Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 июля 2013 г. N Ф09-5338/13 по делу N А60-35558/2012

Екатеринбург

10 июля 2013 г.

Дело N А60-35558/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Семеновой З.Г., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Свердлстройинвест" (далее - общество "Свердлстройинвест") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2013 по делу N А60-35558/2012 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Свердлстройинвест" - Белов А.И., директор, Толочко Л.Г. (доверенность от 13.11.2012);

Департаментам по управлению муниципальным имуществом (далее - Департамент) - Игринева А.В. (доверенность от 29.12.2012 N 162/05/02.06.1-03);

администрации г. Екатеринбурга - Игринева А.В. (доверенность от 09.01.2013 N 6/05/50.2-03).

Общество "Свердлстройинвест" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском администрации г. Екатеринбурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 15.05.2012 N 836, путем определения условий договора в следующей редакции:

"п. 2.1 Цена объекта составляет 8 150 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость. При этом:

п. 2.1.1 стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3 251 000 руб. засчитывается в счет оплаты части цены приобретаемого объекта в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) с момента подписания сторонами настоящего договора.

п. 2.1.2 оплата оставшейся части цены объекта в размере 4 899 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость производится покупателем в порядке, определенном п. 2.2 - 2.8 договора";

"п. 2.2 Оплата основного долга, указанного в п. 2.1.2 договора, производится покупателем в рассрочку: ежемесячными платежами в соответствии с прилагаемым к настоящему договору графиком платежей";

"п. 6.1 За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно" (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент.

Решением суда от 24.12.2012 (судья Микушина Н.В.) исковые требования удовлетворены. Пункты 2.1, 2.2, 6.1 договора купли-продажи от 15.05.2012 N 836 изложены в вышеназванной редакции.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2013 (судьи Усцов Л.А., Виноградова Л.Ф., Голубцова Ю.А.) решение суда изменено, исковые требования удовлетворены частично. Спорные условия договора купли-продажи от 15.05.2012 N 836 определены в следующей редакции:

"п. 2.1 Цена объекта составляет 8 150 000 руб. При этом:

п. 2.1.1 стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 344 862 руб. (без налога на добавленную стоимость) засчитывается в счет оплаты части цены приобретаемого объекта в порядке, установленном ч. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с момента подписания сторонами настоящего договора.

п. 2.1.2 Оплата оставшейся части цены объекта 7 805 138 руб. (без налога на добавленную стоимость) производится покупателем в порядке, определенном п. 2.2 - 2.8 договора".

Из п. 2.2 договора исключены слова "в соответствии с прилагаемым графиком платежей". В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Свердлстройинвест" просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом ч. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что Положение о порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Город Екатеринбург", утвержденное решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 13/72, не подлежит применению, поскольку вступило в законную силу после получения истцом согласия арендодателя по улучшению арендованного имущества. Заявитель не согласен с выводом апелляционного суда о стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет выкупной цены приобретаемого имущества, критикует положенное в основу этого вывода заключение контрольно-ревизионного управления администрации г. Екатеринбурга. По мнению заявителя, для определения размера стоимости неотделимых улучшений подлежит применении отчет от 04.12.2012 N 1462-12/И об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений.

В отзыве на кассационную жалобу, поступившем в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в электронном виде с использованием системы "Электронный страж", размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, администрация г. Екатеринбурга просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Законность постановления апелляционного суда проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество "Свердлстройинвест" на основании договора аренды от 01.08.2004 N 40281462 являлось арендатором нежилого помещения общей площадью 158 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 18 (литера А).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.11.2011 по делу N А60-29537/2011 признано незаконным решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (в настоящее время - Департамент), изложенное в письме от 15.07.2011 N 02.12-19/1/7588, об отказе обществу "Свердлстройинвест" в приватизации арендуемого объекта недвижимого имущества. Суд обязал Департамент устранить допущенные нарушения путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Во исполнение данного решения суда письмом от 18.05.2012.1 Департамент направил обществу "Свердлстройинвест" проект договора купли-продажи от 15.05.2012 N 836.

