Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 июня 2013 г. N Ф09-3609/13 по делу N А76-20035/2012

Екатеринбург

13 июня 2013 г.

Дело N А76-20035/12

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Платоновой Е.А., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Магнитогорска (ИНН 7446011940 ОГРН 1027402226830; далее - администрация, истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.01.2013 по делу N А76-20035/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адрес копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Душину Николаю Борисовичу (далее - предприниматель Душин Н.Б., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 25.10.2005 N 4184 за период с 01.01.2010 по 30.09.2012 в размере 608 434 руб. 80 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.01.2013 (судья Мулинцева Е.М.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Душина Н.Б. в пользу администрации взыскан основной долг в сумме 6141 руб. 69 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 (судьи Малышева И.А., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела. Администрация полагает, что, поскольку земельный участок, предоставленный предпринимателю Душину Н.Б. по договору аренды от 25.10.2005 N 4184 под строительство, фактически используется им под функционирующую АГЗС, ответчик неосновательно обогатился за счет истца. Администрация указывает, что ответчик должен вносить арендную плату по ставкам, соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на основании распоряжения главы г. Магнитогорска от 23.05.2005 N 2424-р "О предоставлении в аренду предпринимателю Душину Н.Б. земельного участка из категории "земли поселений" для строительства автогазозаправочной станции в районе пересечения ул. 9 Мая и шоссе Верхнеуральского в Ленинском районе г. Магнитогорска" между администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Душиным Н.Б. (арендатор) заключен договор от 25.10.2005 N 4184 аренды земельного участка для строительства автогазозаправочной станции сроком с 23.05.2005 до 23.05.2007 (п. 2.1 данного договора).

Сторонами указанного договора было подписано дополнительное соглашение от 31.01.2008, которым срок действия данного договора продлен до 23.05.2010 (п. 2 названного договора).

Договор аренды от 25.10.2005 N 4184 зарегистрирован в установленном законом порядке.

По условиям данного договора арендатор обязуется равными долями поквартально в течение года, не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала вносить арендодателю плату (п. 3.3 договора от 25.10.2005 N 4184).

Согласно п. 3.1 названного договора и приложению к нему арендная плата за пользование спорным земельным участком рассчитана по формуле путем умножения площади арендуемого земельного участка на его кадастровую стоимость, на ставку арендной платы, определяемую в зависимости от категории земель и от вида разрешенного использования земельного участка (руб./кв. м) (в процентах)/100, и на ряд корректирующих коэффициентов: К1-коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; К2-коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе, и К3-коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Пунктом 3.2 данного договора закреплено право арендодателя на изменение арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих размер арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования земельного участка, указанных в п. 1.1 договора).

При расчете арендной платы стороны договора аренды в приложении (расчете) к нему согласовали ставку арендной платы в размере 0,3%, соответствующую положениям Закона Челябинской области N 257-ЗО от 24.04.2008 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроке внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон от 24.04.2008 N 257-ЗО) в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства в пределах продолжительности нормативов строительства (подп. "е" п. 2 указанного Закона). Значения коэффициентов К1 и К3, применяемых при расчете арендной платы, согласованы в размерах: К1=1, что соответствует виду деятельности арендатора "строительство"; К3=1, что соответствует категории "прочие арендаторы". Значения данных коэффициентов соответствуют решению Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена". Данный порядок утверждения коэффициентов не противоречит п. 3, 4, 10-13 Закона от 24.04.2008 N 257-ЗО.

В связи с заключением указанного договора аренды и дополнительного соглашения к нему для завершения строительства автогазозаправочной станции, местоположение которой установлено по почтовому адресу ориентира: Челябинская обл., г. Магнитогорск, Ленинский р-н, в районе пересечения ул. 9 Мая и шоссе Верхнеуральского, 04.12.2005 сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 750 кв. м, с кадастровым номером 74:33:1113001:0013 с разрешённым использованием "для завершения строительства автогазозаправочной станции".

Постановлением администрации от 10.09.2012 N 11655-П продлен срок действия выданного ранее разрешения на строительство данного объекта с 23.05.2010 до 31.12.2012.

Администрацией проведены обследования арендуемого ответчиком земельного участка, в ходе которых установлено, что на земельном участке располагается функционирующая автогазозаправочная станция, о чем были составлены акты обследования от 19.10.2010 N 110, от 23.05.2012 N 184, от 07.08.2012 N 275, приложенные к ним фотоматериалы. В актах указано также, что автогазозаправочная станция функционирует с 26.11.2009.

Полагая, что арендная плата подлежит исчислению с применением ставки арендной платы (Сап) и коэффициента К1, установленных для функционирующих автогазозаправочных станций, а не для строящихся объектов вследствие чего истец произвел перерасчет арендной платы, применив ставку арендной платы в размере 3%, установленную Законом от 24.04.2008 N 257-ЗО для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц, а также коэффициент К1, равный 5, установленный решением Магнитогорского городского собрания депутатов N 109 от 25.06.2008 для розничной торговли бензином и (или) дизельным топливом на бензоколонках, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суды исходили из следующего.

В силу положений ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного стоимость аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объёма обязательств по оплате за пользование земельным участком, что также соответствует положениям п. 3.2 договора аренды от 25.10.2005 N 4184.

Таким образом, увеличение размера арендной платы в результате изменения указанных ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными ему полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11).

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для корректировки администрацией размера арендной платы в связи с увеличением нормативно установленных показателей, применяемых в согласованной сторонами методике расчета арендных платежей, а именно кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента К1, применяемого при строительстве объектов.

На основании ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, которая согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции верно отмечено, что автогазозаправочная станция, под строительство которой предоставлен спорный земельный участок, является технически сложным объектом недвижимости, надлежащими доказательствами наличия у ответчика права на ее эксплуатацию являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и доказательства регистрации права на комплекс автогазозаправочной станции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

До получения данных документов у ответчика нет права на эксплуатацию автогазозаправочной станции на законных основаниях, а у истца, соответственно, не имеется оснований для законного применения повышенных ставок арендной платы и коэффициента К1, установленных для фактически эксплуатируемых объектов.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями, предусмотренными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств завершения строительства, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрации права собственности либо иного вещного права на автогазозаправочную станцию в порядке ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 2 Федерального закона от 121.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также изменения вида целевого использования земельного участка.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в материалы дела не представлены доказательства обратного.

Апелляционным судом обоснованно не приняты в качестве доказательства фактической эксплуатации автогазозаправочной станции акты проверки и обследования от 19.10.2010 N 110, от 23.05.2012 N 184, от 07.08.2012 N 275, поскольку ни содержание данных актов, ни приложенные к ним фотоматериалы не позволяют установить факт эксплуатации автогазозаправочной станции, в актах не содержится подробного описания места, где проводилось обследование, не указано, какие обстоятельства свидетельствуют об эксплуатации автогазозаправочной станции и что означает данный термин, не представлено доказательств розничной торговли бензином и дизельным топливом, в фотоматериалах отсутствует указание на местность и даты их составления.

При таких обстоятельствах суды, установив отсутствие оснований для применения в расчете арендной платы ставки 3%, установленной для участков, где размещены объекты торговли, и значения К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора), равного 5, применяемого при осуществлении деятельности, связанной с розничной торговлей бензином и (или) дизельным топливом на бензоколонках, правомерно удовлетворили исковые требования в части.

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного кассационную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.01.2013 по делу N А76-20035/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Магнитогорска - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

Е.А. Платонова А.А. Столяров