Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 июня 2013 г. N Ф09-5232/13 по делу N А47-7039/2011

Екатеринбург

07 июня 2013 г.

Дело N А47-7039/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Сулейменовой Т.В., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга (ИНН: 5610008810, ОГРН: 1025601022501; далее - комитет) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.11.2012 по делу N А47-7039/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Пинчук Екатерина Александровна (далее - предприниматель Пинчук Е.А.) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к комитету об обязании комитета заключить с предпринимателем Пинчук Е.А. договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения N 5 площадью 278,1 кв. м, расположенного на первом этаже трехэтажного жилого дома со встроенными помещениями литера А1Е2 с подвалом, номера на поэтажном плане 1-5, 7-13, по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, 34/19 в редакции, предложенной покупателем и с учетом заключения эксперта от 15.10.2012 N 079/12 о рыночной стоимости указанного выше нежилого помещения N 5:

- п. 2.1 договора: Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 11 016 949 руб. 00 коп.;

- п. 2.2 договора: Покупатель обязуется перечислить 11 016 949 руб. 00 коп. на расчетный счет Продавца, указанный в п. 6.1 настоящего договора;

- п. 2.5 договора: В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств в размере 11 016 949 руб. 00 коп. и далее по тексту договора (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями суда от 18.08.2011, 18.01.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация города Оренбурга, оценщики общества с ограниченной ответственностью "Первая оценочная компания" Бычкова Л.С., Хасанова М.Н., директор общества - Чувашова Д.В., оценщик Торгово-промышленной палаты Оренбургской области Желанова В.С.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.11.2012 (судья Штырник В.М.) исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи арендованного нежилого помещения N 5, общей площадью 278,1 кв. м расположенного на первом этаже трехэтажного жилого дома со встроенными помещениями литер А1Е2 с подвалом, номера на поэтажном плане 1-5, 7-13 по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, 34/19, принят по спорным пунктам в следующей редакции:

Пункт 2.1. "Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 11 016 949 (одиннадцать миллионов шестнадцать тысяч девятьсот сорок девять) руб. 00 коп.";

Пункт 2.2. "Покупатель обязуется перечислить 11 016 949 (одиннадцать миллионов шестнадцать тысяч девятьсот сорок девять) руб. 00 коп. (без НДС) на расчетный счет Продавца, указанный в пункте 6.1 настоящего договора";

Пункт 2.5 "В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона на сумму денежных средств в размере 11 016 949 (одиннадцать миллионов шестнадцать тысяч девятьсот сорок девять) руб. 00 коп., по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75% годовых.

Начисленные проценты оплачиваются ежемесячно равными долями, одновременно с погашением суммы основного долга".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 (судьи Малышева И.А., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 6, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности в РФ"), п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). По мнению заявителя жалобы, при вынесении решения об удовлетворении иска судами не учтено, что требования истца фактически направлены на понуждение ответчика заключить договор купли-продажи помещения по цене отличной от цены, установленной в акте органа, принявшего решение об условиях приватизации и согласно отчету независимого оценщика. Кроме того, заявитель жалобы считает, что отчет Торгово-промышленной палаты Оренбургской области N 092-09-001743 истцом не оспорен и не признан судом незаконным, при этом был необоснованно исключен судами из числа доказательств.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что предприниматель Пинчук Е.А. в соответствии с договором аренды объекта муниципального нежилого фонда от 21.06.2006 N 1-1464а-7691 является арендатором нежилого помещения N 5 площадью 278,1 кв. м, расположенного на первом этаже трехэтажного жилого дома со встроенными помещениями литера А1Е2 с подвалом, номера на поэтажном плане 1-5, 7-13, по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, 34/19.

Предприниматель Пинчук Е.А. 13.07.2010 обратилась с заявлением в комитет о реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения N 5 площадью 278,1 кв. м, расположенного на первом этаже трехэтажного жилого дома со встроенными помещениями лит. А1Е2 с подвалом, номера на поэтажном плане 1-5, 7-13, по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, 34/19.

После получения второго заявления комитет в соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ заключил договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества с обществом с ограниченной ответственностью "Первая оценочная компания" для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету об оценке от 02.03.2011 N 011028, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости с учетом округления и НДС составила 18 668 000 руб.

Письмом от 20.04.2011 N 1-28/1777 комитет уведомил предпринимателя Пинчук Е.А. о том, что согласно указанному отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 02.03.2011 N 011028, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Первая оценочная компания" по заказу администрации города Оренбурга, рыночная стоимость указанного выше объекта недвижимости, определенная по состоянию на 21.02.2011 с учетом округления и НДС, составила 18 668 000 руб. 00 коп.

На основании постановления администрации города Оренбурга от 04.07.2011 N 4486-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного в г. Оренбурге по адресу: ул. Советская/Пролетарская, 34/19" и отчета о рыночной стоимости указанного недвижимого имущества, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Первая оценочная компания", комитет письмом от 14.07.2011 N 1-28/3166 направил в адрес предпринимателя Пинчук Е.А. проект договора купли-продажи объекта арендуемого имущества, п. 2.1, 2.2, 2.5 которого предусмотрена цена приобретаемого имущества в размере 15 820 339 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС), Соответственно, с учетом НДС стоимость имущества составила 18 668 000 руб.

