Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 апреля 2013 г. N Ф09-1948/13 по делу N А60-26210/2012

Екатеринбург

02 апреля 2013 г.

Дело N А60-26210/12

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Мындря Д.И., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралцветметстрой" (ИНН: 6658147444, ОГРН: 1026602330314); (далее - общество "Уралцветметстрой") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.09.2012 по делу N А60-26210/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Уралцветметстрой" - Абдрахимов С.К. (доверенность от 30.08.2012);

администрации города Екатеринбурга - Банников А.А. (доверенность от 21.12.2012 N 298/05/60.2-03).

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Уралцветметстрой" о взыскании 18 523 679 руб. 14 коп., в том числе задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 03.06.2006 N 5-1239 в сумме 10 327 315 руб. 85 коп. и неустойки за просрочку по арендной плате в сумме 8 196 363 руб. 29 коп. (с учетом уточнения требований, принятого судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.09.2012 (судья Ванин П.Б.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Уралцветметстрой" в пользу администрации взыскано 15 131 586 руб. 49 коп., в том числе задолженность по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 03.06.2006 N 5-1239 в сумме 8 984 450 руб. и неустойка за просрочку по арендной плате в сумме 6 147 136 руб. 49 коп.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 (судьи Голубцова Ю.А., Дюкин В.Ю., Усцов Л.А.) решение суда изменено, исковые требования удовлетворены частично. С общества "Уралцветметстрой" в пользу администрации взыскано 14 643 792 руб. 36 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.06.2006 N 5-1239 в сумме 8 767 281 руб. 04 коп. и неустойки за просрочку по уплате платежей в сумме 5 876 511 руб. 32 коп.

В кассационной жалобе общество "Уралцветметстрой" просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами п. 1 ст. 166, 167, 168, 608, п. 1 ст. 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Общество "Уралцветметстрой" указывает на то, что суды не учли доказательств, имеющихся в деле, что повлекло за собой неправильное установление момента, с которого стало возможным пользование земельным участком и строительство жилых домов. Кроме того, общество "Уралцветметстрой" считает, что при вынесении судебных актов о взыскании задолженности по арендной плате не учитывались платежи, осуществленные названным обществом в счет погашения задолженности по арендной плате. Общество "Уралцветметстрой" указывает, что, поскольку площадь земельного участка определяет предмет договора аренды земельного участка, соответственно, несовпадение договорной и свободной площадей и нахождение на участке жилого дома можно отнести к порокам предмета договора, но никак не к недостаткам сданного в аренду имущества. По мнению общества "Уралцветметстрой", администрация была не вправе передавать в аренду земельный участок площадью 11 000 кв. м, поскольку на данном участке расположен жилой дом, собственник которого (Потехин В.А.) имел права на земельный участок. Общество "Уралцветметстрой" заявляло о ничтожности договора аренды от 03.06.2006 N 5-1239, но суды не дали оценку данному обстоятельству. Суд апелляционной инстанции применил не подлежащую применению ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3.1 договора аренды от 03.06.2006 N 5-1239. Ставки арендной платы в соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в данном случае не применимы с июня 2006 года, поскольку возможность освоения (пользования) земельного участка площадью 11 000 кв. м и жилищного строительства появилась лишь в 2008 году, и в течение 2,5 лет с момента появления такой возможности объекты жилищного строительства были введены в эксплуатацию.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между администрацией (арендодатель) и обществом "Уралцветметстрой" (арендатор) заключен договор аренды от 03.06.2006 N 5-1239, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью 11 000 кв. м с кадастровым номером 66:41:0501007:0005, имеющий местоположение по ул. Щорса в г. Екатеринбург, для строительства комплекса жилых домов высотой до 50 м со встроено-пристроенным детским садом на 80 мест, нежилыми помещениями в цокольном и на первых этажах и подземными автостоянками (п. 2.1 названного договора).

Срок действия договора установлен с 18.04.2006 по 17.04.2009 (п. 6.1 данного договора).

