Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 4 июня 2015 г. N Ф09-2695/15 по делу N А47-888/2014

Екатеринбург

04 июня 2015 г.

Дело N А47-888/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Платоновой Е.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального образования "город Оренбург" в лице Комитета по управлению имуществом города Оренбурга (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 02.12.2014 по делу N А47-888/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.

Общество с ограниченной ответственностью "Дона" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к комитету о заключении договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества - нежилого помещения N 1, назначение: нежилое, общая площадь 158,7 кв. м, этаж 2, номер на поэтажном плане 1, адрес объекта: г. Оренбург, ул. 9 января / пер. Матросский, д. 56/23, по спорным пунктам в следующей редакции:

пункт 2.1: "Цена приобретаемого имущества составляет 7 160 000 руб. без учета НДС. Стоимость неотделимых улучшений 3 500 677 руб. 97 коп. без учета НДС засчитывается в счёт оплаты приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда. Покупатель уплачивает продавцу цену с учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений 3 659 322 руб. 03 коп. без учёта НДС";

пункт 2.5: "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 3 659 322 руб. 03 коп. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга", и утверждении приложения к договору купли-продажи (график погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка, и начисленных процентов) с учетом указанной цены по договору (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик Торгово-промышленной палаты Оренбургской области Желанов Вячеслав Сергеевич.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.12.2014 (судья Штырник В.М.) заявленные требования общества удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 (судьи Пивоварова Л.В, Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам. Заявитель считает, что рыночная стоимость спорного имущества в размере 7 160 000 руб. определена в отчете от 19.09.2013 N 092-09-01997 независимым оценщиком Торгово-промышленной палаты Оренбургской области Желановым В.С. с учетом стоимости неотделимых улучшений этого имущества. Поскольку судом данный отчет не признан недостоверным, заявитель полагает, что у судов не имелось оснований для зачета в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений, установленной по результатам судебной экспертизы.

Как установлено судами, между обществом и комитетом заключен договор от 23.11.2011 N 1-1652а-10939 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга.

Согласно п. 1.1 и 1.2 данного договора обществу передано в аренду нежилое помещение N 1 общей площадью 158,7 кв. м, этаж 2, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. 9 января / пер. Матросский, д. 56/23.

Срок действия договора установлен с 01.11.2010 по 31.10.2020 (п. 1.3 договора).

В силу п. 1.9 договора затраты арендатора на неотделимые улучшения, включая капитальный ремонт и реконструкцию, а также текущий ремонт не подлежат возмещению ни в период действия договора, ни после окончания его действия, за исключением случаев, предусмотренных правовыми актами Оренбургского городского совета, администрации города Оренбурга.

В соответствии с п. 2.2.2 договора арендатор имеет право при необходимости по разрешению арендодателя производить капитальный ремонт, другие неотделимые улучшения арендуемого объекта за счет собственных средств.

Помещение находится в муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2011 серии 56-АБ N 476820.

В период действия договора аренды общество направило в адрес комитета заявление от 14.12.2010 N 071 о согласовании перепланировки в связи с проведением капитального ремонта помещения.

Комитет письмом от 20.12.2010 N 5461/1-28 согласовал обществу перепланировку помещения в связи с проведением капитального ремонта, указав, что работы проводятся за счет арендатора без дальнейшей компенсации.

Общество заключило с обществом с ограниченной ответственностью "СК-Престиж" (подрядчик) договор подряда от 15.05.2013 N 6/2013 на капитальный ремонт арендуемого помещения.

В соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ комитетом в адрес общества направлен подписанный проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения.

В пункте 2.1 проекта договора выкупная цена в размере 7 160 000 руб. без учета НДС определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 19.09.2013 N 092-09-01997, подготовленного оценщиком Торгово-промышленной палаты Оренбургской области Желановым В.С. по состоянию на 13.08.2013.

В пункте 2.5 проекта договора указано, что в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 7 160 000 руб. производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, в размере 2,75 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.

Общество обратилось в комитет с протоколом разногласий к договору купли-продажи по пунктам 2.1 и 2.5 и настаивало на принятии в счёт оплаты приобретаемого арендуемого помещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений.

Поскольку спор по указанным условиям договора сторонами не урегулирован, общество обратилось в суд с соответствующими требованиями.

Суды, удовлетворяя заявленные требования и устанавливая спорные условия договора в редакции, предложенной истцом, исходили из того, что зачет стоимости неотделимых улучшений имущества в счет оплаты его выкупной цены предусмотрен пунктом 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, являющимся императивной нормой.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендованного имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По смыслу положений Закона N 159-ФЗ в случае приватизации муниципального имущества в порядке, предусмотренном данным Законом, заключение договора купли-продажи носит обязательный характер для органа местного самоуправления. Возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда в силу ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно абз. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ возмездное отчуждение имущества осуществляется по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 указанного Закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 по вопросу о применении изложенной нормы Закона N 159-ФЗ отмечено, что в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает. При применении данной нормы следует учитывать, что если арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, то при установлении выкупной цены данного имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического износа, степени повреждения и т.д.

Для определения стоимости неотделимых улучшений, произведенных обществом с согласия арендодателя в ходе капитального ремонта помещения, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Согласно представленному заключению эксперта от 23.07.2014 N 349/14 в ходе проведения реконструкции и капитального ремонта в помещении произведены следующие виды работ: реконструкция межэтажных перекрытий и полов, демонтаж (монтаж) межкомнатных стен и перегородок, капитальный ремонт с полной заменой систем коммуникаций (отопление, водоснабжение, канализация, освещение). Стоимость неотделимых улучшений определена экспертом по состоянию на 13.08.2013 с учетом фактического состояния, износа, степени повреждения в размере 4 130 800 руб. 00 коп. с учетом НДС и 3 500 677 руб. 97 коп. без НДС.

Суды, приняв во внимание выводы эксперта, которые комитетом не оспорены и надлежащими доказательствами не опровергнуты, признали, что стоимость неотделимых улучшений, установленная экспертом по состоянию на момент определения рыночной стоимости имущества и с учетом времени пользования арендатором этим имуществом после ремонта, подлежит зачету в счет оплаты его выкупной цены.

При таких обстоятельствах судами требования общества правомерно удовлетворены и условия договора купли-продажи о выкупной цене арендуемого имущества обоснованно установлены с применением правила ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что рыночная стоимость выкупаемого имущества определена независимым оценщиком Желановым В.С. с учетом стоимости неотделимых улучшений, не принимаются, так как в ходе рассмотрения спора по существу судами первой и апелляционной инстанций комитет на указанное обстоятельство не ссылался и данные возражения не были предметом исследования и оценки судов. Оценка доказательств в компетенцию суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 02.12.2014 по делу N А47-888/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального образования "город Оренбург" в лице Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

Е.А. Платонова Т.В. Сулейменова