Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 марта 2013 г. N Ф09-338/13 по делу N А34-2265/2012

Екатеринбург

15 марта 2013 г.

Дело N А34-2265/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Лазарева С.В., Столярова А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гридневой Н.С., рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Сибирский газовик" (далее - общество "Сибирский газовик"), администрации г. Кургана (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Курганской области от 12.09.2012 по делу N А34-2265/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации - Голощапова О.Ю. (доверенность от 28.10.2011 N 3621);

общества "Сибирский газовик" - Феоклистова Н.С. (доверенность от 17.12.2012).

Администрация (ИНН: 4501005007, ОГРН: 1024500521506) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу "Сибирский газовик" о взыскании 576 481 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате за период с 25.05.2010 по 31.12.2011, 11 416 руб. 76 коп. пени за период с 01.07.2011 по 30.04.2012 (с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 12.09.2012 (судья Тюрина И.Г.) исковые требования удовлетворены. С общества "Сибирский газовик" в пользу администрации взыскано 576 481 руб. 34 коп. задолженности, 11 416 руб. 76 коп. неустойки.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012 (судьи Соколова И.Ю., Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н.) решение суда изменено. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: исковые требования администрации удовлетворить частично. Взыскать с общества "Сибирский газовик" в пользу администрации 255 075 руб. 46 коп. задолженности, 3 937 руб. 05 коп. неустойки, всего 259 012 руб. 51 коп. В остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Сибирский газовик" просит отменить обжалуемые судебные акты, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судами ч. 2 ст. 26, ч. 1 ст. 35, ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 233, ст. 273, 433, 552, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что в силу указанных норм права обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка возникает у арендатора с момента государственной регистрации данного договора, то есть с 09.09.2011. По мнению общества "Сибирский газовик", в период с 10.09.2011 по 31.12.2011 им должны были быть уплачены платежи в сумме 60 937,69 руб., которые внесены в полном объеме.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом постановления Правительства Курганской области от 12.05.2009 N 234 "Об утверждении положения о порядке определения размера, условий и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Курганской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление Правительства Курганской области N 234). По мнению заявителя, расчет задолженности по арендной плате должен быть произведен исходя из согласованной сторонами в договоре аренды формулы с применением коэффициента 3%, соответствующего целевому использованию земельного участка, за период с момента государственной регистрации права собственности общества "Сибирский газовик" на объект незавершенного строительства (с 20.05.2010).

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании договора купли-продажи от 23.04.2010 обществу "Сибирский газовик" принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства общей площадью 1292,2 кв. м, степень готовности 30%, расположенный по адресу: г. Курган, мкр. 7, д. 7. Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 20.05.2010.

Постановлением администрации от 15.06.2011 N 4233 обществу "Сибирский газовик" предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 45:25:020404:1, площадью 6020 кв. м для завершения строительства многоквартирного дома N 7 в микрорайоне 7 г. Кургана.

Между администрацией (арендодатель) и обществом "Сибирский газовик" (арендатор) 10.08.2011 заключен договор N 517 аренды данного земельного участка в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка от 26.07.2011, для завершения строительства многоквартирного дома, сроком до 15.06.2014. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 09.09.2011.

Передача земельного участка арендодателем и принятие его арендатором осуществлены без составления передаточного акта (п. 1.3 договора).

В соответствии с п. 2.3 договора размер арендной платы за право пользования участком определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими на территории г. Кургана. Расчет арендной платы за землю по договору производится арендатором самостоятельно на основании нормативных актов, опубликованных в источниках официального опубликования.

В п. 2.4 договора сторонами установлено, что плата за фактическое пользование земельным участком начисляется с 20.05.2010, за период с 20.05.2010 по 14.06.2011 составляет 421710 руб. 39 коп. и должна быть внесена в срок до 01.10.2011.

В пункте 2.5 договора установлен механизм расчета годовой арендной платы за землю: КСЗУ?%КС:100%=АП, КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка, %КС - процент кадастровой стоимости, АП - арендная плата в год/руб.

Согласно п. 2.6 договора арендная плата по договору исчисляется с 15.06.2011, арендная плата за период с 15.06.2011 по 31.12.2011 составляет 215708 руб. 64 коп. (13122275,6?3,0%:100%:365?200).

В п. 2.8 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется арендатором в течение календарного года ежеквартально до 1 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

На основании п. 4.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор обязан заплатить арендодателю неустойку в размере 0,04% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В силу п. 6.1 договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации.

По платежному поручению от 11.11.2011 N 457 обществом "Сибирский газовик" на счет администрации внесена арендная плата в размере 60 938 руб. 69 коп. Внесенные арендатором денежные средства по платежному поручению от 10.07.2012 N 685 засчитаны арендодателем в счет погашения задолженности за 2012 год в соответствии с назначением платежа.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Сибирский газовик" обязательств по внесению арендных платежей за использование земельного участка, обратилась в Арбитражный суд Курганской области с соответствующим иском.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право сторон договора распространить действие договора на отношения, возникшие ранее даты его заключения.

