Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 августа 2013 г. N Ф09-7983/13 по делу N А47-5763/2011

Екатеринбург

23 августа 2013 г.

Дело N А47-5763/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Купреенкова В.А., Семёновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" (далее - общество "Финансово-строительный концерн") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2013 по делу N А47-5763/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Поступившее в адрес Федерального арбитражного суда Уральского округа от общества "Финансово-строительный концерн" ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация города Оренбурга (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу "Финансово-строительный концерн" о взыскании 2 047 729 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды от 16.09.2006 N 6/д-104 юр за период с 01.01.2010 по 31.05.2011, 38 946 руб. 80 коп. пени за период с 11.01.2011 по 20.06.2011.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Вента", индивидуальный предприниматель Копейкин Олег Владимирович, общество с ограниченной ответственностью "Дизайн - Центр Вертикаль", Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, индивидуальный предприниматель Низов Рэм Юрьевич.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2013 (судья Бабина О.Е.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Финансово-строительный концерн" в пользу администрации взысканы 2 015 053 руб. 69 коп. основного долга, 20 476 руб. 45 коп. процентов. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Финансово-строительный концерн" просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судами п. 2 ст. 8, ст. 331, 387, п. 1 ст. 414, ст. 431, п. 1 ст. 432, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", неприменение подлежащего применению п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 384, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ). Заявитель считает, что договор аренды от 16.09.2006 N 6/д-104 юр прекратил действие 01.01.2008, на период с 2008 по 2011 годы размер арендной платы не был согласован. Общество "Финансово-строительный концерн" указывает на отсутствие у администрации права на взыскание арендной платы за пользование земельным участком, поскольку спорный земельный участок 29.11.2012 перешел из государственной собственности в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, с названного момента к новым собственникам перешли права администрации в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода. Заявитель считает ошибочным вывод судов о том, что размер арендной платы не может быть установлен ниже 5% кадастровой стоимости земельного участка.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением главы города Оренбурга от 30.05.2006 N 17п на основании утвержденного 08.07.2005 акта выбора земельного участка обществу "Финансово-строительный концерн" как единственному лицу, подавшему заявку на приобретение прав на земельный участок, предоставлен в аренду земельный участок площадью 18 860 кв. м для строительства 3 очереди жилой застройки микрорайона 13а.

Администрацией в лице Управления землепользования и развития пригородного хозяйства (арендодатель) и обществом "Финансово-строительный концерн" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 16.09.2006 N 6/д-104 юр, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 18 860 кв. м, кадастровый номер 56:44:01 09 001:0048, местоположение: примерно в 70 м по направлению на северо-восток от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Просторная, 12, для организации строительной площадки для строительства 3 очереди жилой застройки микрорайона 13а, согласно кадастровому паспорту участка (приложение N 1 к договору).

Согласно п. 1.4 договора аренды срок аренды установлен до 01.08.2007.

В силу п. 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2 к договору).

В соответствии с расчетом арендной платы размер арендной платы за период с 16.09.2006 по 31.12.2006 составляет 89 522 руб. 80 коп., исходя из ставки арендной платы 0,3% от кадастровой стоимости.

Расчетным периодом по данному договору является квартал. Арендная плата вносится ежеквартально до истечения десятого числа месяца следующего квартала за предыдущий квартал (п. 2.2 договора).

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере, равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Сторонами подписано дополнительное соглашение от 26.06.2007 к договору аренды от 16.09.2006 N 6/д-104 юр, которым был продлен срок действия договора аренды до 01.04.2011.

Согласно расчету арендной платы к дополнительному соглашению от 26.06.2007 размер арендной платы за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 составлял 305 381 руб. 50 коп., исходя из ставки арендной платы 0,3% от кадастровой стоимости.

Государственная регистрация договора аренды от 16.09.2006 N 6/д-104 юр с учетом дополнительного соглашения от 26.06.2007 произведена 09.08.2007, регистрационная запись номер 56-56-01/092/2007-316.

Сторонами подписаны дополнительные соглашения от 27.01.2010, 20.04.2010, 01.06.2010, которыми согласован размер арендной платы на 2010 год. В соответствии с дополнительными соглашениями от 27.01.2010, 20.04.2010, 01.06.2010 размер арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 составлял 305 381 руб. 50 коп., 610 763 руб. и 338 057 руб. 32 коп. в связи с применением повышающих коэффициентов к ставке арендной платы 0,3% от кадастровой стоимости.

Сторонами также подписано дополнительное соглашение от 29.03.2011 к договору аренды, которым был продлен срок действия договора аренды до 30.03.2012 и согласован размер арендной платы на 2011 год. Абзац 1 пункта 2.2 договора аренды изложен в следующей редакции: "арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями до истечения десятого числа текущего месяца" (п. 3 дополнительного соглашения).

Согласно расчету арендной платы к дополнительному соглашению от 29.03.2011 размер арендной платы увеличен в связи с установлением ставки арендной платы в размере 5% от кадастровой стоимости и составляет 5 089 691 руб. 62 коп. за период с 01.01.2011 по 31.12.2011.

