Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2013 г. N 17АП-1290/13

г. Пермь

01 марта 2013 г.

Дело N А60-40539/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 марта 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельевой Н.М.

судей: Сафоновой С.Н., Полевщиковой С. Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пьянковой Е.Л.

при участии:

от истца ООО "Гость" (ОГРН 1056603987120, ИНН 6671161247) - Иванов Р.А., доверенность от 25.07.2012

от ответчика Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН 1036602638588, ИНН 6658091960) - не явились, извещены

от третьего лица Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" - не явились, извещены

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 декабря 2012 года

по делу N А60-40539/2012,

принятое судьей А.А. Ануфриевым

по иску ООО "Гость"

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области

третье лицо: Государственное унитарное предприятие Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области"

о взыскании 685 734 руб. 51 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Гость" (далее - истец, общество) обратилось с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - ответчик, МУГИСО) о взыскании 685 734 руб. 51 коп. в форме неосновательного обогащения, обусловленного оплатой по условиям договора аренды в период с 30.09.2009 г. по 05.06.2011 г. в полном объеме арендных платежей при невозможности пользования арендованным имуществом в соответствие с его целевым назначением вследствие пожара.

Определением от 15 ноября 2012 г. к участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено Государственное унитарное предприятие Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17 декабря 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что истцом не определена правовая природа заявленных требований; пожар произошел не по его вине, в связи с чем, основания для взыскания убытков отсутствуют; истец не доказал факт того, что ухудшение условий пользования имуществом носили существенный характер, а также, что недостатки имущества препятствуют его использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды; п.4 ст. 614 ГК РФ предусматривает возможность снижения, но не полного освобождения от арендной платы.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебное заседание проведено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области, выступившим арендодателем и ООО "Фирма "Коника-Сервис", выступившим арендатором, 10.03.2000 г. заключен охранно-арендный договор на пользование памятником истории и культуры N 229.

Объект аренды согласован сторонами п.1.1. договора - нежилые помещения в здании памятнике архитектуры "Усадьба товарищества А.Печенкина и К", площадью 338 кв.м., по адресу г. Екатеринбург, ул.Малышева,39/ул. Пушикна,2, для использования под административно-торговые цели.

Как следует из акта технического состояния памятника истории и культуры от 25 октября 1999 г. используемые ООО "Фирма "Коника-Сервис" нежилые помещения в здании памятнике архитектуры "Усадьба товарищества А.Печенкина и К", площадью 338 кв.м., по адресу г. Екатеринбург, ул.Малышева,39/ул.Пушикна,2, представляют собой часть помещений цокольного этажа.

Дополнительным соглашением от 30.11.2000 г. стороны определили арендуемую площадь до 304,1 кв.м., по цели использования: торговая площадь - 52, 2 кв.м., административная - 217,6 кв.м., склад -34,3 кв.м.

По условиям дополнительного соглашения от 24.12.2003 г. срок аренды согласован сторонами - 30 лет с момента подписания договора всеми сторонами.

На основании договора уступки прав от 14.07.2005 г. стороны согласовали переход прав и обязанностей стороны арендатора по договору аренды N 229 от 10.03.2000 г. к ООО "Гость".

Как следует из представленных доказательств вследствие чрезвычайной и непредвиденной сторонами при заключении договора ситуации в заявленный период с 30.09.2009 г. по 05.06.2011 г. в целях, согласованных договором аренды, использование арендованного истцом помещения не представлялось возможным по не зависящим от Общества причинам.

Согласно справке начальника ОГПН N 530 от 01.10.2009 г. в мансардном жилом этаже двухэтажного жилого здания по адресу ул. Малышева,39 произошел пожар 29.09.2009 г.

О невозможности целевого использования арендованных истцом помещений в указанный период ответчик был уведомлен, в том числе по периоду 2-х месяцев после пожара (в акте проверки состояния и использования помещений по адресу г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д.2/ул. Малышева, д.39 и ул. Пушкина, д.2-а от 22.12.2009 г. указано на необходимость рассмотрения вопроса об освобождении ООО "Гость" от арендной платы в течение 2-х месяцев с момента причинения ущерба в результате пожара).

