Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 марта 2013 г. N Ф09-403/13 по делу N А60-23506/2012

Екатеринбург

22 марта 2013 г.

Дело N А60-23506/12

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Купреенкова В.А., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга (ИНН: 6608004472, ОГРН: 1026605252178); (далее - департамент) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.08.2012 по делу N А60-23506/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, их представители в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Дом книги" (далее - общество "Дом книги") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным решения департамента от 03.05.2012 N 02.12-19/1/5041 об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 1825,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. А. Валека, 12 (помещения первого этажа N 42, 42а, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 50, 51, 52, 52а, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 62а, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69; помещения второго этажа N 18, 18а, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 25а, 26, 27, 28, 29, 30,31, 32, 32а, 33, 34, 35). Кроме того, заявитель с учетом уточнений просил обязать департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Дом книги" путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), принять решение об условиях приватизации нежилого помещения площадью 1820,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. А. Валека, 12 (помещения первого этажа N 42, 42а, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 50, 51, 52, 52а, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 62а, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69; помещения второго этажа N 18, 18а, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 25а, 26, 27, 28, 29, 30,31, 32, 32а, 33, 34, 35).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.08.2012 (судья Хомякова С.А.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 (судьи Скромова Ю.В., Виноградова Л.Ф., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департамент просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Департамент указывает на то, что общество "Дом книги" арендовало объект площадью 3041 кв. м, а в соответствии с нормативными актами Свердловской области площадь арендуемых помещений не должна превышать 2000 кв. м, общество "Дом книги" не соответствует требованиям п. 3 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ввиду чего отказ департамента в приватизации является правомерным. Департамент считает, что Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не позволяет арендатору выкупить лишь часть помещений, при том что собственник объекта не выражал волеизъявления на разделение единого объекта и отчуждения лишь его части. Помещение площадью 3041 кв. м является единым целым объектом, как указано в заключении Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "БТИ" от 27.08.2012, разделение объекта возможно лишь при достижении соглашения правообладателей о порядке пользования помещениями, необходимыми для обеспечения нормальной эксплуатации помещения площадью 1215,3 кв. м. Кроме того, департамент считает, что судом дважды возложена обязанность по восстановлению прав на заинтересованное лицо, что является недопустимым.

Общество "Дом книги" представило отзыв, в котором указывает на законность и обоснованность принятых судебных актов, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения. Как поясняет названное общество, разделение арендуемого объекта на два обособленных не нарушает прав департамента, поскольку из имеющихся в материалах дела документов следует, что арендуемое обществом "Дом книги" помещение еще на момент первоначального заключения договора аренды между сторонами состояло из двух самостоятельных нежилых помещений. Согласно заключениям строительно-технического обследования объектов от 20.08.2012 объекты общей площадью 1196,6 кв. м и 1820,7 кв. м эксплуатируются как обособленные самостоятельные объекты. Кроме того, из выписок из технических паспортов на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. А. Валека, 12, площадью 1215,3 кв. м и 1825,7 кв. м также следует, что указанные помещения являются самостоятельными объектами. Общество "Дом книги" считает, что вывод департамента о возложении судебными актами двойной обязанности по восстановлению прав заявителя является ошибочным.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом и обществом "Дом книги" заключен договор аренды от 29.09.2004 N 1032659, согласно которому общество "Дом книги" с 01.08.2004 по настоящее время занимает объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. А. Валека, 12, общей площадью 3041 кв. м.

Как следует из п. 1.2, договор аренды от 29.09.2004 N 1032659 заключен сроком действия до 01.08.2014 и зарегистрирован Главным управлением регистрационной службы по Свердловской области 09.08.2005.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.08.2005 N 892015 объект - встроенное нежилое помещение с подвалом общей площадью 3041 кв. м, расположенное в жилом строении, литера А, по адресу: г. Екатеринбург, ул. А. Валека, 12, является собственностью муниципального образования "Город Екатеринбург".

Общество "Дом книги" 27.03.2012 обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения площадью 1 825,7 кв. м, в отношении иных помещений, арендуемых обществом "Дом книги", последнее предложило заключить дополнительное соглашение к договору аренды, изменив предмет аренды на помещения площадью 1215,3 кв. м.

Письмом от 03.05.2012 N 02.12-19/1/5041 департамент отказал в реализации преимущественного права, указав, что площадь арендуемых обществом "Дом книги" помещений превышает установленное законом предельное значение площади арендуемого имущества.

Полагая, что указанное решение департамента является незаконным и нарушает его права в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения, общество "Дом книги" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно исходили из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу ст. 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Основанием для отказа в реализации обществом "Дом книги" преимущественного права послужило лишь несоответствие площади арендуемого имущества предельно допустимым нормам, которое может быть приобретено в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Иным условиям, установленным ст. 3 данного Федерального закона, общество "Дом книги" соответствует, что выявлено судами.

В силу п. 2 ст. 13-1 Закона Свердловской области от 04.02.2008 N 10-ОЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Свердловской области" преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Свердловской области или муниципальной собственности муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, реализуется при соблюдении условий, установленных федеральным законом. При этом площадь арендуемых помещений в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Свердловской области или муниципальной собственности муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, не должна превышать 2000 кв. м.

Из п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Доказательства того, что арендуемое помещение невозможно сформировать как самостоятельный объект недвижимого имущества, департаментом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

На основании исследования и оценки представленных в материалы доказательств суды признали, что арендуемое обществом "Дом книги" помещение состоит из двух самостоятельных нежилых помещений, встроенных в жилой дом с подвалом, и пристроенной частью (первый и второй этаж), каждое из помещений имеет самостоятельный выход, в связи с чем данные помещения могут использоваться самостоятельно. При этом все помещения, являющиеся объектом аренды, не связаны между собой единым функциональным назначением, использование их всех для размещения книжного магазина не свидетельствует о единстве объекта.

При таких обстоятельствах, поскольку общество "Дом книги" обратилось в департамент с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение части арендуемого помещения, которое является обособленным объектом, при этом площадь данного помещения не превышает установленные Законом Свердловской области предельные значения арендуемого имущества, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для отказа обществу "Дом книги" преимущественного в выкупе испрашиваемого арендуемого имущества, в связи с чем правомерно признали отказ департамента в реализации обществом "Дом книги" права на приобретение арендуемого им отдельного нежилого помещения не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ, нарушающим права и законные интересы общества "Дом книги" в сфере предпринимательской деятельности.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств и установленных судами фактических обстоятельств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.08.2012 по делу

N А60-23506/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

В.А. Купреенков З.Г. Семенова