Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 сентября 2013 г. N Ф09-8994/13 по делу N А60-45630/2012

Екатеринбург

05 сентября 2013 г.

Дело N А60-45630/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Семеновой З.Г., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юбилейное" (ИНН: 6619005686, ОГРН: 1026601229775; далее - общество "Юбилейное") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.03.2013 по делу N А60-45630/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Заместителя прокурора Свердловской области в интересах городского округа Красноуфимск в лице администрации городского округа Красноуфимск (далее - Заместитель прокурора Свердловской области) - Поль К.В. (доверенность от 20.06.2013 N 8/2-15-13);

общества "Юбилейное" - Селиверстов С.В. (доверенность от 03.09.2013), Астаева И.Ю. (доверенность от 24.05.2013).

Заместитель прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Управлению муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск (далее - Управление), обществу "Юбилейное" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи муниципального имущества от 18.06.2012 N 30, заключенного между органом местного самоуправления, уполномоченным в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск" и обществом "Юбилейное" (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 07.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Специализированное областное государственное унитарное предприятие "Областной центр недвижимости" "Красноуфимское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" (далее - предприятие "Областной центр недвижимости").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.03.2013 (судья Микушина Н.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 (судьи Усцов Л.А., Дюкин В.Ю., Голубцова В.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Юбилейное" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). Заявитель указывает, что изменение площадей арендуемых помещений произошло не по его вине, а по вине предприятия "Областной центр недвижимости". Заявитель полагает, что суды неверно пришли к выводу о том, что он не арендовал помещения N 40, 43 до момента заключения дополнительного соглашения и в связи с этим законное владение на праве аренды спорными помещениями возникло у него только с 01.03.2010 при заключении дополнительного соглашения к договору аренды. Заявитель считает, что все доказательства и фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что он владел на праве аренды помещением площадью 636, 9 кв. м с момента заключения договора аренды. Дополнительным соглашением к договору 01.03.2010 были внесены только изменения в договор, а не представлены новые площади и кабинеты.

В отзыве на кассационную жалобу Заместитель прокурора Свердловской области просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает доводы, изложенные в кассационной жалобе, несостоятельными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между органом местного самоуправления, уполномоченным в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск" (продавец) и обществом "Юбилейное" (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 18.06.2012 N 30, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, объект недвижимости: нежилые помещения N 1-9, 14-29, 30, 49-61, 40 по поэтажному плану первого этажа, находящиеся на первом этаже 2-этажного нежилого здания, общей площадью 636,9 кв. м, расположенные по адресу: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Ленина, 81 (п. 1 договора).

Согласно п. 3 указанного договора имущество продается по цене 12 342 363 руб., в том числе НДС.

Переход права собственности на спорное помещение зарегистрирован за обществом "Юбилейное" 29.08.2012, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.10.2012 N 05/061/2012-272.

Полагая, что договор купли-продажи муниципального имущества от 18.06.2012 N 30 заключен с нарушением положений Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, так как арендуемые помещения находились во владении и пользовании общества "Юбилейное" менее двух лет, Заместитель прокурора Свердловской области обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных данным Законом, ничтожны.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании названных субъектов непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (п. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно п. 1, 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Таким образом, предоставление преимущественного права на выкуп арендованного имущества связано с наличием договора аренды, а не с фактическим обладанием недвижимым имуществом.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности с доводами сторон в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что увеличение площади арендуемого обществом объекта недвижимости с 555,6 кв. м до 636,9 кв. м, связано с внесением изменения показателя общей площади помещений в техническую документацию и изменения количества переданных в аренду помещений.

В связи с этим, 01.03.2010 между органом местного самоуправления, уполномоченным в сфере управления муниципальным имуществом "Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск" и обществом "Юбилейное" заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому площадь арендуемых нежилых помещений изменена на 636,9 кв. м.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что законное владение на праве аренды спорными помещениями (N 40, 43) возникло у общества "Юбилейное" только с 01.03.2010 при заключении дополнительного соглашения к договору.

В п. 11 информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что ничтожными в силу ч. 1 ст. 6 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных данным Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных названным Законом.

Принимая во внимание изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество "Юбилейное" не обладало преимущественным правом на выкуп арендуемых помещений площадью 636,9 кв. м, так как владело ими на основании договора аренды менее двух лет до вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования Заместителя прокурора Свердловской области о признании договора купли-продажи от 18.06.2012 N 30 недействительным.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, по существу они направлены на переоценку доказательств по делу и сделанных на их основе выводов, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.03.2013 по делу N А60-45630/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Юбилейное" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

З.Г. Семенова В.А. Купреенков