Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 августа 2013 г. N Ф09-8454/13 по делу N А07-13668/2012

Екатеринбург

23 августа 2013 г.

Дело N А07-13668/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Смирнова А.Ю., Рябовой С.Э.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Валиулиной М.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности администрации городского округа г. Уфы (ранее Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфы, далее - комитет) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2013 по делу N А07-13668/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи приняли участие представители:

Управления муниципальной собственности администрации городского округа г. Уфы - Гарифуллин Р.А. (доверенность от 28.03.2013 N 3дв),

общества с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" (далее - общество "Руслан и Людмила") - Юхно В.Г., директор (приказ от 17.06.2008 N 5).

Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "Руслан и Людмила" о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 540,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9.

К рассмотрению совместно с первоначальным принят встречный иск общества "Руслан и Людмила" о государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - регистрирующий орган) перехода права собственности на нежилые помещения первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, кадастровый номер 02:55:030180:0:3/2, общей площадью 531,8 кв. м (номера помещений 1 - 4, 8, 9, 10, 13 - 16, 18, 20 - 36) к обществу "Руслан и Людмила" по договору купли-продажи, заключенному в соответствии с постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 по делу N А07-19040/2008.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечен регистрирующий орган.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2013 (судья Полтавец М.В.) в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 (судьи Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В., Карпачева М.И.) решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований отменено. Исковые требования общества "Руслан и Людмила" о государственной регистрации перехода права собственности на названные нежилые помещения удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление муниципальной собственности просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель указывает на надлежащее исполнение комитетом обязательство по договору купли-продажи и считает необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что просрочка платежа допущена обществом "Руслан и Людмила" по вине комитета. Заявитель ссылается на то, что действия по обращению за государственной регистрацией перехода права собственности на спорное имущество совершены покупателем после направления комитетом в адрес покупателя уведомления о расторжении договора купли-продажи. По мнению заявителя, неоплата выкупной цены является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения. Кроме того, заявитель ссылается на Закон о приватизации и полагает, что право собственности на имущество, приобретенное путем приватизации, переходит к покупателю после полной его оплаты. Заявитель также указывает на недоказанность факта уклонения комитета от государственной регистрации перехода права собственности на спорное и имущество.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Руслан и Людмила" ссылается на несостоятельность доводов заявителя, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 по делу N А07-19040/2008 на комитет возложена обязанность заключить с обществом "Руслан и Людмила" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 540,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, по выкупной стоимости 6 500 000 руб., в течение 15 дней с момента принятия данного судебного акта.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.05.2009 названный выше судебный акт оставлен без изменения.

В рамках дела N А07-19040/2008 арбитражными судами установлено, что в связи с выкупом товариществом с ограниченной ответственностью "Руслан и Людмила" муниципального имущества в соответствии с п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284, общество "Руслан и Людмила" обладает исключительным правом на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.

Из представленной в материалы дела переписки сторон усматривается, что после вынесения названного постановления договор купли-продажи нежилого помещения в виде единого документа оформлен не был по причине отсутствия соглашения сторон по условию о сроке оплаты выкупаемого объекта, условию о передаче объекта, размере штрафных санкций за неисполнение обязательств по оплате стоимости помещения, а также мнения общества о необходимости отражения в договоре измененной площади нежилого помещения.

В рамках дела N А07-17473/2011 Арбитражным судом Республики Башкортостан рассмотрены требования комитета к обществу "Руслан и Людмила" о понуждении заключить с комитетом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 531,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, по цене 5 508 474 руб. 58 коп. без НДС.

Вступившим в законную силу решением суда по указанному делу в удовлетворении требований комитета отказано. При этом судом на основании положений ст. 425 и п. 1, 2 ст. 433, ст. 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора купли-продажи спорного помещения были определены постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 по делу N А07-19040/2008, поэтому договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу названного выше постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, то есть с 02.02.2009.

