Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 июля 2013 г. N Ф09-6084/13 по делу N А76-15241/2012

Екатеринбург

01 июля 2013 г.

Дело N А76-15241/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семёновой З.Г.,

судей Лазарева С.В., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного коммерческого банка "ТРАНСКАПИТАЛБАНК" (закрытое акционерное общество, далее - Банк) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2012 по делу N А76-15241/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Банка - Бадьина Н.В. (доверенность от 19.03.2013 серии 66А N 1765306).

Банк (ИНН: 7709129705, ОГРН: 1027739186970) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Савельевой Татьяне Васильевне (ИНН: 744800144902, ОГРН: 305744821500021) о признании расторгнутым с 08.11.2011 договора аренды от 17.10.2011 N 1 нежилого помещения N 1/2 (магазин) общей площадью 244,10 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Челябинск, площадь Мопра, д. 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253, подписанного банком и предпринимателем Савельевой Т.В.; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации данного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2012 (судья Лукьянова М.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Банк просит отменить обжалуемые судебные акты, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменение ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащей применению. Заявитель полагает, что вывод суда о согласовании сторонами предмета договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам дела и не подтверждено материалами дела. По мнению Банка, переданные в аренду помещения не принадлежат на праве собственности предпринимателю Савельевой Т.В. и являются самовольными постройками вследствие проведенной без получения разрешительной документации перепланировки, что исключает возможность использовании помещений Банком. Кроме того, заявитель указывает на то, предприниматель Савельева Т.В. уклонялась от принятия помещений от Банка.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Савельева Т.В. возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между предпринимателем Савельевой Т.В. (арендодатель) и Банком (арендатор) 17.10.2011 заключен договор N 1 аренды нежилого помещения N 1/2 (магазин) общей площадью 244,10 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Челябинск, площадь Мопра, д. 9, кадастровый (или условный) номер объекта: 74-74-01/084/206-253, для осуществления банковской деятельности. Подробное описание и план содержатся в приложении N 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью. Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права N 74 АБ 306469, запись о регистрации от 06.03.2006 N 74-74-01/084/206-253).

В соответствии с п. 1.3 договора передача помещения осуществляется арендодателем по акту приема-передачи (приложение N 2, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора), в котором отражается его техническое состояние на момент сдачи его аренду. Помещение должно быть передано арендатору не позднее 3 рабочих дней с даты подписания договора.

В п. 4. 1 договора предусмотрено, что срок аренды составляет 3 года с момента фактической передачи помещения от арендодателя арендатору по акту приема-передачи и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном порядке в Управлении Росреестра и распространяется на отношения сторон, возникшие с даты подписания настоящего договора.

Согласно акту приема-передачи от 17.10.2011 Банк принял в аренду указанное нежилое помещение для размещения подразделений Банка в целях осуществления банковской деятельности.

В п. 9.3. договора предусмотрено, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке арендатором происходит, в том числе, в следующих случаях: если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии непригодном для его использования (п. 9.3.1 договора); если переданное арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора, не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения или проверки его исправности при приёмке (п. 9.3.3 договора).

Банк 08.11.2011 направил арендодателю уведомление о прекращении арендных отношений, полном возврате помещений, расторжении в одностороннем внесудебном порядке договора аренды от 17.10.2011 N 1, просил принять помещение до 09.11.2011. К уведомлению Банком приложен акт о возврате помещения от 08.11.2011.

Согласно указанному акту предпринимателем Савельевой Т.В. 23.01.2012 принято от Банка нежилое помещение N 1/2 (магазин).

Банк 08.11.2011 обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды от 17.10.2011 N 1 на основании того, что после подписания и подачи на государственную регистрацию договора аренды от 17.10.2011 N 1 при приеме от арендодателя технической документации было выявлено наличие существенных расхождений относительно предмета договора аренды.

Управление Росреестра в письме от 11.11.2011 N 34137 сообщило Банку о том, что заявление от 08.11.2011 не может быть исполнено ввиду того, что 03.11.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации сделки - договора аренды от 17.10.2011 N 1.