Не согласившись с выкупной ценой имущества, предприниматель Пинчук Е.А. подписала договор с протоколом разногласий в отношении п. 2.1., 2.2., 2.5., согласно которым предложила спорные пункты договора изложить в следующей редакции:

- цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего договора, составляет 3 821 186 рублей без учета НДС (цена определена в соответствии с отчетом N 290/30-5-10ю об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного оценщиками общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Оренбургский Дом");

- предусмотренная п. 2.2. обязанность покупателя по оплате составляет 3 821 186 рублей без учета НДС;

- п. 2.5. предусмотреть рассрочку по оплате приобретаемого недвижимого имущества на сумму 3 821 186 рублей без учета НДС.

Протоколом согласования разногласий к проекту договора купли-продажи арендованного нежилого помещения по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, 34/19 без даты и номера комитетом отклонены разногласия в редакции договора, предложенные предпринимателем Пинчук Е.А., по п. 2.1., 2.2., 2.5.

Комитетом (продавцом) предложены положения договора в их первоначальной редакции без учета протокола разногласий со ссылкой на то, что цена продажи объекта соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 02.03.2011 N 011028, выполненном обществом с ограниченной ответственностью "Первая оценочная компания".

Ссылаясь на то, что условия договора в части выкупной цены имущества и условий оплаты не были сторонами согласованы, предприниматель Пинчук Е.А. обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды правомерно исходили из следующего.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 3 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации правила о сроках, предусмотренные п. 1 и 2 названной статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Исходя из положений ст. 3, 4, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным.

Таким образом, возникшие при заключении такого договора разногласия в силу ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что комитет по существу акцептовал направленный предпринимателю Пинчук Е.А. проект договора купли-продажи на иных условиях, что является основанием для передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В силу ст. 12 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92).

Оспаривание величины стоимости объекта оценки при рассмотрении преддоговорного спора о цене выкупаемого имущества не противоречит требованиям Закона. Оценщик - общество с ограниченной ответственностью "Первая оценочная компания" к участию в деле привлечен.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 14.03.2012 производство по делу приостановлено в связи с назначением по ходатайству истца судебной экспертизы.

По результатам экспертизы в материалы дела поступило первоначальное экспертное заключение N 1/12 общества с ограниченной ответственностью "Инвесткредитконсалдинг", оценив которое, суд первой инстанции с учетом возражений участвующих в деле лиц пришел к выводу о необходимости удовлетворить ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта от 15.10.2012 N 079/12, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Центр экономических и юридических экспертиз", рыночная стоимость нежилого помещения N 5 площадью 278,1 кв. м, расположенного на первом этаже трехэтажного жилого дома со встроенными помещениями литер А1Е2 с подвалом, номера на поэтажном плане 1-5, 7-13, по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/Пролетарская, 34/19 по состоянию на 21.02.2011, с учетом корректировок, округления и НДС составляет 13 000 000 руб. 00 коп. (в том числе НДС 1 983 051 руб. 00 коп.). Таким образом, рыночная стоимость объекта без НДС составляет - 11 016 949 руб. 00 коп.

Кроме того, в заключении эксперта указано, что отчет от 02.03.2011 N 011028 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Первая оценочная компания", не соответствует требованиям Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральному стандарту оценки N 1, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, Федеральному стандарту оценки N 2, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, Федеральному стандарту оценки N 3, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254.

Указанный отчет сторонами в суде первой инстанции не оспаривался, возражения относительно его достоверности не заявлялись ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции.

Исследовав и оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в том числе указанные выше отчеты, суды пришли к выводу о том, что отчет, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Первая оценочная компания", сведения которого были положены в основу при определении выкупной цены имущества ответчиком, не отвечает принципу достоверности и использованные оценщиками сведения, методики, подходы и существенные факторы, могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, оснований принимать цену, определенную в данном отчете, у судов не имелось.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела отчеты об оценке, в том числе отчеты, полученные в результате назначения судом судебных экспертиз, суды пришли к выводу о том, что при определении разногласий по п. 2.1, 2.2, 2.5 проекта договора купли-продажи, представленного на рассмотрение суда, надлежит руководствоваться ценой имущества, указанной в отчете от 15.10.2012 N 079/12, выполненном обществом с ограниченной ответственностью "Центр экономических и юридических экспертиз", которая составляет 11 016 949 руб. без учета НДС.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что рыночная стоимость, определенная в отчете от 15.10.2012 N 079/12, полученном по результатам проведенной судом повторной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости на момент рассмотрения спора в суде, а значит, указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

При таких обстоятельствах, суды обоснованно удовлетворили заявленные предпринимателем Пинчук Е.А. требования в полном объеме.

Довод заявителя жалобы о том, что судом не дана оценка отчету Торгово-Промышленной палаты Оренбургской области N 092-09-001743, отклоняется, поскольку оценка данному доводу дана апелляционным судом. Кроме того, в постановлении администрации города Оренбурга от 04.07.2011 N 4486-п и в протоколе согласования разногласий цена приобретения имущества определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 02.03.2011 N 011028, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Первая оценочная компания", который в силу этого и был предметом исследования по настоящему делу

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств и имеющихся доказательств. Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, представленные сторонами доказательства полно и всесторонне исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их переоценка не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.11.2012 по делу N А47-7039/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

Т.В. Сулейменова А.А. Столяров