Приложение. Положение о критериях оценки деятельности доверительных управляющих по управлению находящимся в собственности г. Москвы недвижимым имуществом

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 13 марта 2007 г. N 153-ПП

Положение
о критериях оценки деятельности доверительных управляющих по управлению находящимся в собственности города Москвы недвижимым имуществом

1. Общие положения

1.1. Положение о критериях оценки деятельности доверительных управляющих по управлению находящимся в собственности города Москвы недвижимым имуществом разработано с целью качественного и оперативного определения эффективности работы доверительных управляющих в интересах г. Москвы.

1.2. Оценка эффективности деятельности Доверительных управляющих строится на основе содержательных критериев, доступных для расчета и определения с использованием стандартных форм финансовой отчетности.

1.3. Под стандартными формами финансовой отчетности в данном положении понимаются установленные федеральным законодательством и законодательством г. Москвы формы отчетности юридических лиц и акционерных обществ с участием г. Москвы и отчетности Доверительного управляющего.

1.4. Для оценки эффективности деятельности Доверительного управляющего разрабатывается целостная система в составе основных и дополнительных критериев, включающих широкий набор характеристик оказываемых услуг, учитывающих комплексную динамику ключевых показателей финансово-хозяйственной деятельности общества, компетентность доверительного управляющего, его заинтересованность в результатах доверительного управления, этичность ведения бизнеса, финансовую устойчивость, профессионализм.

1.5. Для обеспечения сопоставимости и сравнения результатов оценки предусмотрена интеграция разнородных показателей в единую шкалу балльной оценки с учетом корректирующих коэффициентов.

2. Анализ характера недвижимого имущества города Москвы, передаваемого в доверительное управление

Объекты недвижимого имущества

Под объектами недвижимости, передаваемыми в доверительное управление, понимаются здания (строения, сооружения, нежилые помещения) и предприятия*.

Задачи управления: - Рост налоговых отчислений; - Погашение текущей бюджетной задолженности в срок; - Предотвращение возникновения бюджетной задолженности. - Рост стоимости чистых активов; - Обеспечение роста доходов от основной деятельности; - Обеспечение роста прибыли; - Увеличение количества рабочих мест; - Обеспечение публичности деятельности доверительного управляющего (представление годовых отчетов, аудиторских заключений и бизнес-планов); - Контроль за соответствием принимаемых доверительным управляющим решений интересам города. В зависимости от отраслевой принадлежности все имущественные комплексы, передаваемые в доверительное управление можно подразделить на: - спортивные; - пищевые; - гостиничные; - продовольственные - перерабатывающие и т.д.

* Приложение 6 к постановлению Правительства Москвы от 7 декабря 2004 г. N 843-ПП. Временное положение о порядке передачи объектов недвижимого имущества, принадлежащих г. Москве на праве собственности, в доверительное управление.

3. Формирование информационной базы оценки эффективности деятельности доверительных управляющих

3.1. Оценка эффективности деятельности доверительных управляющих осуществляется на основании стандартных документов, в соответствии с приведенным перечнем:

N п/п	Наименование документа	Сокращение
1.	Формы бухгалтерской отчетности: - бухгалтерский баланс (Форма N 1) - отчет о прибылях и убытках (Форма N 2) - отчет об изменениях капитала (Форма N 3) - отчет о движении денежных средств (Форма N 4) - приложение к бухгалтерскому балансу (Форма N 5)	Ф. 1 Ф. 2 Ф. 3 Ф. 4 Ф. 5
2	Отчет об исполнении условий Договора ДУ с приложением подтверждающих документов, необходимых расчетов, комментариев и пояснений.	Отчет ДУ

4. Оценка эффективности деятельности доверительных управляющих находящимся в собственности города Москвы недвижимым имуществом

4.1. Оценка эффективности деятельности Доверительных управляющих основана на применении системы из основного и дополнительных критериев, рассматриваемых за отчетный период. С учетом специфики расчета отдельных показателей таким периодом является финансовый год.

4.2. Под основным критерием в настоящем Положении понимается факт выполнения или невыполнения существенных условий Договора доверительного управления.

