|
21 января 2013 г.
|
Дело N А76-14133/2012
|
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Монтажные решения" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.11.2012 по делу N А76-14133/2012 (судья Шумакова С.М.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" - Выползов А.А. (доверенность от 24.07.2012);
открытого акционерного общества Банк Конверсии "Снежинский" - Когденко Н.Ю. (доверенность от 11.12.2012 N 158).
Общество с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" (далее - ООО Компания "Монтажные решения", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу Банк конверсии "Снежинский" (далее - ОАО Банк конверсии "Снежинский"), Администрации города Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация г. Магнитогорска, ответчик) о признании недействительным дополнительного соглашения от 25.07.2011, заключенного между Администрацией г. Магнитогорска и открытым акционерным обществом Банк конверсии "Снежинский" к договору аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622, заключенному между Администрацией г. Магнитогорска и обществом с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения"; об обязании открытого акционерного общества Банк конверсии "Снежинский" передать Администрации г. Магнитогорска земельный участок с кадастровым номером 74:33:0123006:0017 площадью 21 971,14 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.11.2012 (резолютивная часть оглашена 19.11.2012) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО Компания "Монтажные решения" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Со ссылкой на правовую позицию, изложенную в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункт 1 статьи 17.1 Федерального Закона "О защите конкуренции", апеллянт указывает на недействительность заключенного без проведения торгов дополнительного соглашения о продлении срока аренды земельного участка. Полагает, что действительность соглашения не связана с приобретением права аренды ОАО Банк конверсии "Снежинский" на торгах по продаже арестованного имущества, поскольку такое право было приобретено в пределах срока действия договора аренды.
Нарушение судом первой инстанции норм процессуального права мотивирована вынесением решения без учета оценки недействительности постановления Администрации города Магнитогорска от 07.06.2011 N 6411-П о продлении срока аренды, в рамках дела N А76-16135/2012.
ОАО Банк конверсии "Снежинский" представило отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к нему, в которых указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве ответчик ссылается на отсутствие оснований для применения положений статьи 17.1 Федерального Закона "О защите конкуренции" к оспариваемому дополнительному соглашению к договору аренды, поскольку заключение соглашения является завершающим фактом сложного юридического состава по оформлению передачи прав на арестованное имущество лицу, выигравшему торги по продаже арестованного имущества. Факт признания недействительным постановления Администрации города Магнитогорска от 07.06.2011 N 6411-П, по мнению ответчика, не влияет на действительность оспариваемого дополнительного гражданско-правового соглашения. Полагает, что истец не является лицом, заинтересованным в предъявлении требований о применении последствий недействительности сделки, при этом проведение торгов не восстановит прав истца.
В дополнении к отзыву ответчик указывает на обжалование банком в кассационном порядке принятых судебных актов о признании недействительным постановления Администрации города Магнитогорска от 07.06.2011 N 6411-П о продлении срока.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика Администрации г. Магнитогорск и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Магнитогорска от 26.03.2007 N 1664-П, протокола о результатах аукциона от 10.05.2007 N 1, договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 7, между Администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" (арендатор) заключен договор от 10.05.2007 N 4622 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (л. д. 14-18, т. 1).
Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (жилая территориальная зона), с кадастровым номером 74:33:01 23006:0017, согласно кадастровому плану земельного участка, находящегося по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, общей площадью 21971,14 кв. м.
Срок действия договора определен сторонами до 10.05.2011 (пункт 2.1 договора).
Между ОАО Банк конверсии "Снежинский" (залогодержатель) и ООО Компания "Монтажные решения" 10.07.2007 заключен договор о залоге имущества (л. д. 56, т. 2).
По условиям указанного договора залогодатель в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, предоставляет залогодержателю в залог право аренды недвижимого имущества, указанное в пункте 2.1 настоящего договора, в обеспечение исполнения обязательств заемщика, предусмотренных и вытекающих из кредитного договора от 10.07.2007 N 10367/2, заключенного между Банком и заемщиком, на основании которого последнему предоставляется кредит в виде кредитной линии под лимит выдачи в размере 40000000 руб. (пункт 1.1 договора). В обеспечение своевременного и полного исполнения обязательств заемщика, предусмотренных и вытекающих из кредитного договора (возврата кредита, уплаты процентов за его использование, пени, судебных и иных издержек по взысканию долга), залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог (ипотеку) на условиях настоящего договора принадлежащее залогодателю и именуемое в дальнейшем "Предмет залога" право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона), кадастровый номер 74:33:01 23006:0017, общей площадью 21971,14 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева. Право аренды принадлежит залогодателю сроком до 10.05.2011 на основании договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 4622, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 18.06.2007 за N 74-7433/116/2007-406 (пункт 2.1 договора).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2010 по делу N А76-842/2010 удовлетворены исковые требования ОАО Банк конверсии "Снежинский" к ООО Компания "Монтажные решения". Указанным решением, с учетом определения суда от 06.08.2010 обращено взыскание на заложенное имущество по договору залога от 10.07.2007 - право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) кадастровый номер 74:33:01 23006:0017, общей площадью 21 971, 14 кв. м, расположенного по адресу Россия, Челябинская область, участок находится примерно в 34 м по направлению на север от ориентира жилой дом N 4, расположенного в границах участка, адрес ориентира г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева, определив начальную цену реализации предмета залога в 21 416 068 руб. Способом реализации заложенного имущества считать публичные торги.