Общество "Свердлстройинвест", не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи, в частности, в связи с отсутствие в нем условия о зачете в счет оплаты выкупной стоимости приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений (3 251 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость) арендованного имущества, размером подлежащей уплате пени в случае нарушения обязательств, направило Департаменту протокол разногласий.

Не достигнув с Департаментом соглашения об условиях заключаемого договора в части отсутствия условия о зачете в счет оплаты выкупной стоимости приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества неотделимых условий, размера пени, а также условия, касающегося рассрочки платежа, общество "Свердлстройинвест" обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, основываясь на положениях ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме и определяя условия договора купли-продажи в редакции истца, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для уменьшения выкупной стоимости арендуемого имущества на размер стоимости неотделимых улучшений, равный 2 969 016 руб. 95 коп. без учета налога на добавленную стоимость (3 251 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость). При определении размера стоимости неотделимых улучшений суд принял представленный в материалы дела отчет от 04.12.2012 N 1462-12/И об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинг Групп".

Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования частично, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований общество "Свердлстройинвест" ссылается на наличие у него предусмотренного положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ права на зачет в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости произведенных им неотделимых улучшений данного имущества.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании ч. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом, исходя из приведенных норм, зачету подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, перепланировки, переоборудование, капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения объекта арендатор обязан производить только с предварительного письменного согласия арендодателя в порядке, предусмотренном п. 6.2 договора (п. 3.2.7 договора).

Согласно п. 6.2 договора неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, проводятся арендатором только с предварительного письменного согласия арендодателя, при наличии согласования с обслуживающей объект организацией. В случае, если арендодатель принимает решение о возмещении арендатору стоимости расходов за произведенный капитальный ремонт, то размер возмещения стоимости таких работ определяется арендодателем по предъявлению ему акта сдачи-приемки выполненных работ и сметы, подписанных заказчиком, подрядчиком и заверенных обслуживающей объект организацией.

Принимая во внимание данные условия договора аренды, и исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе письма общества "Свердлстройинвест" от 03.07.2008 N 16, от 25.08.2008 N 19, письмо Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом от 16.09.2008 N 02.09.2-23-8026, апелляционный суд установил, что арендодателем дано согласие на проведение соответствующих работ (улучшений) обществу "Свердлстройинвест" в арендуемом помещении, а именно - утепление крыши, замену оконных блоков, замену отопительной системы, капитальный ремонт санузлов.

Согласно представленному администрацией г. Екатеринбурга заключению по проверке сметной документации на осуществление неотделимых улучшений нежилого помещения по адресу: ул. 8 Марта, 18, выполненному Контрольно-ревизионным управлением, стоимость согласованных и подтвержденных сметной документацией неотделимых улучшений составляет 406 937 руб.

В подтверждение стоимости произведенных неотделимых улучшений истцом представлены договоры подряда, акты приемки выполненных работ, локальные сметные расчеты, товарные накладные, справки о стоимости выполненных работ и затрат.

Принимая во внимание виды и объем работ по улучшению арендованного имущества, согласованных арендодателем, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что общество "Свердлстройинвест" с согласия арендодателя в период арендных отношений произвело неотделимые улучшения спорного помещения стоимостью 344 862 руб. без учета налога на добавленную стоимость (406 937 руб. с учетом этого налога).

Иных документов, подтверждающих выполнение истцом и принятия ответчиком работ (улучшений) на сумму свыше 406 937 руб. обществом "Свердлстройинвест" не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом указанных норм права, а также установленных обстоятельств апелляционным судом принято решение определить стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества, засчитываемых в счет выкупной стоимости приобретаемого имущества в размере 344 862 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Ссылки заявителя кассационной инстанции на отсутствие оснований для применения Положения о порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Город Екатеринбург", утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 13/72, не влияют на законность судебного акта, поскольку обществом "Свердлстройинвест" не доказан факт согласования с арендодателем произведенных неотделимых улучшений на указанную им сумму.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования апелляционного суда и по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2013 по делу N А60-35558/2012 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Свердлстройинвест" - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

З.Г. Семенова С.Э. Рябова