4.3. Под дополнительными критериями в данном положении понимаются количественные и качественные показатели деятельности Доверительного управляющего.

4.4. Оценка основного критерия осуществляется путем сопоставления существенных условий договора с данными, содержащимися в отчете Доверительного управляющего об итогах деятельности за установленный период. В случае 100%-ого выполнения существенных условий Договора доверительного управления основному критерию присваивается значение "все условия выполнены". В случае неполного выполнения существенных условий Договора доверительного управления основному критерию присваивается значение "одно и более условие не выполнено".

4.5. Оценка дополнительных критериев доверительного управления производится путем интегральной оценки качественных и количественных критериев.

4.6. Оценка количественных критериев осуществляется в объеме и в соответствии с рекомендациями раздела 5 настоящего Положения. По итогам оценки проводится суммирование полученных значений показателей с получением единой балльной оценки, по формуле:

                                     n

                             КОЛ = Сумма Пi

                                    i=1

где,

КОЛ - значение количественных критериев;

Пi - рассчитываемый показатель;

i - порядковый номер показателя;

n - число показателей.

4.7. Оценка качественных критериев осуществляется в объеме и на основании рекомендаций разделов 6, 7, 8 настоящего Положения. По итогам оценки проводится суммирование полученных значений показателей с получением единой балльной оценки, по формуле:

                                     n

                             КАЧ = Сумма Пi

                                    i=1

где,

КАЧ - значение качественных критериев;

Пi - балльная оценка определяемого показателя;

i - порядковый номер показателя;

n - число показателей.

4.8. Итоговая оценка дополнительных критериев проводится путем суммирования итоговой оценки количественных и качественных критериев:

                             ДК = КОЛ + КАЧ

Где,

ДК - итоговая оценка дополнительных критериев;

КОЛ - значение количественных критериев;

КАЧ - значение качественных критериев.

4.9. Итоговая оценка степени эффективности деятельности доверительных управляющих находящимся в собственности города Москвы недвижимым имуществом проводится с использованием матрицы эффективности.

Матрица эффективности доверительного управления

Степень эффективности	Значение основного критерия	Значение дополнительных критериев
Высокая эффективность	"все условия выполнены"	более 3,5
Средняя эффективность	"все условия выполнены"	не менее 2,5, но не более 3,5
Минимальная эффективность	"все условия выполнены"	не менее 0, но не более 2,5
Низкая эффективность	"одно и более условий не выполнено"	не менее 2,5
Неэффективность	"одно и более условий не выполнено"	менее 2,5

5. Разработка системы показателей количественных критериев деятельности доверительных управляющих

Основными показателями количественных критериев при оценке деятельности доверительных управляющих являются:

- Показатели динамики интегральной доходности имущества;

- Показатели динамики рентабельности активов;

- Показатели динамики рентабельности продаж;

- Показатели динамики эффективности услуг доверительного управления.

5.1. Показатель динамики интегральной доходности имущества

Показатель динамики интегральной доходности имущества рассчитывается по следующей формуле:

                                      П

                                       ИД1

                              П     = ----

                               дин    П

                                  ИД   ИД0

где,

ПИД1 - показатель интегральной доходности имущества на конец отчетного периода;

ПИД0 - показатель интегральной доходности имущества на конец предыдущего отчетного периода.

Показатель интегральной доходности имущества рассчитывается по следующей формуле:

                               Д + Дельта СЧА

                                1

                          П  = --------------

                           ИД       СЧА

                                       1

где,

Д1 - сумма фактически выплаченного Обществом в бюджет города дохода от использования имущества, переданного в доверительное управление, за отчетный период (ф. 3, раздел 1);

Дельта СЧА - изменение стоимости чистых активов Общества за отчетный период и рассчитывается как:

                    Дельта СЧА = СЧА /(1 + i) - СЧА

                                    1              0

где,

CЧA 1/(1 + i) - стоимость чистых активов Общества на конец отчетного периода (за вычетом инфляционной составляющей) (ф. 3, Справки, столбец 4, код 200);

СЧА0 - стоимость чистых активов Общества на конец соответствующего предыдущего отчетного периода (ф. 3, Справки, столбец 3, код 200).

