Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 июня 2013 г. N Ф09-4423/13 по делу N А60-40539/2012

Екатеринбург

04 июня 2013 г.

Дело N А60-40539/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Столярова А.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН: 6658091960, ОГРН: 1036602638588; далее - министерство) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2012 по делу N А60-40539/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Гость" (далее - общество "Гость" - Иванов Р.А. (доверенность от 26.07.2012).

Общество "Гость" обратилось с иском к министерству о взыскании 685 734 руб. 51 коп. в форме неосновательного обогащения, обусловленного оплатой по условиям договора аренды в период с 30.09.2009 по 05.06.2011 в полном объеме арендных платежей при невозможности пользования арендованным имуществом в соответствии с его целевым назначением вследствие пожара.

Определением суда от 15.11.2012 к участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено государственное унитарное предприятие Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2012 (судья Ануфриев А.А.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 (судьи Савельева Н.М., Сафонова С.Н., Полевщикова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе министерство просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 10, 15, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 612, п. 4 ст. 614, ст. 1102, п. 3 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя жалобы, обществом "Гость" не представлено доказательств существенного ухудшения условий пользования арендуемым имуществом и невозможности использования арендуемого помещения по целевому назначению в течение всего спорного периода. Кроме того, министерство считает, что общество "Гость" фактически пытается возместить убытки, вызванные произошедшим пожаром, причем возмещение этих убытков общество "Гость" хочет получить за счет лица, не являющегося причинителем вреда, что является недобросовестным поведением и явным злоупотреблением своими правами.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Гость" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения. Доводы, изложенные в кассационной жалобе, общество "Гость" считает необоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между министерством (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Коника-Сервис" (арендатор) заключен охранно-арендный договор на пользование памятником истории и культуры от 10.03.2000 N 229.

Согласно п. 1.1 указанного договора сторонами согласован объект аренды - нежилые помещения в здании-памятнике архитектуры "Усадьба товарищества А. Печенкина и К" площадью 338,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 39/ул. Пушкина, 2, для использования под административно-торговые цели.

Как следует из акта технического состояния памятника истории и культуры от 25.10.1999 используемые обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Коника-Сервис" нежилые помещения в здании-памятнике архитектуры "Усадьба товарищества А. Печенкина и К" площадью 338,1 кв. м, расположенные по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, 39/ул. Пушкина, 2, представляют собой часть помещений цокольного этажа.

Дополнительным соглашением от 30.11.2000 стороны в п. 1.1 договора внесли изменения, определили предоставленные в аренду помещения общей площадью 304,1 кв. м, разграничили по цели использования: торговая площадь - 52, 2 кв. м, административная - 217,6 кв. м, склад - 34,3 кв. м.

По условиям дополнительного соглашения от 24.12.2003 срок аренды согласован сторонами - 30 лет с момента подписания договора всеми сторонами.

На основании договора уступки прав от 14.07.2005 стороны согласовали переход прав и обязанностей стороны арендатора по договору аренды от 10.03.2000 N 229 к обществу "Гость".

Как следует из материалов дела, в период с 30.09.2009 по 05.06.2011 использование арендованного обществом "Гость" помещения не представлялось возможным по не зависящим от общества причинам.

Из справки начальника отдела государственного пожарного надзора Ленинского района г. Екатеринбурга от 01.10.2009 N 530 следует, что 29.09.2009 в мансардном жилом этаже двухэтажного жилого здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, 39 произошел пожар.

О невозможности целевого использования арендованных обществом "Гость" помещений в период с 30.09.2009 по 05.06.2011 министерство было уведомлено, в том числе после 2 месяцев после пожара. В акте проверки состояния и использования помещений по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д. 2/ул. Малышева, д. 39 и ул. Пушкина, д. 2-а от 22.12.2009 указано на необходимость рассмотрения вопроса об освобождении общества "Гость" от арендной платы в течение 2 месяцев с момента причинения ущерба в результате пожара.

Общество "Гость" неоднократно 28.10.2009, 23.11.2009, 04.03.2010 обращалось к министерству с просьбой пересмотреть условия договора аренды в отношении снижения ставки арендной платы вследствие невозможности пользования арендованным помещением, в дальнейшем при обращении 26.03.2012 и 23.04.2012 - с просьбой возвратить часть уплаченной арендной платы.

Ссылаясь на то, что министерство в добровольном порядке не удовлетворило требование общества "Гость" о снижении ставки арендной платы вследствие невозможности пользования арендованным помещением, последний обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно исходили из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Получив имущество в аренду, общество "Гость" приняло на себя обязательство по внесению арендных платежей.

Вместе с тем арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Аналогичное правило установлено в п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4 ст. 614 названного Кодекса предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как следует из данных норм, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что обществом "Гость" в период с 30.09.2009 по 05.06.2011 арендные платежи внесены в полном объеме. Кроме того, установлены: невозможность использования обществом "Гость" имущества в течение 2 месяцев после пожара, существенное ухудшение условий пользования имуществом.

Существенное ухудшение арендуемого имущества подтверждается актом обследования помещений в здании - памятнике истории и культуры муниципального учреждения "Екатеринбургский центр по охране и использованию исторического и культурного наследия" от 03.11.2009 и актом проверки состояния и использования помещений по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д. 2/ул. Малышева, д. 39 и ул. Пушкина, д. 2-а от 22.12.2009.

Факт невозможности использования спорного помещения по назначению в связи с проведением восстановительных и ремонтных работ подтвержден договором подряда от 01.10.2009 N 19, актами выполненных работ от 31.10.2009 N 1, от 30.11.2009 N 2, отчетом общества с ограниченной ответственностью "Регион-Оценка" от 12.10.2009 N 98/09 с фотографиями затопленных помещений.

Таким образом, материалами дела доказано, что пользование имуществом было невозможно, поскольку в течение 2 месяцев после пожара условия пользования были существенно ухудшены в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, и арендатор не мог использовать имущество по назначению до проведения работ по откачке воды, просушке и восстановительному ремонту помещений. В последующие периоды снижение арендной ставки до величины, определенной оценщиком, было вызвано фактическим состоянием здания, в котором находилось арендованное помещение - кафе (с учетом ухудшения условий пользования) - разрушение части кровли, стен верхних этажей, отсутствие ремонта кровли и межэтажных перекрытий, в результате чего происходило промокание нижних этажей здания и их промерзание в зимний период, что повлекло снижение привлекательности помещений кафе для возможных посетителей и снижение класса качества кафе.

При указанных обстоятельствах суды, исследовав представленные сторонами доказательства, учли время (срок), характер (степень) ухудшения, а также уровень снижения полезных свойств объекта аренды и правомерно сочли возможным уменьшить размер арендных платежей.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств и имеющихся доказательств. Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, представленные сторонами доказательства полно и всесторонне исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их переоценка не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Признаков злоупотребления правом со стороны истца не усматривается.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2012 по делу N А60-40539/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

А.А. Столяров С.В. Лазарев