Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 июля 2013 г. N Ф09-5594/13 по делу N А71-11655/2012

Екатеринбург

08 июля 2013 г.

Дело N А71-11655/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семёновой З.Г.,

судей Лазарева С.В., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации г. Ижевска (далее - Управление) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 по делу N А71-11655/2012 Арбитражного суда Удмуртской Республики.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "АПН" (далее - общество "ТД "АПН") - Жуков О.О., адвокат (удостоверение от 09.11.2009 N 960, доверенность от 11.04.2012).

От Управления в суд кассационной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие его представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество "ТД "АПН" (ИНН: 1834046276, ОГРН: 1081840008470) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Управлению (ИНН: 1831114552, ОГРН: 1061831037300) о регистрации договора аренды от 26.08.1992 N 107/34, договора купли-продажи от 10.11.2010 N 1 (дело N А71-11655/2012).

Управление обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском о возложении на общество "ТД "АПН" обязанности освободить и передать по акту приема-передачи нежилое помещение в цоколе жилого дома общей площадью 82,7 кв. м, литера А, расположенное в здании по адресу: г. Ижевск, ул. К. Маркса, д. 268 (дело N А71-11730/2012).

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.11.2012 арбитражные дела N А71-11655/2012 и N А71-11730/2012 объединены в одно производство. Делу присвоен N А71-11655/2012.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее - Управление Росреестра), Гусев Александр Александрович.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14.12.2012 (судья Конькова Е.В.) в удовлетворении исковых требований общество "ТД "АПН" отказано, исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 (судьи Зеленина Т.Л., Голубцова Ю.А., Скромова Ю.В.) решение суда изменено в части. В удовлетворении исковых требований Управления к обществу "ТД "АПН" отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит отменить постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении его требований, данные требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что договор аренды от 26.08.1992 является недействительной сделкой, поскольку в нарушение ст. 85 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде в нем не определен размер арендной платы, эксплуатационные расходы такой платой не являются, соответственно, у арендатора отсутствовали правовые основания для распоряжения переданным ему имуществом. Кроме того, передача права аренды данного имущества по договору купли-продажи в нарушение условий договора от 26.08.1992 осуществлена без получения разрешения арендодателя. Управление также считает, что договор купли-продажи от 10.11.2010 является ничтожной сделкой, так как проведенные конкурсным управляющим торги на право аренды муниципального имущества осуществлены с нарушением ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", ст. 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 26.08.1992 между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Ижевска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ПКП "АПН" (арендатор) заключен договор N 107/34 аренды нежилого помещения общей площадью 87 кв. м, расположенного в цоколе жилого дома по адресу: г. Ижевск, ул. К. Маркса, д. 268, для организации магазина и офиса, на срок с 01.09.1992 по 31.08.2017.

По договору купли-продажи от 10.11.2010 N 1 право аренды указанного нежилого помещения продано обществом с ограниченной ответственностью ПКП "АПН" обществу "ТД "АПН".

Общество "ТД "АПН" в письме от 07.08.2012 просило Управление зарегистрировать договор аренды от 26.08.1992 с учетом перехода прав арендатора по нему к иному лицу.

Ссылаясь на то, что Управление уклоняется от государственной регистрации договора аренды, общество "ТД "АПН" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с соответствующим иском.

Управление, полагая, что договор аренды от 26.08.1992 прекратил свое действие с 07.06.2011 (внесение записи в Единый государственный реестр юридических лиц о ликвидации ООО ПКП "АПН"), а договор купли-продажи от 10.11.2010 является ничтожной сделкой, заключенной с нарушением положений Федерального закона "О защите конкуренции", Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском об освобождении спорного помещения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований общества "ТД "АПН" и удовлетворяя исковые требования Управления об освобождении нежилого помещения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 26.08.1992 является ничтожной сделкой (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку прикрывает сделку приватизации муниципального имущества способом, не предусмотренным действующим законодательством, в связи с чем дальнейшее распоряжение правом аренды помещения по договору от 10.11.2010 ничтожно. Суд первой инстанции, кроме того, пришел к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи должны быть применены правила о перенайме и, соответственно, о согласовании перенайма с арендодателем, при этом доказательств такого согласования в деле не имеется.

Поскольку решение суда в части отказа в удовлетворении требований общества "ТД "АПН" в порядке кассационного производства не обжалуется, законность судебного акта в указанной части не проверяется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований Управления, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что договор аренды от 26.08.1992 нельзя признать притворной сделкой, прикрывающей сделку приватизации муниципального имущества.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также условия договора аренды от 26.08.1992 (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд установил, что воля сторон при заключении этого договора не была направлена на приватизацию муниципального имущества, нежилое помещение передано в аренду для организации магазина и офиса, предусмотренная передача помещения в собственность общества по мере выхода нормативных документов по приватизации встроено-пристроенных помещений не свидетельствует о достижении сторонами соглашения о переходе права собственности на основании договора от 26.08.1992. Отклоняя ссылку Управления о фактически безвозмездном характере пользования обществом с ограниченной ответственностью ПКП "АНТ" помещением, апелляционный суд обоснованно указал на то, что условие об установлении льготной арендной платы в размере эксплуатационных расходов в связи с проведением благотворительной акции по переселению многодетной семьи из помещения, не приспособленного для жилья, также не свидетельствует о том, что стороны намеревались приватизировать указанное нежилое помещение. Кроме того, судом указано на то, что в результате заключения договора от 26.08.1992 общество "ПКП "АПН" собственником нежилого помещения не стало, по договору купли-продажи от 10.11.2010 обществу "ТД "АПН" продано право аренды указанного помещения.

При рассмотрении спора апелляционным судом также верно оценено и отклонено утверждение Управления о недействительности договора купли-продажи от 10.11.2010 и прекращении действия договора аренды от 26.08.1992 в связи с ликвидацией общества с ограниченной ответственностью "ПКП "АПН".

В соответствии со ст. 7 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. Он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. В договоре аренды предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что в п. 2.2.7 договора от 26.08.1992 предусмотрено, что арендатор вправе сдавать арендуемое помещение как в целом, так и в части в поднаем (субаренду) по договору субаренды, согласованному с арендодателем.

В разд. "особые условия" договора сторонами установлено, что арендатору дано право по его инициативе оформить договор на аренду помещения для других организаций с арендной платой в размере эксплуатационных расходов.

Оценив указанные условия договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), апелляционный суд установил, что условие о предоставлении арендатору права по своей инициативе переоформлять договор для других организаций предусматривает возможность заключения договора перенайма без согласия арендодателя.

Апелляционным судом также сделан правильный вывод о том, что согласно положениям Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" право аренды относится к имущественным правам, подлежит включению в состав имущества должника, составляющего конкурсную массу, реализация спорного права осуществлена посредством проведенных торгов в соответствии с нормами указанного Закона победителю конкурса. Судом обоснованно не установлено нарушений при проведении конкурса положений Федерального закона "О защите конкуренции".

С учетом изложенного судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что общество с ограниченной ответственностью "ПКП "АПН" обладало полномочиями на заключение договора купли-продажи от 10.11.2010, что свидетельствует о переходе к обществу "ТД "АПН" прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.08.1992, не прекратившему свое действие.

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Управления.

Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 по делу N А71-11655/2012 Арбитражного суда Удмуртской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации г. Ижевска - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семёнова

Судьи

С.В. Лазарев С.Э. Рябова