Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 апреля 2013 г. N Ф09-1353/13 по делу N А60-26166/2012

Екатеринбург

26 апреля 2013 г.

Дело N А60-26166/12

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Смирнова А.Ю., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Поинт и К" (далее - общество, заявитель жалобы, ответчик) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2012 по делу N А60-26166/2012 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества - Андер И.П. (доверенность от 31.07.2012 N 24), Иванова Е.А. (доверенность от 30.09.2011 серии 66 АА 0865380);

администрации г. Екатеринбурга (далее - администрация, истец) - Панькова Д.С. (доверенность от 21.12.2012 N 295/05/50.2-03).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области к обществу с иском о взыскании 19 310 231 руб. 06 коп., в том числе задолженности по договору аренды в сумме 12 731 827 руб. 69 коп., пени в сумме 6 578 403 руб. 37 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.09.2012 (судья Трухин В.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2012 (судьи Голубцова Ю.А., Панькова Г.Л., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции изменено. Иск удовлетворен частично. С общества в пользу администрации взыскано 9 442 703 руб. 27 коп., в том числе основной долг в сумме 5 500 347 руб. 21 коп., пени в сумме 3 942 356 руб. 06 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 35, п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, пределы полномочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в данном деле необходимо устанавливать на основании проведенного межевания земельного участка. При этом, как указывает заявитель, материалы межевания земельного участка в материалы дела не представлены. Общество считает также, что в уточненном расчете администрации не указаны площади спорного земельного участка, принятые истцом для перерасчета. Кроме того, заявитель полагает, что с момента первой регистрации права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме, у собственников помещений возникло право общей долевой собственности на земельный участок, предоставленный под строительство жилого комплекса.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании распоряжения главы города Екатеринбурга от 03.07.2006 N 2347-р между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.07.2006 N 5-1268, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок площадью 11 515 кв. м с кадастровым номером 66:41:0504001:0005, находящийся по ул. Эскадронной в г. Екатеринбурге, для строительства комплекса жилых домов высотой до 50 м со встроенными нежилыми помещениями на первых этажах, детским клубом, магазином и подземным гаражом (п. 2.1 договора).

Согласно п. 6.1 названного договора срок действия установлен с 03.07.2006 по 02.07.2009.

В п. 2.2.1 указанного договора предусмотрено, что размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "Город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

В соответствии с п. 3.1 данного договора за каждый день задержки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от размера подлежащей перечислению арендной платы.

Согласно акту от 13.07.2008 арендодатель передал арендатору земельный участок с 03.07.2006.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Администрация, ссылаясь на неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы по указанному договору, обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании задолженности по внесению арендной платы в сумме 12 731 827 руб. 69 коп. за период с 01.02.2009 по 31.12.2011, пеней в сумме 6 578 403 руб. 37 коп., суд первой инстанции исходил из того, что право собственности первого собственника на помещение в жилом доме зарегистрировано не позднее 30.05.2008. Поскольку с момента государственной регистрации земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, арендные отношения между сторонами прекращены.

Изменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования частично, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст.16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Установив, что 30.05.2008 зарегистрировано право собственности первого правообладателя помещения в жилом доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ляпустина, д. 25, построенном на спорном земельном участке, апелляционный суд с учетом приведенной правовой позиции, а также приняв во внимание уточненный расчет арендной платы, пришел к выводу о том, что с данного момента администрация утратила право на распоряжение земельным участком указанной в расчете площадью и получение арендных платежей за пользование им. Суд апелляционной инстанции отметил, что у общества сохранилось право пользования оставшейся частью земельного участка, в связи с чем удовлетворил иск в части.

Кроме того, апелляционным судом сделан вывод о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы и пени в период до 01.04.2009.

Суд кассационной инстанции считает, что судами не выяснены обстоятельства, подлежащие установлению для правильного разрешения спора.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 25.01.2013 N 13), Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 66:41:05:04001:0005 площадью 11 515 кв. м сформирован в целях строительства комплекса жилых домов высотой до 50 м со встроенными нежилыми помещениями на первых этажах, детским клубом, магазином и подземным гаражом.

Строительство жилых домов, расположенных на спорном земельном участке, осуществлялось поэтапно, завершено, что следует из разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2007 N RU66302000-405, от 01.07.2008 N RU66302000-181, от 24.11.2010 N RU66302000-635, от 24.11.2010 N RU66302000-636, от 08.04.2010 N RU66302000-441, от 29.11.2010 N RU66302000-642.

Таким образом, у общества после ввода в эксплуатацию первого комплекса и первой регистрации права собственности на квартиру в жилом доме сохранилось право пользования частью земельного участка, необходимой для продолжения строительства дома (всего 4 очереди) и, соответственно, сохранялось право аренды земельного участка, необходимого для достижения целей предоставления этого участка в аренду. Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в п. 9 постановления от 25.01.2013 N 13.

Учитывая вышеизложенное, вывод суда первой инстанции о том, что арендные отношения прекращены в отношении всего земельного участка, является ошибочным.

Вместе с тем, вывод суда апелляционной инстанции о правильности уточненного истцом расчета задолженности и пени не основан на материалах дела.

На основании ч. 1 ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 1 ст. 65 Кодекса)..

За основу в расчете взята площадь всего земельного участка, предоставленного под строительство комплекса жилых домов. При этом в данном расчете не дифференцирована плата за часть земельного участка, необходимого для продолжения строительства с точным указанием площади каждой части участка. К расчету не приложены документы, являющиеся обоснованием определения площадей, необходимых для эксплуатации каждого возведенного объекта.

В связи с изложенным указанный уточненный расчет является необоснованным.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

Нарушение положений ст. 65 Кодекса привело к неправильному применению норм материального права.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене как вынесенные на основании неправильного применения судами норм материального права (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки и рассмотреть спор в соответствии с нормами действующего законодательства с учетом доводов и возражений сторон.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.09.2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2012 по делу N А60-26166/2012 Арбитражного суда Свердловской области отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.Ю. Смирнов С.В. Лазарев