В рамках дела N А07-17473/2011 также установлено, что к моменту заключения договора купли-продажи спорное нежилое помещение уже находилось во владении у общества "Руслан и Людмила" на основании ранее заключенного договора аренды, поэтому признается переданным названному обществу с этого момента.

Уведомлением от 08.06.2012 N КС 3563 комитет сообщил обществу "Руслан и Людмила" о неисполнении обязанности по внесению выкупной цены нежилого помещения и предложил расторгнуть договор купли-продажи помещения по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9. Уведомление получено обществом 18.06.2012.

Письмом от 05.07.2012 N 10 общество "Руслан и Людмила" выразило несогласие с расторжением договора и просило предоставить счет на оплату с указанием необходимых банковских реквизитов.

Письмом от 08.08.2012 N КС-8617 комитет направил в адрес покупателя реквизиты для оплаты объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9.

В соответствии с квитанцией от 19.09.2012 СБ8598/0213 Гурова А.Н. внесла на расчетный счет комитета денежные средства в сумме 1 030 123 руб. 80 коп., с назначением платежа "по договору купли-продажи объекта Космонавтов, д. 9, за общество "Руслан и Людмила" согласно договору займа".

Согласно квитанции от 22.10.2012 Гуровой А.Н. внесено 700 000 руб. за выкуп помещения. Письмом Сбербанка России (Башкирское отделение N 8598 дополнительный офис N 0213) от 05.03.2013 N 213-098 уточнено наименование платежа "по договору купли-продажи объекта Космонавтов, д. 9, за общество "Руслан и Людмила" согласно договора займа от 03.11.2009".

В материалах дела имеется заявление от 18.09.2012 общества "Руслан и Людмила" о зачете переплаты в сумме 424 126 руб. 46 коп., образовавшейся за счет возмещения по декларациям за 1 - 4 кварталы 2007 год, 1 - 2 квартал 2008 год по НДС в счет уплаты текущих платежей по договору выкупа объекта нежилого фонда, полученное Межрайонной ИФНС 19.09.2012.

Платежным поручением от 26.11.2012 N 406 обществом с ограниченной ответственностью Торговая фирма "АМОС-2" произведено перечисление денежных средств в сумме 1 100 000 руб.с указанием назначения платежа "оплата по договору б/н от 17.02.2009 за выкуп помещения по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9 (ООО "Руслан и Людмила")".

В соответствии с оформленным обществом "Руслан и Людмила" и направленном в адрес комитета актом сверки расчетов по состоянию на 06.03.2013 задолженность общества "Руслан и Людмила" по договору купли-продажи нежилого помещения составляет 3 419 029 руб. 51 коп.

Согласно уведомлению регистрирующего органа от 13.11.2012 о приостановлении государственной регистрации обществом "Руслан и Людмила" 30.10.2012 представлены документы на регистрацию права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9. Основанием для приостановления государственной регистрации послужила необходимость предоставления на государственную регистрацию надлежащим образом оформленного договора купли-продажи, акта приема передачи нежилого помещения, заявления на переход права собственности от имени муниципального образования, а также заявления о прекращении записи о зарегистрированном обременении - аренде нежилого помещения.

Обществом "Руслан и Людмила" 30.11.2012 в адрес комитета направлено требование об участии в государственной регистрации перехода права собственности, в котором предлагалось в срок до 06.12.2012 подготовить и сдать указанные в уведомлении регистрирующего органа документы. Вручение письма произведено 03.12.2012.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Руслан и Людмила" обязанности по оплате цены нежилого помещения, обратился в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи.

Общества "Руслан и Людмила", полагая, что комитет уклоняется от заключения договора в установленной законом форме и осуществления государственной регистрации перехода права на нежилые помещения, обратилось с соответствующими встречными требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи, исходил из того, что данный договор заключен между сторонами путем определения его условий постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А07-19040/2008, и обществом "Руслан и Людмила" произведена частичная оплата стоимости приобретенного объекта.

Признавая встречные требования об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное по договору нежилое помещение не подлежащими удовлетворению, суд первой инстанции исходил из их буквального содержания, предполагающего совершение действий регистрирующим органом, которое привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи. При этом суд апелляционной инстанции указал на следующие обстоятельства.