Банк, полагая, что договор аренды N 1 является расторгнутым с 08.11.2011 в силу одностороннего отказа арендатора от договора в связи с тем, что в аренду передано имущество, не соответствующее условиям договора, что делает невозможным его использование по назначению для осуществления банковской деятельности, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что Банку в аренду передано помещение, подробное описание и план которого содержится в приложении N 1 к договору, подписанном сторонами; при этом план помещения отличается от плана по состоянию на момент проведения технической инвентаризации 12.01.2006; площадь помещения изменилась в результате перепланировки без разрешительных документов (кадастровый паспорт помещения площадью 257, 2 кв. м по состоянию на 02.02.2011), в связи с чем сделали правильный вывод о том, что к моменту заключения договора от 17.10.2011 в помещении была произведена перепланировка, и данное помещение принято арендатором без замечаний и возражений в изменённом состоянии.

Судами приняты во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу постановлением суда апелляционной инстанции от 15.05.2012 по делу N А76-25095/2011 Арбитражного суда Челябинской области: в приложении N 1 к договору аренды содержится план помещения, соответствующий плану, содержащемуся в кадастровом паспорте от 02.02.2011, приложение N 1 к договору (план помещения) является планом фактически имеющегося на дату подписания договора помещения, то есть с техническими характеристиками после перепланировки. При принятии помещения представители Банка осматривали помещение, принимая его по акту приёма-передачи, Банк не мог не знать о расположении комнат в передаваемом помещении и его площади, а сведения о характеристиках помещения, содержащиеся в п. 1.1 договора и акте приёма-передачи от 17.10.2011, были изложены в соответствии с информацией, имеющейся в свидетельстве о государственной регистрации права собственности предпринимателя Савельевой Т.В. на помещение от 06.03.2006, исключительно с целью указания объекта аренды (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что технические характеристики помещения, принятого в аренду, были известны Банку на момент подписания договора аренды и фактического принятия помещения по акту от 17.10.2011 арендатор не выразил соответствующих замечаний и возражений, судами сделан правильный вывод об отсутствии оснований считать, что арендодателем нарушены условия договора и, соответственно, о наличии у Банка права на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке.

С учетом данных обстоятельств следует признать обоснованным вывод судов об отсутствии оснований для признания договора аренды прекращенным с 08.11.2011 (ст. 310, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что в последующем действие договора аренды прекращено сторонами на основании п. 9.4 договора, в связи с чем судами сделан вывод о том, что удовлетворение требований о признании договора аренды расторгнутым с 08.11.2011 не приведёт к восстановлению прав Банка.

С учетом изложенного судами правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.

Ссылка Банка на уклонение предпринимателя Савельевой Т.В. от подписания акта приема-передачи помещения рассмотрена апелляционным судом и обоснованно отклонена, как не подтвержденная материалами дела.

Судом установлено, что согласно п. 3.1.7 договора аренды в случае его прекращения арендатор в течение 10 дней обязан передать помещение арендодателю по акту приёма-передачи.

Банк, уведомив предпринимателя о прекращении в одностороннем порядке договора аренды, в этот же день составил односторонний акт приёма-передачи ключей от помещения; доказательств того, что арендодатель был уведомлён о необходимости принятия помещения 08.11.2011, а также того, что представители предпринимателя присутствовали при сдаче помещения, в деле не имеется, акт приёма-передачи от 08.11.2011 подписан только представителями истца, факт отказа предпринимателя от его подписания подтвержден Дьяковым С.М. (представитель Банка) и Евстифеевым А.П. (работник Банка).

Доводы Банка о несогласованности предмета договора аренды подлежат отклонению, поскольку были предметом рассмотрения и оценки по делу N А76-25095/2011 Арбитражного суда Челябинской области, имеющему преюдициальное значение для настоящего дела.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2012 по делу N А76-15241/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного коммерческого банка "ТРАНСКАПИТАЛБАНК" (закрытое акционерное общество) - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семёнова

Судьи

С.В. Лазарев С.Э. Рябова