Если значение данного показателя <= 1, то данный показатель получает оценку 0.

Если значение данного показателя > 1, то данный показатель получает оценку 0,25.

5.2. Показатель динамики рентабельности активов

Показатель динамики рентабельности активов рассчитывается по следующей формуле:

                                       Р

                                        1

                               Р дин = --

                                       Р

                                        0

где,

P1 - рентабельность активов Общества на конец отчетного периода;

Р0 - рентабельность активов Общества на конец предыдущего отчетного периода.

Показатель рентабельности активов рассчитывается как:

                                    ЧП

                              Р = -------

                                  Ан + Ак

                                  -------

                                     2

где,

ЧП - чистая прибыль Общества, полученная за отчетный период (ф. 2, столбец 3/4, код 190);

Ан - стоимость активов Общества на начало отчетного периода (ф. 1, столбец 3, код 300);

Ак - стоимость активов Общества на конец отчетного периода (ф. 1, столбец 4, код 300).

Если значение данного показателя <= 1, то данный показатель получает оценку 0.

Если значение данного показателя > 1, то данный показатель получает оценку 0,25.

5.3. Показатель динамики рентабельности продаж

Показатель динамики рентабельности продаж рассчитывается по следующей формуле:

                                     РП

                                       1

                                РП = ---

                                     РП

                                       0

где,

РП1 - рентабельность продаж Общества на конец отчетного периода,

РП0 - рентабельность продаж Общества на конец предыдущего отчетного периода.

Показатель рентабельности продаж рассчитывается по следующей формуле:

                                     ЧП

                                 Р = --

                                     В

где,

ЧП - чистая прибыль Общества, полученная за последний отчетный период (ф. 2, столбец 3/4, код 190)

В - выручка от продаж Общества на конец последнего отчетного периода (ф. 2, столбец 3/4, код 010)

Если значение данного показателя <= 1, то данный показатель получает оценку 0.

Если значение данного показателя > 1, то данный показатель получает оценку 0,25.

5.4. Показатель динамики эффективности услуг доверительного управления

Показатель динамики эффективности услуг доверительного управления рассчитывается по следующей формуле:

                                       Э

                                        1

                               Э дин = --

                                       Э

                                        0

где,

Э1 - показатель эффективности услуг доверительного управления за отчетный период;

Э0 - показатель эффективности услуг доверительного управления за предыдущий отчетный период.

Показатель эффективности услуг доверительного управления рассчитывается, как:

                               Д - (ВУ + ВР)

                           Э = -------------

                                 ВУ + ВР

где,

Д - сумма фактически выплаченного Обществом в бюджет города дохода 1 от использования недвижимого имущества, переданного в доверительное управление, за отчетный период (ф. 3, раздел 1)

ВУ - вознаграждение доверительного управляющего (в соответствии с Договором доверительного управления);

ВР - сумма возмещения расходов доверительного управляющего (в соответствии с отчетом о затратах доверительного управляющего).

Если значение данного показателя <= 1, то данный показатель получает оценку 0.

Если значение данного показателя > 1, то данный показатель получает оценку 0,25.

6. Показатели качественных критериев деятельности доверительных управляющих и методика их оценки

Показатели качественных критериев деятельности доверительных управляющих недвижимым имуществом города Москвы различны в зависимости от специфики деятельности предприятий. К качественным показателям доверительных управляющих недвижимым имуществом также относятся показатели предотвращения конфликта интересов Учредителя управления (Выгодоприобретателя) и доверительного управляющего.

6.1. Показатели качественных критериев деятельности доверительных управляющих и методика их оценки для предприятий - объектов социального и инфраструктурного значения

Основными показателями качественных критериев при оценке деятельности доверительных управляющих предприятий - объектов социального и инфраструктурного значения являются:

- Показатель динамики среднесписочной численности работников,

- Показатель динамики объема городского заказа,

- Показатель динамики затрат на оплату труда на одного работника.

