадро-Сервис" о взыскании с общества "Автоградстрой" задолженности по спорному договору.

С учетом изложенного оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2012 по делу N А07-9489/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Квадро-Сервис" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

Н.Г. Беляева Е.А. Платонова