Суды, установив, что общество "Сибирский газовик" является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Курган, микрорайон 7, д. 7, земельный участок предоставлен для завершения его строительства, пришли к правильному выводу о том, что у общества возникло право пользования земельным участком, занятым этим объектом и необходимым для его использования, а равно обязанность по внесению платы за данное использование с 20.05.2010. Поскольку обязанность по уплате арендных платежей в указанный период обществом "Сибирский газовик" исполнена ненадлежащим образом, судами сделан обоснованный вывод об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за заявленный в иске период.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что для расчета задолженности необходимо применять методику расчета арендной платы, определенной условиями договора аренды, с применением коэффициента 3%, и взыскал задолженность в сумме 576 481 руб. 34 коп., а также неустойку в сумме 11 416 руб. 76 коп. за период с 01.07.2011 по 30.04.2012.

Проверив законность постановления апелляционного суда в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции пришел к выводу об обоснованности изменения решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции на основании следующего.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за названные участки устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

На основании п. 2.3 договора аренды от 10.08.2011 сторонами согласовано, что размер арендной платы за право пользования земельным участком определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими на территории г. Кургана.

Таким образом, с учетом п. 2.5, 2.6 договора сторонами при заключении договора согласована методика расчета размера арендной платы с применением процента кадастровой стоимости земельного участка, установленного нормативным актом, действующим на территории г. Кургана.

В период с 25.05.2010 по 31.12.2011 действовало постановление Правительства Курганской области от 12.05.2009 N 234, согласно подп. 6 п. 2 которого за использование земельных участков, предоставленных для строительства объектов капитального строительства, в течении трехлетнего срока размер арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, в случае превышения указанных сроков размер арендной платы составляет 3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Установив, что право собственности общества "Сибирский газовик" на незавершенный строительством объект возникло в 2010 году, земельный участок для его строительства предоставлен обществу в 2011 году, апелляционный суд с учетом приведенных норм права и обстоятельств дела пришел к правильному выводу о том, что оснований для применения в расчете арендной платы повышенного коэффициента 3% от кадастровой стоимости земельного участка, установленного в качестве санкции для случаев превышения сроков строительства, со дня предоставления земельного участка в аренду не имеется.

С учетом изложенного апелляционным судом правильно произведен расчет задолженности по внесению арендной платы за период с 25.05.2010 по 31.12.2011 с применением коэффициента 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, с учетом частичного погашения в сумме 60 937 руб. 09 коп. размер задолженности обоснованно определен судом в сумме 255 075 руб. 46 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Исходя из п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку государственная регистрация договора аренды осуществлена 09.09.2011, именно с этого момента данный договор, как верно указано судом, является заключенным, в связи с чем судом сделан правильный вывод о том, что договорная неустойка может быть взыскана с этого момента.

Принимая во внимание, что в п. 2.8 предусмотрено ежеквартальное перечисление арендной платы до 1 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, апелляционный суд пришел к правильному выводу о начислении неустойки с 01.10.2011 на сумму задолженности по арендной плате, возникшую с даты осуществления государственной регистрации договора аренды, то есть

ежеквартально за период с 01.10.2011 до 30.04.2012 в сумме 3 937 руб. 05 коп.

С учетом изложенного апелляционным судом правомерно исковые требования удовлетворены частично.

Довод общества "Сибирский газовик" о том, что обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка возникает у арендатора с момента государственной регистрации данного договора, то есть с 09.09.2011, отклоняется как основанный на неверном толковании норм права. Согласно правовой позиции, изложенной в п. 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о возникновении у арендатора обязанности оплатить фактическое использование объектом аренды (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка администрации на то, что расчет задолженности по арендной плате должен быть произведен исходя из согласованной сторонами в договоре аренды формулы с применением коэффициента 3%, подлежит отклонению. В рассматриваемом случае согласованная сторонами при заключении договора методика расчета размера арендной платы не изменена, элементы формулы расчета также не изменены, апелляционным судом обоснованно применен установленный Правительством Курганской области размер коэффициента кадастровой стоимости земельного участка, как составляющей формулы расчета, дифференцированный законодательством субъекта в зависимости от срока использования земельного участка, предоставленного для строительства.

При этом апелляционный суд правильно, принимая во внимание позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, исходил из того, что определение размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, определяется в нормативном порядке, что предусмотрено ч. 1,3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Так как стороны договора иного не предусмотрели, то в соответствии с п. 2.3 договора для установления размера арендной платы применялось постановление Правительства Курганской области от 12.05.2009 N 234, и порядок определения размера арендной платы должен был определяться в соответствии с нормами данного правового акта.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012 по делу N А34-2265/2012 Арбитражного суда Курганской области оставить без изменения, кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Сибирский газовик" и администрации г. Кургана - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

С.В. Лазарев А.А. Столяров