6.1.1. Показатель динамики среднесписочной численности работников

Показатель динамики среднесписочной численности работников рассчитывается по следующей формуле:

                                      Ч

                                       1

                                Ч   = --

                                 дин  Ч

                                       0

где,

Ч1 - среднесписочная численность работников на конец отчетного периода (Ежеквартальный отчет за первый квартал года, следующего за отчетным, п. 5.7 или стр. 1 в таблице п. 1.1 Бизнес-плана);

Ч0 - среднесписочная численность работников на конец предыдущего отчетного периода (Ежеквартальный отчет за первый квартал отчетного года, п. 5.7 или стр. 1 в таблице п. 1.1 Бизнес-плана).

Если значение показателя динамики среднесписочной численности работников < 1, то данный показатель получает оценку 0.

Если значение показателя динамики среднесписочной численности работников >= 1, то данный показатель получает оценку 0,25.

6.1.2. Показатель динамики объема городского заказа:

Показатель динамики объема городского заказа рассчитывается по следующей формуле:

                                      ГЗ

                                        1

                              ГЗдин = ---

                                      ГЗ

                                        0

где,

ГЗ1 - объем городского заказа в денежном выражении за отчетный период;

ГЗ0 - объем городского заказа в денежном выражении за предыдущий отчетный период.

Если значение показателя динамики объема городского заказа < 1, то данный показатель получает оценку 0.

Если значение показателя динамики объема городского заказа >= 1, то данный показатель получает оценку 0,25.

6.1.3. Показатель динамики затрат на оплату труда на одного работника

Показатель динамики затрат на оплату труда на одного работника рассчитывается по следующей формуле:

                                       ЗР

                                         1

                               3Pдин = ---

                                       ЗР

                                         0

где,

ЗР1 - затраты на оплату труда на одного работника за отчетный период;

ЗР0 - затраты на оплату труда на одного работника за предыдущий отчетный период.

Показатель затрат на оплату труда на одного работника рассчитывается как:

                                      З

                                 ЗР = -

                                      Ч

где,

З - затраты на оплату труда работников (ф. 5, раздел "Расходы по обычным видам деятельности (по элементам затрат)", код 720, столбец 3/4);

Ч - среднесписочная численность работников (Ежеквартальный отчет за первый квартал года, п. 5.7 или стр. 1 в таблице п. 1.1 Бизнес-плана).

Если значение показателя динамики объема городского заказа < 1, то данный показатель получает оценку 0.

Если значение показателя динамики объема городского заказа >= 1, то данный показатель получает оценку 0,25.

6.2 Показатели качественных критериев деятельности доверительных управляющих и методика их оценки для предприятий, имеющих коммерческое значение

Основными показателями качественных критериев при оценке деятельности доверительных управляющих предприятий, имеющих коммерческое значение являются:

- Показатель динамики среднесписочной численности работников,

- Показатель динамики коэффициента обновления основных фондов,

- Показатель динамики затрат на оплату труда на одного работника.

6.2.1. Показатель динамики среднесписочной численности работников:

Показатель динамики среднесписочной численности работников рассчитывается по следующей формуле:

                                       Ч

                                        1

                               Ч     = --

                                 дин   Ч

                                        0

где,

Ч1 - среднесписочная численность работников на конец отчетного периода (Ежеквартальный отчет за первый квартал года, следующего за отчетным, п. 5.7 или стр. 1 в таблице п. 1.1 Бизнес-плана);

Ч0 - среднесписочная численность работников на конец предыдущего отчетного периода (Ежеквартальный отчет за первый квартал года, следующего за отчетным, п. 5.7 или стр. 1 в таблице п. 1.1 Бизнес-плана).

Если значение показателя среднесписочной численности работников < 1, то данный показатель получает оценку 0.

Если значение показателя среднесписочной численности работников >= 1, то данный показатель получает оценку 0,25.

6.2.2. Показатель динамики коэффициента обновления основных фондов

Показатель динамики коэффициента обновления основных фондов рассчитывается по следующей формуле:

                                      Кобн

                                          1

                            Кдинобл = -----

                                      Кобн

                                          0

где,

Кобн1 - коэффициент обновления основных фондов на конец отчетного периода;

Кобн0 - коэффициент обновления основных фондов на конец предыдущего отчетного периода.

Коэффициент обновления основных фондов рассчитывае