Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июля 2013 г. N Ф09-6854/13 по делу N А60-50276/2012

Екатеринбург

25 июля 2013 г.

Дело N А60-50276/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Столярова А.А., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - департамент, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.03.2013 по делу N А60-50276/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

департамента - Давыдова Е.В. (доверенность от 29.12.2012);

общества с ограниченной ответственностью "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" - Копылов К.В. (доверенность от 10.01.2013), Мухаметов Р.З., директор.

Департамент обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" (далее - общество "КДЦ "Консилиум", ответчик) основного долга по договору аренды от 15.07.2003 за период с 01.11.2011 по 30.09.2012 в сумме 1 513 478 руб. 55 коп. и договорной неустойки в виде пеней, начисленных на сумму задолженности по арендной плате с января 2011 года по сентябрь 2012 года по периоду ее начисления с 11.01.2011 по 19.11.20121 в сумме 589 532 руб. 54 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.03.2013 (судья Ануфриев А.А.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 (судьи Сафонова С.Н., Полевщикова С.Н., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департамент просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 425, п. 1, 2 ст. 433, ст. 550, п. 1 ст. 551, ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 9, п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Департамент указывает, что суды не приняли во внимание довод истца о том, что им в данном деле заявлен период взыскания арендной платы после направления договора купли-продажи ответчику. Истец считает, что поскольку договор аренды по настоящее время действует, а договор купли-продажи не заключен в результате возникших между сторонами разногласий по его условиям, в действиях департамента отсутствует злоупотреблением правом.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между правопредшественником истца - Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга от 15.07.2003 N 72530022 в редакции дополнительных соглашений, в соответствии с которым арендатору по акту передачи муниципального объекта (нежилого помещения) от 15.07.2003 с изменениями от 18.01.2010 передан в аренду объект муниципального нежилого фонда - встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, 22, литера А, на первом этаже (помещение N 33) на втором этаже (помещения N 1-32) общей площадью 624,6 кв. м, для использования под медицинские услуги.

Срок действия договора установлен сторонами с 15.07.2003 по 31.12.2003 (п. 1.2 данного договора). Дополнительными соглашениями к указанному договору от 01.10.2003 и от 08.05.2008, действие названного договора продлено до 31.12.2008, затем до 31.12.2013.

Договор аренды и дополнительные соглашения к договору зарегистрированы в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Свердловской области.

Согласно п. 4.3 указанного договора арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату - авансом до десятого числа первого месяца квартала. За нарушение сроков по внесению арендной платы предусмотрена выплата арендатором пени в размере 0,5% от суммы арендной платы за соответствующий платежный перевод за каждый день просрочки (п. 5.2 договора от 15.07.2003 N 72530022, в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2007).

Поскольку ответчиком ненадлежащим образом исполнены предусмотренные указанным договором обязательства по внесению арендных платежей, департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из отсутствия оснований для взыскания долга и неустойки. Ссылаясь на положения п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 14.02.2012 N 122035/2011, суды квалифицировали действия истца по взысканию арендной платы и неустойки с ответчика за период срока действия договора аренды, продленный незаконными действиями истца, как злоупотреблением правом.

Суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене на основании следующего.

В силу ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как разъяснено в п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 данного постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.06.2009 по делу N А60-19284/2009 признан незаконным оформленный в виде письма от 02.04.2009 N 02.12-24-3657 отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в признании за обществом "КДЦ "Консилиум" преимущественного права на приобретение нежилых помещений N 33 и NN 1-32 общей площадью 624,6 кв.м., находящихся соответственно на 1 и 2 этажах здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, д. 22, литер А. Суд обязал Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Суды первой и апелляционной инстанций, учитывая решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.06.2009, пришли к выводу, что договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга от 15.07.2003 N 72530022 продлен незаконными действиями истца, что является злоупотреблением права на основании п.1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, и в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы и неустойки отказали.

Вместе с тем суды не учли следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

При рассмотрении данного дела департамент указывал, что им предъявлены исковые требования об уплате арендных платежей за период после направления обществу "КДЦ "Консилиум" проекта договора купли-продажи и до заключения договора купли-продажи. Договор купли-продажи между департаментом и обществом "КДЦ "Консилиум" не заключен ввиду разногласий между сторонами относительно цены выкупаемого объекта, которые рассматриваются судами в рамках дела N А60-32600/2012.

Однако судами первой и апелляционной инстанции данные обстоятельства не исследовались.

Согласно п.1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из толкования п. 1, 3 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в названной статье Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Таким образом, реализацию сторонами права на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, нельзя расценивать как злоупотребление правом. Определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи имущества, отличной от цены, указанной в проекте договора, не свидетельствует об уклонении уполномоченного органа от заключения договора.

Поскольку выводы об отсутствии оснований для взыскания долга и неустойки и о злоупотреблении департаментом правом сделаны судами без учета того, что департаментом взыскивается арендная плата за период после направления проекта договора купли-продажи и до его заключения, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты в соответствии с ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в полном объеме, дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении суду следует устранить указанные нарушения, установить дату направления проекта договора купли-продажи и рассмотреть спор в соответствии с нормами материального и процессуального права, с учетом предмета и основания заявленных требований, представленных доказательств, доводов и возражений участвующих в деле лиц.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.03.2013 по делу N А60-50276/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

А.А. Столяров А.Ю. Смирнов