Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 марта 2013 г. N Ф09-352/13 по делу N А76-11466/2012

Екатеринбург

25 марта 2013 г.

Дело N А76-11466/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Сулейменовой Т.В., Семеновой З.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кабировой Я.А.

рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Альянс" (далее - общество "АН "Альянс") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2012 по делу N А76-11466/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Челябинской области, приняли участие представители:

общества "АН "Альянс - Ботов К.В. (доверенность от 14.11.2012);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) - Шишкина И.В. (доверенность от 17.01.2013 N 69).

Общество "АН "Альянс" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра от 24.04.2012 N 01/111/2012-123 в государственной регистрации права на 880/1000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Аральская, д. 126.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Челябинска, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет), закрытое акционерное общество "Риэл-Сервис" (далее - общество "Риэл-Сервис"), открытое акционерное общество "ЧМК" (далее - общество "ЧМК"), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - территориальное управление).

Решением суда от 18.09.2012 (судья Костылев И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "АН "Альянс" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами п. 2 ст. 24, 24.2, 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), ст. 3 Федерального закона от 25.02.1996 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что в данном случае к спорным правоотношениям подлежат применению специальные положения Закона об инвестиционной деятельности, которые не предусматривают момента, в который инвестор должен обратиться за государственной регистрацией его прав на объект недвижимости. По мнению заявителя, государственной регистрации подлежит доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, определенная в договоре в размере, равном 88 %. Кроме того, заявитель считает, что его право в общей долевой собственности является ранее возникшим и подлежит государственной регистрации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом "Мечел", Главным управлением по экономике, промышленности и управлению государственным имуществом администрации Челябинской области с правами территориального агентства Минимущества России, комитетом и обществом "Риэл-Сервис" (инвестор) заключен договор о долевом участии в строительстве от 15.01.2001, предметом которого является создание "Торгового комплекса" на базе незавершенного строительством объекта "Кафе-кулинария", находящегося в Металлургическом районе г. Челябинска, пристрой к жилому дому N 5 по ул. 50 лет ВЛКСМ.

Согласно п. 2.3.1 данного договора стороны обязались после завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию провести разграничение объекта в соотношении: Главное управление по экономике, промышленности и управлению государственным имуществом администрации Челябинской области в государственную собственность Российской Федерации получает 6,7%, комитет в муниципальную собственность получает 5%, открытое акционерное общество "Мечел" в собственность получает 0,3%, общество "Риэл-Инвест" - 88%.

Этими же сторонами 15.01.2001 подписано соглашение о разграничении долей в строительстве объекта, в соответствии с которым в незавершенном строительством объекте доля затрат Российской Федерации составляет 55,5%, муниципального образования "Город Челябинск" - 42%, общества "Мечел" -2,5%.

В акте разграничения долей в строительстве объекта от 15.01.2001 указано, что степень готовности названного объекта составляет 12%.

Между обществом "Риэл-Сервис" (инвестор) и обществом "АН "Альянс" (новый инвестор) заключен договор от 23.03.2006 N 01/06, согласно условиям которого общество "Риэл-Сервис" передало обществу "АН "Альянс" в полном объеме права и обязанности инвестора по договору о долевом участии в строительстве от 15.01.2001.

Как следует из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 30.03.2012, степень готовности спорного объекта недвижимости составляет 12 %.

Общество "АН "Альянс" 22.02.2012 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации 880/1000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В сообщении от 24.04.2012 N 01/111/2012-123 Управление Росреестра на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало обществу "АН "Альянс" в государственной регистрации 880/1000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. В обоснование отказа Управление Росреестра сослалось на невозможность идентифицировать подлежащую государственной регистрации долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, поскольку на основании договора о долевом участии в строительстве от 15.01.2001 по окончанию строительства объекта в собственность Российской Федерации переходит доля в размере 6,7 %, муниципальную собственность - 5 %, общества "Мечел" - 0,3 %, общества "АН "Альянс" - 88 %, при этом в реестре федерального имущества значится доля в размере 555/1000 в праве на спорный объект.

Общество "АН "Альянс", полагая, что данный отказ в государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимости не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявитель по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

На основании п. 1 ст. 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Пунктом 2 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В обоснование отказа в государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Аральская, пристрой к жилому дому 214, Управление Росреестра сослалось на невозможность идентифицировать подлежащую государственной регистрации долю.

Как следует из материалов дела, обращаясь с заявлением о государственной регистрации 880/1000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, общество "АН "Альянс" в качестве основания возникновения права представило договор о долевом участии в строительстве от 15.01.2001.

Принимая во внимание, что в названном договоре стороны согласовали разграничение долей в праве собственности, в частности, 88 % - инвестору (обществу "АН "Альянс"), на объект недвижимости после завершения его строительства, доказательств, подтверждающих завершение строительства спорного объекта, а также распределение сторонами договора о долевом участии в строительстве долей в не завершенном строительством объекте в соотношении, указанном в заявлении о государственной регистрации, в материалах дела не имеется, суды пришли к верному выводу об отсутствии у Управления Росреестра оснований для государственной регистрации 880/1000 доли общества "АН "Альянс" на незавершенный строительством объект.

Ссылки общества "АН "Альянс" на неприменении судом ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности рассмотрены и обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции.

В соответствии с названной нормой объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со ст. 24.2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

В силу ст. 24.2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Вместе с тем подписанный сторонами договора о долевом участии в строительстве документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по данному договору, заявителем не представлен.

Поскольку судами было установлено отсутствие у общества "АН "Альянс" предусмотренного законом документа, необходимого для регистрации права на объект недвижимости, ссылки заявителя на условия договора о распределении площадей в объекте недвижимости не свидетельствуют о незаконности отказа регистрирующего органа.

Доводы общества "АН "Альянс" о том, что его право собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации на основании ст. 25 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отклоняются, поскольку обществом "АН "Альянс" на государственную регистрацию не были представлены документы, бесспорно свидетельствующие о наличии у него права на 880/1000 доли в праве общей собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 12%.

При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка с учетом имеющихся в деле доказательств. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основе выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2012 по делу N А76-11466/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Альянс" - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

Т.В. Сулейменова З.Г. Семенова