Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 мая 2013 г. N Ф09-3530/13 по делу N А76-15099/2012

Екатеринбург

15 мая 2013 г.

Дело N А76-15099/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Лазарева С.В., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" (далее - общество ) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2012 по делу N А76-15099/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Банк конверсии "Снежинский" (далее - Банк) - Прокопьева Е.А. (доверенность от 26.12.2012 N 178).

Общество обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Банку о признании отсутствующим обременения в виде залога в отношении объекта незавершенного строительства площадью застройки 2714 кв. м, степень готовности 10%, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, имеющего кадастровый (условный) номер 74-74-33/126/2011-164.

Определением суда от 10.08.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Магнитогорска (далее - администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Управление Росимущества).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.11.2012 (судья Мулинцева Е.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2013 (судьи Ермолаева Л.П., Федина Г.А., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение подп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что на момент государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства ипотека в отношении права аренды земельного участка прекратилась в результате реализации названного имущественного права, в связи с чем основания для государственной регистрации обременения в отношении объекта незавершенного строительства не имеется.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Магнитогорска от 26.03.2007 N 1664-П, протокола о результатах аукциона от 10.05.2007 N 1, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 7 между администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 10.05.2007 N 4622 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:01 23006:0017 общей площадью 21 971,14 кв. м, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева.

Договор аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.06.2007 запись N 74-7433/116/2007-406.

Между Банком (кредитор) и обществом (заемщик) заключен кредитный договор от 10.07.2007 N 10367/2, по условиям которого Банк обязался предоставить заемщику кредит в виде кредитной линии под лимит выдачи в размере 40 000 000 руб. на следующие цели: комплексное освоение в целях жилищного строительства земельного участка, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, площадью 21 971,14 кв. м.

В обеспечение исполнения обязательств по названному кредитному договору между Банком (залогодержатель) и обществом (залогодатель) заключен договор о залоге недвижимого имущества от 10.07.2007.

По условиям указанного договора залогодатель предоставил залогодержателю в залог (ипотеку) принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:01 23006:0017, общей площадью 21 971,14 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева.

Регистрация обременения на основании договора о залоге недвижимого имущества произведена 25.07.2007.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2010 по делу N А76-842/2010 удовлетворены исковые требования Банка к обществу об обращении взыскания на заложенное по договору залога от 10.07.2007 право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:01 23006:0017 общей площадью 21 971,14 кв. м. Способом реализации заложенного имущества установлены публичные торги. Начальная цена реализации предмета залога определена 21 416 068 руб.

Управлением Росимущества (продавец) и Банком (покупатель) на основании решения комиссии об определении победителя торгов подписан протокол от 04.04.2011 N 108 о результатах торгов по продаже арестованного имущества, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:601 23006:0017 общей площадью 21 971,14 кв. м, с местоположением: Челябинская область, примерно в 34 м по направлению на север от ориентира - жилой дом N 4, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева (пункт 1.1 протокола).

Сторонами подписан акт приема-передачи к указанному протоколу от 06.04.2011.

Постановлением администрации г. Магнитогорска от 07.06.2011 N 6411-П в договор аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622 внесены изменения в части наименования арендатора и замены общества на Банк а также продлен срок договора до 10.05.2015.

Названное постановление от 07.06.2011 N 6411-П послужило основанием для подписания администрацией и Банком дополнительного соглашения от 25.07.2011 к договору аренды, в соответствии с условиями которого арендатором земельного участка является Банк, срок действия договора аренды продлен до 10.05.2015.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-16135/2011 постановление администрации от 07.06.2011 N 6411-П признано недействительным.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А76-14133/2012, оставленным без изменения постановлением Федеральным арбитражным судом Уральского округа, удовлетворены требования общества о признании недействительным заключенного между администрацией г. Магнитогорска и Банком дополнительного соглашения от 25.07.2011 к договору аренды от 10.05.2007 N 4622 о переходе прав и обязанностей арендатора по данному договору к Банку. Суд, установив, что дополнительным соглашением от 25.07.2011 продлен срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения торгов, признал оспариваемое соглашение не соответствующим закону. Кроме того, суд указал на то, что приобретение на основании спорного соглашения права аренды земельного участка на срок с 10.05.2011 до 10.05.2015 не являлось предметом торгов по продаже арестованного имущества, а потому не было приобретено банком, заключение спорного дополнительного соглашения произведено на основании ненормативного правового акта, признанного вступившим в законную силу решением суда недействительным.

Обществом 18.04.2011 произведена государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства (литера А) общей площадью застройки 2 714 кв. м, степенью готовности 10 %, кадастровый (условный) номер 74-74-33/126/2011-164, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева.

Одновременно с регистрацией права на указанный объект произведена государственная регистрация обременения в виде ипотеки в силу закона, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждена регистрация.