04.04.2011 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (продавец) и ОАО Банк конверсии "Снежинский" (покупатель) на основании решения комиссии об определении победителя торгов подписан протокол N 108 о результатах торгов по продаже арестованного имущества (л. д. 22, т. 1), которым стороны предусмотрели, что продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: право аренды земельного участка из земель населенных пунктов (жилая территориальная зона) кадастровый номер 74:33:601 23006:0017, общей площадью 21971,14 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, участок находится примерно в 34 м по направлению на север от ориентира жилой дом N 4, расположенного на границах участка, адрес ориентира г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Тургенева (пункт 1.1 протокола).
Сторонами указанного договора 06.04.2011 подписан акт приема-передачи предмета договора (л. д. 13, т. 2).
Администрацией г. Магнитогорска 07.06.2011 на основании заявления ОАО Банк конверсии "Снежинский", решения арбитражного суда от 29.07.2010 по делу N А76-842/2010, протокола N 108 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 04.04.2011, акта взаиморасчетов от 06.04.2011, акта приема-передачи от 06.04.2011 вынесено постановление N 6411-П "О внесении изменений в договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 4622" (л. д. 20, т. 1).
Данным постановлением в договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 4622 внесены изменения в части наименования арендатора - слова "общество с ограниченной ответственностью Компания "Монтажные решения" заменены словами "открытое акционерное общество Банк конверсии "Снежинский"; а также срока договора - слова "до 10.05.2011" заменены словами "до 10.05.2015".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-16135/2011 постановление от 07.06.2011 N 6411-П признано недействительным (л. д. 25-35, т. 3). При рассмотрении указанного дела суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о приобретении ОАО Банк конверсии "Снежинский" права аренды в пределах установленного договором аренды срока (до 10.05.2011) и издании постановления после прекращении срока действия договора аренды земельного участка, без соблюдения требований пункта 1 статьи 17.1 Федерального Закона "О защите конкуренции", статей 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации. Установив, что в пределах предоставленного в аренду банку земельного участка находится объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности ООО Компания "Монтажные решения", суд признал указанное общество лицом, заинтересованным в оспаривании постановления.
Вышеназванное постановление от 07.06.2011 N 6411-П послужило основанием для оформления 25.07.2011 между Администрацией г. Магнитогорска и ОАО Банк конверсии "Снежинский" дополнительного соглашения к договору аренды (л. д. 9, т. 2). По условиям соглашения арендатором земельного участка является открытое акционерное общество Банк конверсии "Снежинский", срок действия договора аренды продлен до 10.05.2015. В пункте 9 соглашения указано на необходимость его рассмотрения в качестве оформления уступки права аренды земельного участка.
Дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующей отметкой об осуществлении государственной регистрации на договоре (оборот л. д. 9, т. 2).
Ссылаясь на недействительность заключенного без проведения торгов дополнительного соглашения о продлении срока аренды земельного участка исходя из пункта 1 статьи 17.1 Федерального Закона "О защите конкуренции" и разъяснений, приведенных в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. Заинтересованность в оспаривании дополнительного соглашения к договору аренды мотивирована наличием на земельном участке, предоставленном в аренду по оспариваемому договору объекта незавершенного строительства, принадлежащего обществу на праве собственности и намерениями участия в открытом аукционе по приобретению права аренды земельного участка.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о регулировании отношений ответчиков по заключению оспариваемого дополнительного соглашения Федеральным Законом "Об ипотеке (залоге недвижимости), исключив необходимость применения положений статьи 17.1 Федерального Закона "О защите конкуренции". Указав, что заключение соглашения является завершающим фактом сложного юридического состава по оформлению передачи прав на арестованное имущество лицу, выигравшему торги по продаже арестованного имущества, суд учел судебные акты, которыми подтверждена законность результатов торгов. Вместе с тем, факт признания недействительным постановления Администрации города Магнитогорска от 07.06.2011 N 6411-П о продлении срока аренды и наличие на предоставленном банку земельном участке принадлежащего истцу объекта недвижимого имущества, признаны судом не влияющими на действительность оспариваемого гражданско-правового соглашения.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно пункту 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.
Совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует о том, что между ООО Компания "Монтажные решения" и Администрацией имели место правоотношения, вытекающие из договора от 10.05.2007 N 4622 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного сроком до 10.05.2011.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Учитывая, что дополнительным соглашением от 25.07.2011 продлен срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения торгов, оспариваемое соглашение не соответствует закону.
Выводы суда первой инстанции о регулировании отношений ответчиков по заключению оспариваемого дополнительного соглашения Федеральным Законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" являются ошибочными.
Как победитель торгов по продаже имущества, на которое обращено взыскание, ОАО Банк конверсии "Снежинский" приобрел право аренды на земельный участок принадлежащее заявителю, в пределах срока установленного договором аренды земельного участка от 10.05.2007 N 4622, то есть до 10.05.2011. Именно в пределах указанного срока правоотношения по изменению стороны договора аренды земельного участка (арендатора) подлежали регулированию нормой пункта 3 статьи 56 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Однако, к моменту вынесения Администрацией г. Магнитогорска постановления N 6411-П "О внесении изменений в договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 10.05.2007 N 4622" и заключения дополнительного соглашения к договору аренды 25.07.2011, договор аренды был прекращен в связи с истечением срока, на который он был заключен (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этой связи, в соответствии с признанным недействительным постановлением Администрации города Магнитогорска от 07.06.2011 N 6411-П и оспариваемым дополнительным соглашением ОАО Банк конверсии "Снежинский" приобрел право аренды земельного участка, которое не являлось и не могло являться предметом торгов по продаже арес
