Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 декабря 2008 г. N Ф09-9545/08 по делу N А60-4206/2008

Екатеринбург

16 декабря 2008 г.

Дело N А60-4206/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Сулейменовой Т.В., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Екатеринбургпрокатразнобыт" (далее - общество "Екатеринбургпрокатразнобыт") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.07.2008 по делу N А60-4206/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Екатеринбургского Комитета по управлению городским имуществом (далее - Комитет по управлению имуществом) - Насонова Н.В. (доверенность от 29.04.2008 N 46).

Комитет по управлению имуществом обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Екатеринбургпрокатразнобыт" об обязании последнего освободить и передать истцу нежилое встроенное помещение без подвала (литера А), нежилого назначения, общей площадью 134,4 кв. м, номера на плане БТИ: 1 этаж - помещения N 14-16, 18-25, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Баумана, 51/ул. Таганская, 5, кадастровый номер 66:01/01:00:83:51:20 в связи с прекращением договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга от 01.01.2006 N 69000003 (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 19.05.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Лекон-Фарм".

Общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" предъявлен встречный иск об обязании Комитета по управлению имуществом заключить с обществом "Екатеринбургпрокатразнобыт" договор аренды спорного нежилого помещения, сроком на три года. Определением от 19.06.2008 встречные исковые требования приняты к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.07.2008 (судья Оденцова Ю.А.) первоначальные исковые требования Комитета по управлению имуществом удовлетворен, на общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" возложена обязанность освободить и передать Комитету встроенное помещение без подвала (литера А), нежилого назначения, общей площадью 134,4 кв. м, номера на плане БТИ: 1 этаж - помещения N 14-16, 18-25, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Баумана, 51/ул. Таганская, 5, кадастровый номер 66:01/01:00:83:51:20. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Екатеринбургпрокатразнобыт" отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 (судьи Савельева Н.М., Мещерякова Т.И., Нилогова Т.С.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 51, 64, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. При этом заявитель кассационной жалобы указывает, что между ним и Комитетом по управлению имуществом путем обмена письмами от 20.09.2005 N 58 (оферта) и от 28.10.2005 N 02015-07-100081 (акцепт) был заключен предварительный договор аренды спорного помещения сроком на 3 года. В связи с этим заявитель жалобы полагает, что арендодатель до 31.12.2008 не имел права на односторонний отказ от договора аренды. Однако, по мнению заявителя, Комитет по управлению имуществом в нарушение п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в 2007 году заключил договор аренды спорных помещений с обществом с ограниченной ответственностью "Сити - ЕК". Кроме того, заявитель считает, что судом необоснованно было отклонено ходатайство общества "Екатеринбургпрокатразнобыт" о привлечении к участию в деле общества с ограниченной ответственностью "Сити-ЕК".

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, муниципальное образование "Город Екатеринбург" является собственником встроенного помещения нежилого назначения без подавала (литера А) общей площадью 134,3, номера на плане БТИ: 1 этаж - помещения N 14-16, 18-25, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Баумана, 51/ул. Таганская, 5 (свидетельство о государственной регистрации права от 13.01.2004 серии 66АБ N 272023).

Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом "Екатеринбургпрокатразнобыт" (арендатор) 01.01.2006 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга N 69000003, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 01.01.2006 по 25.12.2006 объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение, встроенное (литера А), общей площадью 134,3 кв. м, номер на плане: 1 этаж - помещения N 14 - 16, 18 - 25, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Баумана, 51, для использования под бытовые услуги населению.

Указанное в договоре аренды нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2006.

Согласно п. 7.1 договора в случае, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия названного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Комитет по управлению имуществом, считая, что договор аренды от 01.01.2006 N 69000003 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку по истечении срока его действия ни одна из сторон договора не заявляла о его прекращении (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), направил в адрес общества "Екатеринбургпрокатразнобыт" уведомление от 05.10.2007 N 02.18.5-14-12898 об отказе от договора аренды и прекращении его действия с 31.12.2007, а также предложил оплатить задолженность по арендной плате, коммунальным платежам и сдать помещение по акту приема-передачи представителям Комитета по управлению имуществом.

Поскольку указанное в договоре аренды нежилое помещение не было возвращено арендодателю, Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Между тем общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" предъявило Комитету по управлению имуществом встречный иск об обязании последнего заключить с ним договор аренды спорного нежилого помещения сроком на три года.

В обоснование встречных исковых требований общество "Екатеринбургпрокатразнобыт" ссылалось на то, что путем обмена письмами от 20.09.2005 N 58 и от 28.10.2005, которые, по его мнению, являются соответственно офертой и акцептом, стороны в порядке ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации заключили предварительный договор аренды с 01.01.2006 сроком на три года. При этом данное общество полагает, что заключение основного договора аренды является для Комитета по управлению имуществом обязательным.

Удовлетворяя исковые требования Комитета по управлению имуществом, суды правомерно исходили из следующего.

Как усматривается из материалов дела, договор аренды от 01.01.2006 N 69000003 был заключен на срок менее года. Поскольку по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться спорным нежилым помещением, суд в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Принимая во внимание, что Комитетом по управлению имуществом в адрес общества "Екатеринбургпрокатразнобыт" надлежащим образом и в установленные законом сроки было направлено уведомление о расторжении договора аренды, и учитывая, что факт получения арендатором указанного уведомления 18.10.2007 подтвержден материалами дела, суды пришли к обоснованному выводу о том, что действие спорного договора аренды было прекращено.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что договор аренды объекта муниципального нежилого фонда прекратил свое действие, учитывая, что имущество арендатором не возвращено, руководствуясь приведенными нормами права, суды правомерно признали первоначальные исковые требования об освобождении ответчиком спорных помещений подлежащими удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении встречного иска общества "Екатеринбургпрокатразнобыт", суды пришли к правомерному выводу об отсутствии у общества общества "Екатеринбургпрокатразнобыт" преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Так, согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Между тем судами при рассмотрении спора установлено, что в п. 1.3 договора аренды от 01.01.2006 N 69000003 сторонами было согласовано условие о том, что арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Принимая во внимание указанное обстоятельство, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что положения указанной выше нормы права не могут быть применены к спорным отношениям, в связи с чем оснований для удовлетворения встречных исковых требований общества "Екатеринбургпрокатразнобыт" не имеется.

При этом судами правомерно указано на то, что имеющееся в материалах дела письмо Комитета по управлению имущество от 28.10.2005 г. не может быть расценено как заключение между сторонами предварительного договора. Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В указанном письме не конкретизированы ни помещения, которые подлежат передаче, ни размер арендной платы. Между тем, указанные условия договора являются существенными при заключении договора аренды.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы общества "Екатеринбургпрокатразнобыт", изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили правовую оценку, в силу чего судом кассационной инстанции отклоняются (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.07.2008 по делу N А60-4206/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 по указанному делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Екатеринбургпрокатразнобыт" - без удовлетворения.

Председательствующий

Э.М. Маликова

Судьи

Т.В. Сулейменова В.А. Купреенков