Общество, ссылаясь на то, что регистрация обременения права на объект незавершенного строительства в виде ипотеки произведена после прекращения оснований для возникновения такого обременения, обратилось в суд с соответствующими требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствовался п. 5 ст. 5, ст. 64.2, 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". Судом сделан вывод о том, что с момента государственной регистрации права собственности общества на спорный объект незавершенного строительства изменился предмет ипотеки, а изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы суда первой инстанции, исходил из того, что ипотека на спорный объект незавершенного строительства возникла в силу закона в соответствии с положениями ст. 64, 65 Закона об ипотеке. Суд апелляционной инстанции счел, что момент государственной регистрации обременения возведенного на заложенном земельном участке объекта недвижимости после прекращения ипотеки в отношении права аренды земельного участка не имеет определяющего значения, так как ипотека на возводимый объект может быть зарегистрирована лишь при регистрации права собственности на него.

Апелляционный суд указал на отсутствие доказательств прекращения ипотеки в отношении объекта незавершенного строительства в связи с тем, что взыскание обращено только на право аренды земельного участка. Объект незавершенного строительства на торги по реализации заложенного имущества не выставлялся. Иных оснований прекращения ипотеки, предусмотренных ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении спорного объекта судами не установлено.

Прекращение права аренды в связи с прекращением договора аренды, по мнению суда апелляционной инстанции, не может свидетельствовать о прекращении возникшей в силу закона ипотеки объекта незавершенного строительства, возведенного в период действия договора залога.

Однако данные выводы судов первой и апелляционной инстанций не могут быть признаны верными и основанными на правильном применении норм материального права.

В силу ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора

Согласно п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Аналогичная норма содержится в ч. 1 ст. 64 Закона об ипотеке.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 названного Закона на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной, залог прекращается (подп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, предметом залога по договору о залоге недвижимого имущества от 10.07.2007 является право аренды земельного участка, принадлежащее обществу на основании договора аренды от 10.05.2007 N 4622. Объекты недвижимости, находящиеся либо строящиеся на данном земельном участке, в качестве самостоятельного предмета залога в условиях договора от 10.07.2007 не названы.

На основании решения суда произведена реализация указанного заложенного права аренды земельного участка. Согласно протоколу о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 04.04.2011 N 108 данное право приобретено Банком.

Суды верно указали на то, что в силу положений п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 64 Закона об ипотеке обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка распространяется на находящиеся или строящиеся на этом земельном участке объекты недвижимости.

Однако после реализации заложенного права аренды на земельный участок с учетом принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации) одновременно с прекращением договора ипотеки в отношении земельного участка прекращается возникшее в силу закона обременение на находящиеся или строящиеся на нем объекты недвижимости.

Поскольку на момент государственной регистрации права собственности общества на спорный объект незавершенного строительства (18.04.2011) ипотека в отношении права аренды земельного участка и названного объекта в результате реализации заложенного имущественного права прекращена (04.04.2011), доказательства наличия у Банка права аренды на указанный земельный участок отсутствуют, оснований для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении права собственности общества в виде ипотеки на спорное имущество не имеется. Сохранение ипотеки в отношении спорного объекта незавершенного строительства в отсутствии действующего договора залога невозможно.

Ссылка суда первой инстанции на п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" не может быть признана верной, поскольку правовая ситуация, положенная в основу названного пункта, не соответствует рассматриваемому спору, исходя из предмета иска и обстоятельств дела.

Принимая во внимание, что обстоятельства дела, имеющие значение для правильного рассмотрения спора, судами установлены в полном объеме, однако выводы судов о сохранении действия договора ипотеки в отношении объекта незавершенного строительства основаны на неправильном применении норм материального права (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции считает возможным отменить решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

С учетом изложенного требования общества о признании обременения в виде залога в отношении объекта незавершенного строительства площадью застройки 2714 кв. м, степень готовности 10%, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, имеющего кадастровый (условный) номер 74-74-33/126/2011-16, отсутствующим подлежат удовлетворению.

В связи с предоставлением обществу отсрочки уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы, судебные расходы по государственной пошлине в размере 2000 руб. подлежат взысканию с Банка в доход федерального бюджета в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поворот исполнения судебного акта будет осуществлен Арбитражным судом Челябинской области в порядке, предусмотренном ст. 325, 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии предоставления доказательств исполнения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2012 по делу N А76-15099/12 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2013 по тому же делу отменить.

Признать обременение в виде залога в отношении объекта незавершенного строительства общей площадью 2714 кв. м, степени готовности 10%, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Ленинский р-он, ул. Тургенева, кадастровый (или условный) номер 74-74-33/126/2011-164, отсутствующим.

Поворот исполнения судебных актов произвести Арбитражному суду Челябинской области при предоставлении доказательств исполнения.

Взыскать с ОАО "Банк конверсии "Снежинский" в доход федерального бюджета 2000 руб. судебных расходов по государственной пошлине за подачу кассационной жалобы.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

С.В. Лазарев А.Ю. Смирнов