Истец неоднократно 28.10.2009 г., 23.11.2009 г., 04.03.2010 г. обращался к ответчику с просьбой пересмотреть условия договора аренды в отношении снижения ставки арендной платы вследствие невозможности пользования арендованным помещением. А в дальнейшем при обращении 26.03.2012 г. и 23.04.2012 г. с просьбой возвратить часть уплаченной арендной платы.

Так как ответчик в добровольном порядке не удовлетворил требование истца о снижении ставки арендной платы вследствие невозможности пользования арендованным помещением, истец обратился с заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что пользование арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, после пожара было невозможно по не зависящим от сторон договора причинам, в связи с чем суд признал доказанным наличие оснований для освобождения от уплаты арендной платы в течение 2-х месяцев после пожара и уменьшения арендной платы в период с 31.11.2009 по 05.06.2011 г., когда условия пользования были существенно ухудшены.

Заявитель апелляционной жалобы оспаривает решение суда, ссылаясь на то, что истцом не определена правовая природа заявленных требований; пожар произошел не по его вине, в связи с чем, основания для взыскания убытков отсутствуют; истец не доказал факт того, что ухудшение условий пользования имуществом носили существенных характер, а также, что недостатки имущества препятствуют использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды; п.4 ст. 614 ГК РФ предусматривает возможность снижения, но не полного освобождения от арендной платы.

Указанные выводы исследованы судом апелляционной инстанции и не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Кодекса.

По смыслу данных норм закона, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

В силу положений п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из системного толкования положений п. 1 ст. 612, п. 4 ст. 614, п. 1 ст. 616 ГК РФ следует, что в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе, путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора.

Суд первой инстанции, оценив надлежащим образом имеющиеся в деле доказательства, пришел к верному выводу, что материалами дела подтверждаются следующие обстоятельства: внесение арендатором в полном объеме арендных платежей в период с 30.09.2009 г. по 05.06.2011 г.; невозможность использования арендатором имущества в течение-2х месяцев после пожара; существенный характер ухудшения условий пользования имуществом.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец не доказал, что ухудшение условий пользования имуществом носили существенных характер, а также, что недостатки имущества препятствуют использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи со следующим.

Существенное ухудшение арендуемого имущества подтверждается актом обследования помещений в здании - памятнике истории и культуры МУ "Екатеринбургский центр по охране и использованию исторического и культурного наследия" от 03 ноября 2009 г. и актом проверки состояния и использования помещений по адресу г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д.2/ул. Малышева, д.39 и ул. Пушкина, д.2-а от 22.12.2009 г.

Как следует из акта обследования помещений в здании - памятнике истории и культуры МУ "Екатеринбургский центр по охране и использованию исторического и культурного наследия" от 03 ноября 2009 г., в результате произошедшего пожара в ночь с 28 на 29 сентября 2009 г. в здании по литером А (Усадьба товарищества А.Печенкина и К", - дом с мансардой, ворота и каменная ограда, флигель, г. Екатеринбург, ул.Малышева,39/ул. Пушикина,2) выгорели жилые помещения мансардного этажа, произошло обрушение кровли, чердачного перекрытия, частично повреждено перекрытие между вторым м мансардным этажом. Обслуживающей организацией после пожара отключены все инженерные сети зданий под литерами А, А1, а именно электроснабжение, отопление, холодное и горячее водоснабжение. Промоченные конструкции стен, а возможно и фундаментов, будут проморожены в зимний период, что может повлечь снижение их несущей способности. Категория технического состояния конструкций после пожара оценена как аварийная, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими о потере несущей способности перекрытий и опасности их обрушения, а также необходимости проведения срочных противоаварийных мероприятий.