Указанный договор прошел установленную законом процедуру регистрации (регистрационная запись от 07.08.2006 N 66-66-01/269/2006-161), о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.11.2009.

Согласно п. 2.2.1 договора от 03.06.2006 N 5-1239 размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью названного договора (приложение к договору N 1).

В силу с п. 2.2.4 данного договора арендная плата по договору вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.06.2006, в котором стороны указали, что земельный участок фактически передан арендатору 18.04.2006.

Дополнительным соглашением от 25.05.2009 N 2 в договор аренды от 03.06.2006 N 5-1239 внесены изменения, срок действия договора установлен до 01.07.2010, уменьшена площадь земельного участка до 9857 кв. м с кадастровым номером 66:41:0501007:104; арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка от 25.05.2009.

Ссылаясь на то, что общество "Уралцветметстрой" ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 03.06.2006 N 5-1239, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество "Уралцветметстрой" начало использовать земельный участок после уточнения его площади до 9857 кв. м, и рассчитал задолженность с июня 2009 года в сумме 8 984 450 руб.

Удовлетворяя заявленные требования частично, апелляционный суд исходил из следующего.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу о том, что общество "Уралцветметстрой" не представило доказательств невозможности пользования земельным участком до 25.05.2009 - до уточнения его площади.

Из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что 25.05.2009 стороны заключили не новый договор аренды, а уточнили в дополнительном соглашении от 25.05.2009 площадь и границы переданного в аренду земельного участка, поэтому суд апелляционной инстанции исходил из того, что земельный участок передан в аренду с 18.04.2006.

Судом апелляционной инстанции также установлено и материалами дела подтверждено, что обществу "Уралцветметстрой" выданы разрешения от 09.03.2007 N RU 66302000-92, 18.06.2008 N RU 66302000-308, 15.04.2009 N RU 66302000-128 на строительство комплекса жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501007:0005 площадью 11 000 кв. м. На основании разрешения на строительство от 18.06.2008 N RU 66302000-308 обществу "Уралцветметстрой" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, литер А, площадью застройки 1381,8 кв. м, степенью готовности объекта 10%, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щорса, д. 37. На основании разрешения на строительство от 15.04.2009 N RU 66302000-128 обществу "Уралцветметстрой" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, литер А, площадью застройки 1951,9 кв. м, степенью готовности объекта 50%, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щорса, д. 37.

С учетом изложенного, установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.07.2009 по 31.12.2010 обществом "Уралцветметстрой" надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы за указанный период в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции удовлетворил исковые требования частично, взыскав с общества "Уралцветметстрой" 8 767 281 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате, применяя общий срок исковой давности в три года (ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 15 ст. 3 Федерального закона "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, поскольку доказательств невозможности использования с 18.04.2006 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501007:0005 обществом "Уралцветметстрой" не представлено, суд апелляционной инстанции признал правомерным расчет арендной платы, произведенный администрацией исходя из ставок 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Установив, что обществом "Уралцветметстрой" допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, согласно п. 3.1 договора аренды от 03.06.2006 N 5-1239 за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы за каждый день просрочки, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований администрации о взыскании с общества "Уралцветметстрой" пеней, предусмотренных п. 3.1 названного договора.

Согласно произведенному апелляционным судом перерасчету размер пеней составил 5 876 511 руб. 32 коп.

Оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не установлено. В силу абз. 3 п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки или увеличить размер сниженной судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойки по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (ч. 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования частично, взыскав с общества "Уралцветметстрой" в пользу администрации 14 643 792 руб. 36 коп., в том числе задолженность по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 03.06.2006 N 5-1239 в сумме 8 767 281 руб. 04 коп. и неустойку за просрочку внесения арендной платы в сумме 5 876 511 руб. 32 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по сути, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных судом апелляционной инстанции на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по делу N А60-26210/12 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралцветметстрой" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

Д.И. Мындря Н.Г. Беляева