При рассмотрении дел N А07-19040/2008, А07-17473/2011 установлен факт заключения между комитетом и обществом "Руслан и Людмила" договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, с 02.02.2009, а также нахождения указанного нежилого помещения во владении общества "Руслан и Людмила" на основании ранее заключенного договора аренды.

Данные обстоятельства признаны судом апелляционной инстанции не подлежащими доказыванию в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 549, п. 1 ст. 454, 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязанностям покупателя по договору купли-продажи относится оплата приобретенного имущества по цене предусмотренной договором купли продажи.

По общему правилу, предусмотренному ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 того же Кодекса.

Отношения, связанные с выкупом обществом нежилого помещения урегулированы Законом о приватизации. Статьей 35 указанного Закона предусмотрено, что оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Правила пункта 1 данной статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины (в том числе при осуществлении предпринимательской деятельности).

Как следует из материалов дела, стоимость выкупаемого имущества установлена решением суда по делу А07-19040/2008 и составляет 6 500 000 руб.

Судами установлено, что оплата осуществлена покупателем частично. На момент рассмотрения спора судами первой и апелляционной инстанций доказательств полной оплаты по договору обществом "Руслан и Людмила" не представлено.

Апелляционный суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что в рассматриваемой ситуации оснований для возложения на общество "Руслан и Людмила" негативных последствий в виде расторжения договора купли-продажи по причине нарушения обязательства по оплате приобретенного имущества не имеется, поскольку сторонами условия о порядке и сроках внесения выкупной цены не согласованы, данные условия не были определены судебным актом по делу N А07-19040/2008, сторонами в течение длительного времени (с 2009 г. по 2011 г.) осуществлялась переписка относительно оформления договора купли-продажи как единого документа, комитетом до июня 2012 г. требования об оплате имущества к обществу "Руслан и Людмила" не предъявлялись, реквизиты для оплаты по договору сообщены покупателю письмом от 08.08.2012.

С учетом изложенных обстоятельств, а также приняв во внимание внесение обществом "Руслан и Людмила" значительной части выкупной стоимости имущества, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в расторжении договора купли-продажи.

Удовлетворяя встречные требования о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения по указанному договору купли-продажи, суд апелляционной инстанции исходил из доказанности факта уклонения комитета от государственной регистрации перехода права собственности и отсутствия иных оснований, препятствующих ее проведению.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Суд апелляционной инстанции, установив, что обществом "Руслан и Людмила" 30.11.2012 в адрес комитета направлено требование об участии в государственной регистрации перехода права собственности, в котором предлагалось в срок до 06.12.2012 подготовить и сдать указанные в уведомлении регистрирующего органа документы, данное письмо вручено адресату 03.12.2012, однако комитет от содействия в проведении государственной регистрации уклонился, в суде против заявленного иска возражал, при этом иных оснований, препятствующих проведению государственной регистрации права собственности общества "Руслан и Людмила", не имеется, признал требования общества "Руслан и Людмила" о проведении государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, подлежащими удовлетворению.

Доводы заявителя об отсутствии факта уклонения комитета от государственной регистрации подлежат отклонению. Выводы суда апелляционной инстанции по указанному обстоятельству основаны на исследовании и оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Иного комитетом не доказано. Полномочия для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Ссылки комитета на п. 3 ст. 32 Закона о приватизации, в соответствии с положениями которого право собственности на государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю после его полной оплаты, не принимаются.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, отсутствие полной оплаты стоимости нежилого помещения обществом "Руслан и Людмила" по договору купли-продажи на дату вынесения судебного акта о государственной регистрации перехода права собственности, препятствием для вынесения такого судебного акта не является, поскольку в соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также заявления требований об оплате по договору и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.

С учетом изложенного оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2013 по делу N А07-13668/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Управления муниципальной собственности администрации городского округа г. Уфы - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

А.Ю. Смирнов С.Э. Рябова