Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 сентября 2013 г. N Ф09-8189/13 по делу N А76-23051/2012

Екатеринбург

02 сентября 2013 г.

Дело N А76-23051/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Смирнова А.Ю., Платоновой Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи Фахрисламовой А.И., рассмотрел в судебном заседании, проведенного с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Челябинской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2013 по делу N А76-23051/2012 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании Арбитражного суда Челябинской области принял участие представитель Управления Росреестра - Цальцалько О.А. (доверенность от 17.01.2013).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра, выраженного в сообщении от 23.10.2012 N 01/236/2012-388 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0615002:0010, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Чайковского, и обязании Управления Росреестра погасить запись права аренды на указанный земельный участок.

Определением суда от 10.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Челябинского отделения N 8597, администрация города Челябинска, индивидуальный предприниматель Голованов Андрей Анатольевич (далее - предприниматель).

Решением суда от 28.02.2013 (судья Наконечная О.Г.) в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2013 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда отменено, требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям удовлетворены. Признано недействительным решение Управления Росреестра, изложенное в сообщении от 23.10.2012 N 01/236/2012-388 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды на спорный земельный участок. На Управление Росреестра возложена обязанность в течение 15 дней с момента повторного представления на государственную регистрацию документов осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) прав, возникших на основании договора аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неверное толкование норм права. Заявитель кассационной жалобы считает противоречащими пунктам 4.2.7, 5.2.3 договора аренды земли от 15.10.2004 N 006138-К-2004 выводы суда апелляционной инстанции о том, что факт нахождения земельного участка в пользовании арендатора и факт неподписания акта приема-передачи земельного участка, а также отсутствие соглашения сторон о расторжении договора аренды земли не имеют правового значения для рассматриваемого спора и не препятствуют проведению государственной регистрации. Управление Росреестра также указывает на содержание уведомления Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям от 25.01.2012 N 761 об отказе от договора аренды на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором изложено требование арендодателя о передаче спорного земельного участка по акту приема-передачи, между тем на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие арендатору. По мнению Управления Росреестра, судом апелляционной инстанции не была дана правовая оценка его доводам об отсутствии каких-либо нарушений прав Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям, в связи с чем отсутствует совокупность условий, необходимых для удовлетворения требований, рассматриваемых в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами, предпринимателю в соответствии с постановлением главы города Челябинска от 08.10.2004 N 1786-п предоставлен земельный участок из земель поселений (общественно-деловая зона) сроком на 2 года общей площадью 0,1584 га в аренду для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса по ул. Чайковского в Калининском р-не г. Челябинска.

Во исполнение вышеуказанного постановления Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 1584 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский р-н, ул. Чайковского, из земель поселений (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса.

В соответствии с п. 1.4 данный договор заключен сроком на 2 года.

Дополнительным соглашением от 05.02.2008 N 1 к договору аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2009.

Дополнительным соглашением от 11.03.2010 N 2 стороны продлили срок его действия до 31.12.2011.

Поскольку по истечении указанного срока арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком и возражений со стороны арендодателя не поступало, соответственно договор аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Ссылаясь на п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям письмом от 25.01.2012 N 761 уведомил предпринимателя об отказе от договора аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004, указав при этом на необходимость по истечении трех месяцев с момента отправки данного уведомления уплатить долг по арендной плате (в случае его наличия), демонтировать строения, сооружения, возведенные предпринимателем на спорном земельном участке, и передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям. В соответствии с материалами дела указанный отказ получен предпринимателем 30.01.2012.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям, полагая, что правоотношения между ним и предпринимателем по договору аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004 прекращены, 17.05.2012 обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации прекращения права аренды земельного участка площадью 1584 кв. м с кадастровым (условным) номером 74:36:06 15 002:0010, расположенного по адресу: г. Челябинск, Калининский р-н, ул. Чайковского. С заявлением на государственную регистрацию представлены документы: постановление главы города Челябинска от 08.10.2004 N 1786-п, договор аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004, уведомление от 15.10.2004 N 761 об отказе от договора аренды земли.

В сообщении об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка Управление Росреестра сослалось на абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), указав на непредставление документов, необходимых в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав., а именно: заявителем не представлен акт сдачи-приемки земельного участка либо иной документ, подтверждающий фактическое прекращение арендных отношений по договору аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004. Кроме того, Управление Росреестра указало на отсутствие согласия залогодержателя на расторжение договора аренды на спорный земельный участок в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора ипотеки, предметом которого является право аренды спорного земельного участка.

Не согласившись с указанным отказом, ссылаясь на его несоответствие закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в экономической сфере, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям обратился в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям и признавая решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды на спорный земельный участок обоснованным, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не представлено документов, подтверждающих прекращение правоотношений по договору аренды, в связи с чем сделал вывод о невозможности внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды в отношении спорного земельного участка.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорный договор прекратил свое действие через три месяца после получения арендатором уведомления об отказе от договора аренды земли (30.04.2012), в связи с чем отсутствуют препятствия для проведения государственной регистрации прекращения обременения (права аренды) в отношении спорного земельного участка.

Проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность судебных актов, суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение - оставлению в силе исходя из следующего.

В силу ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В пункте 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что любое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Пунктом 1 ст. 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу п. 2 ст. 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 ст. 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлен перечень оснований, при которых может быть отказано в государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу дополнительного соглашения от 11.03.2010 N 2 к договору аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004 срок действия названного договора аренды установлен до 31.12.2011.

Поскольку после истечения названного срока арендатор продолжал использовать арендованный спорный земельный участок, а обратного материалы дела не содержат, действие договора аренды земли было возобновлено на неопределенный срок.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Письмом от 25.01.2012 N 761 Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям уведомил предпринимателя об одностороннем отказе от договора аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004. Отказ получен арендатором 30.01.2012. Соответственно, по общим правилам договор аренды спорного земельного участка прекратил свое действие через три месяца после получения арендатором уведомления об отказе от договора.

Пунктами 4.2.7, 5.2.3 договора аренды земли от 15.10.2004 N УЗ 006138-К-2004 установлено, что арендатор обязан принять в аренду и сдать арендодателю земельный участок по акту сдачи-приемки, составленному на момент заключения или расторжения договора, арендодатель обязан сдать в аренду и принять от арендатора земельный участок по акту сдачи-приемки, составленному на момент заключения или расторжения договора.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям, обращаясь в Управление Росреестра, представил документы, которые, по его мнению, являются основанием для государственной регистрации прекращения права аренды на спорный земельный участок. Между тем из представленных на государственную регистрацию документов усматривается, что на спорном земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, построенные на земельном участке, предоставленном для строительства торгово-досугового комплекса. Помимо этого из отзыва Управления Россрестра следует, что ему было известно о наличии спора (дело N А76-9317/2012) о признании за предпринимателем права на возведенные объекты недвижимости.

Кроме того, следует отметить, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В подп. 4 п. 2 ст. 46 названного Кодекса предусмотрено, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств у Управления Росреестра отсутствовали основания для проведения государственной регистрации прекращения договора аренды земли на основании положений п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Поскольку отсутствовали основания для государственной регистрации прекращения договора аренды, ссылка заявителя кассационной жалобы на наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора ипотеки права аренды спорного земельного участка, препятствующей проведению регистрации, отклоняется, как не имеющая самостоятельного значения для разрешения данного спора.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2013 по делу N А76-23051/2012 Арбитражного суда Челябинской области отменить.

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.02.2013 по делу N А76-23051/2012 оставить в силе.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

А.Ю. Смирнов Е.А. Платонова