Актом проверки состояния и использования помещений по адресу г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д.2/ул. Малышева, д.39 и ул. Пушкина, д.2-а от 22.12.2009 г., составленного с участием представителей арендатора ООО "Гость" и арендодателя МУГИСО, установлено нижеследующее. В результате пожара 29.10.2009 г. в мансардном жилом этаже двухэтажного здания по адресу г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д.2/ул. Малышева, д.39 выгорела крыша, перегородки мансардного этажа, деревянные балки покрытий обрушились на перекрытие первого этажа. Подвальные помещения указанного здания арендует ООО "Гость", в помещение расположено кафе "Сливки". В результате тушения пожара, арендуемые ООО "Гость" помещения были значительно залиты водой, повреждены элементы внутренней отделки, мебель, электросети, оргтехника. В помещениях ощущается большая концентрация влажности, затхлый запах, на стенах видны следы протечек, в отдельных местах стены повреждены черным грибком. В результате пожара и неудовлетворительного состояния здания потребительская привлекательность кафе значительно снижена. После пожара кафе было закрыто, в течение 2-х месяцев проводились восстановительные работы. При осмотре комиссией первого и второго этажа установлено, что все перекрытия залиты водой, которая превратилась в лед. Требуется проведение консервации данного здания, так как есть вероятность, что в весенний период подвальные помещения могут быть снова затоплены. Рекомендовано: рассмотреть на комиссии МУГИСО по подготовке рекомендаций по принятию решений о согласовании распоряжения государственным имуществом вопрос об освобождении ООО "Гость" от арендной платы в течение 2-х месяцев с момента причинения ущерба в результате пожара.

Факт невозможности использования спорного помещения по назначению в связи с проведением восстановительных и ремонтных работ подтвержден материалами дела, а именно: Договором подряда N 19 от 01.10.2009, актами выполненных работ N1 от 31.10.2009 и N2 от 30.11.2009; отчетом ООО "Регион-Оценка" от 12.10.2009 N 98/09 с фотографиями затопленных помещений.

Таким образом материалами дела доказано, что в течение 2- месяцев после пожара состояние имущества было существенно ухудшено в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, и арендатор не мог использовать имущества по назначению до проведения работ по откачке воды, просушке и восстановительному ремонту помещений, пользование имуществом было невозможно. В последующие периоды снижение арендной ставки до величины, определенной оценщиком было вызвано фактическим состоянием здания, в котором находилось арендованное помещение - кафе ( с учетом ухудшения условий пользования) - разрушение части кровли, стен верхних этажей, отсутствие ремонта кровли и межэтажных перекрытий, в результате чего происходило промокание нижних этаже здания и их промерзание в морозный период, что повлекло снижение привлекательности помещений кафе для возможных посетителей и снижение класса качества кафе.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в части соответствующего уменьшения арендной платы, что соответствует положениям п.4 ст.614 ГК РФ.

Довод заявителя жалобы о том, что арендная плата установлена на основании соответствующей Методики, не соответствует рыночной цене, в связи с чем, может быть уменьшена только по согласованию сторон, путем заключения соглашения, а также о том, что истец не обращался с заявлением о необходимости проведения ремонта с целью восстановления имущества, отклоняется. Из материалов дела следует, что арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой об уменьшении арендной платы, при этом в акте проверки состояния и использования помещений по адресу г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д.2/ул. Малышева, д.39 и ул. Пушкина, д.2-а от 22.12.2009 г. указано на необходимость рассмотрения вопроса об освобождении ООО "Гость" от арендной платы в течение 2-х месяцев с момента причинения ущерба в результате пожара. Учитывая, что каких-либо действий по уменьшению размера арендной платы ответчиком не было произведено, общество правомерно обратилось в арбитражный суд с целью восстановления нарушенного права.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что истцом не определена правовая природа заявленных требований (неосновательное обогащение или убытки), подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Несмотря на то, что истец первоначально сумму иска назвал и неосновательным обогащением и убытками, суд первой инстанции на основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, самостоятельно определил характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Кроме того, следует учесть, что истцом заявлено требование о взыскании денежной суммы, в связи с чем последующее определение ее судом как суммы неосновательного обогащения при указанных фактических обстоятельствах является правомерным.

В силу изложенного судом первой инстанции обоснованно определена квалификация отношений сторон.

На основании изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 декабря 2012 года по делу N А60-40539/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Н.М. Савельева

Судьи

С.Н. Полевщикова С.Н. Сафонова