Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 августа 2013 г. N Ф09-7135/13 по делу N А76-21974/2012

Екатеринбург

23 августа 2013 г.

Дело N А76-21974/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Смирнова А.Ю., Купреенкова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания, проведенного посредством видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Челябинской области, помощником судьи Фахрисламовой А.И., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.02.2013 по делу N А76-21974/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании Арбитражного суда Челябинской области приняли участие представители:

Управления Росреестра по Челябинской области - Шупленцева Е.Г. (доверенность от 16.01.2013);

открытого акционерного общества "Челиндбанк" (далее - общество "Челиндбанк") - Вараксин А.Е. (доверенность от 06.07.2012 N 51).

Общество "Челиндбанк" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Росреестра по Челябинской области о признании недействительным отказа Управления Росреестра по Челябинской области от 28.09.2012 исх. N 41/051/2012-456 в государственной регистрации ипотеки объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74-74-41/008/2007-094 площадью 324,5 кв. м, степень готовности объекта 63%, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Кыштымская, 34, и права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:41:01 02 013:0075 площадью 873 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Кыштымская, 34 (далее - спорные объекты недвижимого имущества), обязании произвести государственную регистрацию соответствующего обременения в пользу общества "Челиндбанк".

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 11.01.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Южуралпромснаб" (далее - общество "Южуралпромснаб"), общество с ограниченной ответственностью "Алмаз- Холдинг" (далее - общество "Алмаз-Холдинг"), Управление имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области (далее - Управление имущественных отношений).

В судебном заседании 11.02.2013 третье лицо - Комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации Озерского городского округа Челябинской области был заменен на правопреемника - Управление имущественных отношений.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.02.2013 (судья Наконечная О.Г.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 (судьи Соколова И.Ю., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Челябинской области просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права. Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом судов о возможности передачи в залог земельного участка, расположенного на территории закрытого административно-территориального образования. Заявитель считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций противоречат п. 1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 8 Закона Российской Федерации от 14.07.1992 N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании". По мнению Управления Росреестра по Челябинской области, в рассматриваемом случае нарушено условие одновременной передачи в залог спорных объектов недвижимого имущества, так как положения п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 69 Закона об ипотеке допускают ипотеку здания или сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом "Челиндбанк" (залогодержатель) и обществом "Алмаз-Холдинг" (залогодатель) 22.06.2012 в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 22.06.2012 N С-8991213205/04, заключенному между залогодержателем и обществом "Южуралпромснаб" (заемщик), в сумме 3 000 000 руб. заключен договор залога (ипотеки) N О-8991213229/04, по условиям которого залогодержатель передает в залог принадлежащий ему на праве собственности объект незаверенного строительства площадью застройки 324,5 кв. м, степень готовности объекта - 63%, кадастровый номер 74-74-41/008/2007-094, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Кыштымская, 34.

Указанный объект незавершенного строительства размещен на земельном участке с кадастровым номером 74:41:01 02 013:0075 площадью 873 кв. м, расположенном по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Кыштымская, 34.

Между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству администрации Озерского городского округа Челябинской области (арендодатель) и обществом "Алмаз-Холдинг" (арендатор) 25.05.2007 заключен договор N 7311 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, в соответствии с которым названный земельный участок площадью 873 кв. м с кадастровым номером 74:41:01 02 013:0075 предоставлен в аренду обществу "Алмаз-Холдинг" под строительство станции технического обслуживания сроком до 25.05.2013 (в редакции дополнительных соглашений от 12.03.2009 N 688 и от 25.03.2010 N 899 (N 2).

Государственная регистрация договора аренды произведена 21.04.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись от 21.04.2010 N 74-74-41/023/2010-432.

Дополнительным соглашением от 24.08.2012 N 1 к договору залога (ипотеки) от 22.06.2012 N О-8991213229/04, подписанным обществом "Челиндбанк" (залогодержатель) и обществом "Алмаз-Холдинг" (залогодатель), стороны указали, что в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 22.06.2012 N С-8991213205/04 залогодатель передает залогодержателю в залог принадлежащее ему право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, назначение объекта - под строительство станции технического обслуживания, кадастровый номер 74:41:01 02 013:0075, площадью 873 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Кыштымская, 34, о чем общество "Алмаз-Холдинг" уведомило собственника названного земельного участка - Управление имущественных отношений.

Общество "Челиндбанк" 28.08.2012 обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.08.2012 N 1 к договору ипотеки в отношении спорных объектов недвижимого имущества. В ответ на указанное заявление Управление Росреестра по Челябинской области направило в адрес общества "Челиндбанк" 30.08.2012 за N 41/051/2012-456 уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на срок до 28.09.2012.

Сообщением от 28.09.2012 исх. N 41/051/2012-456 Управление Росреестра по Челябинской области уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору залога в отношении объектов недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74-74-41/008/2007-094 и земельного участка с кадастровым номером 74:74:01 02 013:0075, расположенных по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Кыштымская, 34, обосновав причину отказа тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, поскольку право аренды земельного участка на территории закрытого административно-территориального образования не может быть предметом ипотеки ввиду ограничений оборотоспособности земельного участка, установленных ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст. 62 Закона об ипотеке.

Общество "Челиндбанк", ссылаясь на наличие правовых оснований для государственной регистрации дополнительного соглашения об ипотеке права аренды и не согласившись с отказом в его государственной регистрации, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Для признания недействительным ненормативного правового акта необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия его закону или иному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов именно того лица, которое обращается в арбитражный суд с соответствующими требованиями (ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу абз. 3, 4 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные на государственную регистрацию прав документы не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации).

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации).

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, рассматриваемые спорные отношения связаны с оценкой соответствия закону соглашения сторон об установлении ипотеки земельного участка, расположенного в границах закрытого административного территориального образования.

Согласно подп. 6 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований, относятся к земельным участкам, ограниченным в обороте.

В силу п. 2 ст. 27 названного Кодекса, земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом.

В пункте п.1 ст. 62 Закона об ипотеке предусмотрено, что по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что предметом дополнительного соглашения от 24.08.2012 N 1 к договору залога (ипотеки) от 22.06.2012 N О-8991213229/04 является не земельный участок как объект права, а право аренды на земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства.

В силу п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 4, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", положения главы XI Закона об ипотеке применяются в случаях, когда земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяются на случаи, когда единым предметом ипотеки является здание или сооружение и принадлежащее залогодателю право аренды на земельный участок.

На основании изложенного суды обоснованно указали, что ипотека права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:41:01 02 013:0075, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Озерск, ул. Кыштымская, 34, была осуществлена в связи с ипотекой объекта незавершенного строительства, расположенного на данном участке.

Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.08.2012 N 1 к договору залога (ипотеки) от 22.06.2012 N О-8991213229/04 является правильным.

Кроме того, из представленного обществом "Челиндбанк" в материалы дела и принятого во внимание судом первой инстанции постановления администрации Озерского городского округа Челябинской области от 08.08.2012 N 2251 "О допуске кредитных организаций к совершению сделок с недвижимым имуществом на территории Озерского городского округа" следует, что названное общество включено в перечень кредитных организаций, допущенных к участию в совершении сделок, предметом которых является залог недвижимого имущества (договор об ипотеке, ипотека в силу закона - вследствие кредитных либо иных договоров, содержащих обеспеченные ипотекой обязательства), находящегося на территории Озёрского городского округа.

Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.02.2013 по делу N А76-21974/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

А.Ю. Смирнов В.А. Купреенков