Государственная регистрация дополнительного соглашения от 29.03.2011 произведена в установленном законом порядке 12.04.2011, регистрационная запись номер 56-56-01/086/2011-114.

После завершения строительства созданный на предоставленном в аренду земельном участке жилой дом был введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.09.2012).

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, первая государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу: г. Оренбург, ул. Просторная, 23/1, проведена 29.11.2011.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за использование земельного участка в период с 01.01.2010 по 31.05.2011, администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды, установив отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды от 27.01.2010, 20.04.2010, 01.06.2010, пришли к выводу о регулировании отношений сторон договором аренды от 16.09.2006 N 6/д-104 юр с учетом дополнительных соглашений от 26.06.2007, от 29.03.2011. При этом суды признали необоснованным применение истцом при расчете арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2012 индекса потребительских цен 110,7 %, установленного постановлением правительства Оренбургской области от 30.09.2010 N 703-пп, которое не было опубликовано в установленном законодательством порядке и не вступило в законную силу. Суды сделали вывод о том, что за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 у ответчика отсутствовала задолженность по договору аренды и имела место переплата в размере 25 773 руб. 71 коп. Начисление арендной платы за 2011 год произведено судами с учетом уменьшения на сумму внесенных платежей 428 021 руб. 82 коп. и переплаты 25 773 руб. 71 коп., исходя из методики расчета, определенной условиями дополнительного соглашения от 29.03.2011, с применением ставки арендной платы, равной 5% от кадастровой стоимости земельного участка. Учитывая отсутствие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 и указание истцом при расчете пени одного и того же периода просрочки исполнения обязательств, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований в части взыскания неустойки за период 01.01.2010 по 31.12.2010, с 11.04.2011 по 10.05.2011. Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не установлено.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценив содержание договора аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, суды, руководствуясь ст. 433, п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, сделали обоснованный вывод об отсутствии оснований считать названный договор незаключенным или недействительным.

Факт использования ответчиком земельного участка площадью 18 860 кв. м в период с 01.01.2010 по 31.05.2011 по договору аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Судами установлено, что заявленный истцом период образования задолженности предшествует осуществлению первой государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме по адресу: г. Оренбург, ул. Просторная, 23/1, которая была проведена 29.11.2012.

Учитывая данные обстоятельства, переход права собственности на земельный участок под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме не исключает наличие у администрации права на взыскание задолженности в спорный период.

В силу ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п.19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 25.01.2013 N 13).

Учитывая изложенное, суды признали необоснованным довод общества "Финансово-строительный концерн" о необходимости регулирования отношений сторон условиями договора аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр и определения размера арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка за весь спорный период.

Из сопоставления произведенного истцом расчета исковых требований, содержания обжалуемого решения и доводов заявителя кассационной жалобы следует, что обществом "Финансово-строительный концерн" по существу обжалуется определение судом первой инстанции размера задолженности по арендной плате за 2011 год в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка, так как задолженность за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 взыскана с ответчика без применения индекса потребительских цен 110,7%, установленного постановлением правительства Оренбургской области от 30.09.2010 N 703-пп, которое не было опубликовано в установленном законодательством порядке и не вступило в законную силу.

Отклоняя довод ответчика о необходимости определения расчета задолженности за период с 01.01.2011 по 31.05.2011 в соответствии с постановлением правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-П "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление от 12.10.2009 N 530-П), суды указали, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-8602/2012 данное постановление признано частично недействующим и не подлежащим применению с момента издания.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что предоставление земельного участка обществу "Финансово-строительный концерн" произведено в рамках процедуры выбора земельного участка без проведения торгов. Предоставление земельного участка произведено в целях жилой застройки микрорайона, что соответствует подп. "г" и "д" п. 3 постановления от 16.07.2009 N 582.

Поскольку в рассматриваемом случае предоставление земельного участка ответчику произведено в 2006 году, период взыскания задолженности за 2011 год находится за пределами указанного трехлетнего срока, судами обоснованно произведено исчисление размера арендной платы за 2011 год, исходя из 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Суды также отметили, что указанный показатель соответствует размеру, согласованному сторонами в дополнительном соглашении от 29.03.2011, которое зарегистрировано в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о наличии оснований для взыскания с общества "Финансово-строительный концерн" в пользу администрации 2 015 053 руб. 69 коп. основного долга.

Доводов об ошибочности расчета пени за несвоевременное внесение ответчиком арендной платы кассационная жалоба общества "Финансово-строительный концерн" не содержит.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на отсутствие у администрации права на взыскание арендной платы за пользование земельным участком, на то, что договор аренды от 16.09.2006 N 6/д-104 юр прекратил действие 01.01.2008, а также на то, что на период с 2008-2011 годы размер арендной платы не был согласован, были рассмотрены судом апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2013 по делу N А47-5763/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

В.А. Купреенков З.Г. Семёнова