Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 июля 2013 г. N Ф09-6402/13 по делу N А76-23709/2012

Екатеринбург

23 июля 2013 г.

Дело N А76-23709/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Челябинской области (далее - регистрирующий орган) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012 по делу N А76-23709/2012 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

регистрирующий орган - Шишкина И.В. (доверенность от 17.01.2013 N 69),

Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Миньярского городского поселения (далее - комитет) - Ташбулатов Д.М. (доверенность от 09.01.2013 N 1).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконными действий регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.11.2012 N 03/043/2012-344, 345, а также обязании устранить допущенное нарушение прав, осуществив государственную регистрацию договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 03.09.2012 и переход права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на четырёхкомнатную квартиру N 1 общей площадью 75,9 кв. м, находящуюся по адресу: Челябинская обл., Ашинский р-он, г. Миньяр, ул. Советская, д. 79.

Определением суда от 17.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Туголукова Вера Ивановна и Абмаева Татьяна Ивановна.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.01.2013 (судья Костылев И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2013 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Федина Г.А.) решение суда отменено. Требования комитета удовлетворены. Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 03.09.2012 и перехода права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на четырёхкомнатную квартиру N 1 общей площадью 75,9 кв. м, находящуюся по адресу: Челябинская обл., Ашинский р-он, г. Миньяр, ул. Советская, д. 79, признан незаконным как не соответствующий абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На регистрирующий орган возложена обязанность в течение месяца со дня принятия постановления суда произвести государственную регистрацию договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 03.09.2012 и перехода права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на четырёхкомнатную квартиру N 1 общей площадью 75,9 кв. м, находящуюся по адресу: Челябинская обл., Ашинский р-он, г. Миньяр, ул. Советская, д. 79.

В кассационной жалобе регистрирующий орган просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Заявитель полагает, что само по себе нахождение квартиры в общей долевой собственности не может освободить правоотношения по передаче в собственность граждан жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, от действия специального закона. В противном случае, как считает заявитель, граждане, получающие жилье за плату, будут поставлены в неравное положение с гражданами, приватизировавшими жилые помещения на безвозмездной основе, и будет нарушен принцип бесплатности приватизации жилых помещений. По мнению заявителя, положения Закона о приватизации распространяют свое действие только на правоотношения по отчуждению доли, находящейся в муниципальной собственности, и не регулируют порядок распоряжения долями, находящимися в частной собственности, в связи с чем права собственника ограничены не будут.

В отзыве на кассационную жалобу комитет указывает на несостоятельность доводов заявителя, считает выводы суда апелляционной инстанции законными и обоснованными, просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, муниципальному образованию "Миньярское городское поселение" на основании решения Ашинского городского суда от 07.07.2011 по делу N 2-426/2011 принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру N 1 площадью 75,9 кв. м, расположенную по адресу: Челябинская обл., Ашинский р-он, г. Миньяр, ул. Советская, д. 79 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2011 серии 74-АГ N 568295).

Иными участниками долевой собственности являются Амбаева Т.И. и Туголукова В.И., которым принадлежат по ? доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру (свидетельства о государственной регистрации права от 04.08.2011 серии 74-АГ N 496381, от 05.12.2008 серии 74 АА 853818).

Распоряжением администрации муниципального образования "Миньярское городское поселение" от 20.08.2012 N 76 решено продать гражданам Амбаевой Т.И. и Туголуковой В.И. указанное принадлежащее муниципальному образованию имущество.

Комитетом (продавец) и Амбаевой Т.И. и Туголуковой В.И. (покупатели) подписан договор от 03.09.2012 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, согласно условиям которого покупатели выкупают у продавца ? долю в праве общей долевой собственности на четырёхкомнатную квартиру N 1 площадью 75,9 кв. м, расположенную по адресу: Челябинская обл., Ашинский р-он, г. Миньяр, ул. Советская, д. 79, за 325 000 руб.

Комитетом, Амбаевой Т.И. и Туголуковой В.И. 13.09.2012 в регистрирующий орган поданы заявления о государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, перехода права собственности и права собственности Амбаевой Т.И. и Туголуковой В.И. на ? долю в праве собственности на квартиру N 1, расположенную по адресу: Челябинская обл., Ашинский р-он, г. Миньяр, ул. Советская, д. 79.

По результатам проведенной правовой экспертизы представленных документов регистрирующим органом принято решение об отказе в государственной регистрации прав на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) в связи с тем, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку единственным способом передачи жилых помещений, входящих в муниципальный жилищный фонд, в собственность иных лиц, является бесплатная приватизация жилых помещений в собственность граждан.

Комитет, ссылаясь на незаконность данного решения регистрирующего органа, обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, признал обжалуемый отказ соответствующим требованиям абзаца 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав. При этом суд исходил из того, что при наличии возможности выделения доли в жилом помещений в натуре правовые основания для применения положений ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, а при условии, что долю муниципального образования на квартиру невозможно выделить в натуре, представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи муниципального имущества заключен в нарушение действующего законодательства без проведения публичных торгов.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и признал заявленные комитетом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшим их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 Закона о регистрации прав).

Согласно п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Основанием для отказа регистрирующим органом в государственной регистрации договора купли-продажи от 03.09.2012, перехода права и права собственности на ? долю в праве собственности на квартиру N 1, расположенную по адресу: Челябинская обл., Ашинский р-он, г. Миньяр, ул. Советская, д. 79, явилось несоблюдение при отчуждении данного имущества требований Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" о бесплатной приватизации жилищного фонда.

В силу п. 1 ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 1, 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизацией жилых помещений считается приобретение в частную собственность помещений муниципального или государственного жилого фонда лицами, имеющими право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма.

С учётом содержания ч. 3 ст. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 212, ст. 215 Гражданского кодекса Российской Федерации к муниципальному жилому фонду относятся жилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью.

Как следует из материалов дела, жилая квартира, за регистрацией перехода права на которую обратился заявитель, принадлежит на праве общей долевой собственности муниципальному образованию и физическим лицам - Туголуковой В.И. и Амбаевой Т.И., то есть муниципальное образование не является единственным собственником данного жилого помещения.

В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 названного Кодекса.

В силу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (ст. 255 Гражданского кодекса Российской Федерации). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Руководствуясь ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями вышеприведенных норм права, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что правила о преимущественном праве покупки доли в общей собственности другими сособственниками имеют приоритетное значение, и положения специальных законов, регулирующих порядок отчуждения имущества из публичной собственности путем приватизации, применению к указанным правоотношениям не подлежат.

Необходимость отчуждения спорной доли путем проведения торгов, на которую указал суд первой инстанции, возникает только в случае отказа других участников общей долевой собственности от ее приобретения.

Установив, что требования ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальным образованием соблюдены, согласие участников общей долевой собственности на приобретение доли в праве представлено в материалы дела, суд апелляционной инстанции обоснованно признал договор купли-продажи от 03.09.2012 соответствующим требованиям действующего законодательства и пришел к правомерному выводу об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для отказа в государственной регистрации названного договора и перехода права на долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение в силу абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на нарушение принципа бесплатности приватизации жилищного фонда, отклоняются. Реализация сособственниками своего преимущественного права на покупку доли в праве общей долевой собственности положениями Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не регулируется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012 по делу N А76-23709/2012 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Челябинской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

В.А. Купреенков А.Ю. Смирнов