Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 сентября 2013 г. N Ф09-8613/13 по делу N А50-24266/2012

Екатеринбург

16 сентября 2013 г.

Дело N А50-24266/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Лазарева С.В., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Романова Олега Анатольевича на решение Арбитражного суда Пермского края от 04.03.2013 по делу N А50-24266/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель Романов О.А. обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (далее - Департамент) о признании незаконным решения постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества, проведению аукционов и конкурсов, утвержденного 05.09.2012 начальником Департамента об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального помещения: нежилых помещений площадью 12,6 кв.м., находящихся на первом этаже четырехэтажного жилого кирпичного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, Комсомольский проспект/ул. Коминтерна, д. 92/7 и обязании Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем заключения в тридцатидневный срок со дня вступления решения в законную силу договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения, принятии решения о направлении предпринимателю договора купли-продажи (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 04.03.2012 (судья Байдина И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 (судьи Усцов Л.А., Панькова Г.Л., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Романов О.А. просит указанные судебные акты отменить, передать дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), не соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам по делу. Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами судов о том, что арендуемое имущество не может быть сформировано как обособленный объект, а также с тем, что спорное помещение является местом общего пользования. Согласно плану первого этажа здания и фотографическим снимкам спорное имущество ограничено с трех сторон стенами, а также оборудовано отдельным входом. Поскольку нежилое помещение имеет границы в виде стен, оборудовано отдельным входом и предназначено для использования арендатором, постольку оно является самостоятельным объектом гражданских прав. Заявитель также не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что спорное помещение является помещением общего пользования.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 16.02.2004 N 2441-04с предприниматель Романов О.А. принял от Департамента в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений на 1-м этаже четырехэтажного жилого кирпичного дома расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский р-н, ул. Комсомольский проспект / ул. Коминтерна, д. 92/7, общей площадью 12,6 кв. м. Договор заключен сроком на период с 01.01.2004 по 30.12.2004.

Предпринимателем Романовым О.А. 27.08.2012 подана заявка на выкуп арендуемого муниципального имущества общей площадью 12,6 кв. м.

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 05.09.2012 предпринимателю Романову О.А. отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества по двум основаниям:

1.имущество не является самостоятельным объектом кадастрового учета и не может являться объектом договора купли-продажи;

2. отсутствует действующий договор аренды.

Не согласившись с указанным решением, предприниматель Романов О.А. обратился в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим заявлением.

Оказывая в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Для признания недействительным ненормативного правового акта необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия его закону или иному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов именно того лица, которое обращается в арбитражный суд с соответствующими требованиями (ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ст.3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 указанного Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон "О государственном кадастре недвижимости") и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно п. 3, 5 ст. 1 Закона "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Законом сведений о недвижимом имуществе.

Таким образом, кадастровый учет не может быть осуществлен в отношении части помещения, не сформированной в качестве обособленного объекта.

Судами установлено, что по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 16.02.2004 N 2441-04с предпринимателю Романову О.А. переданы помещения, которые представляют собой тамбур (2,6 кв.м) и лестничную клетку (10 кв.м) и являются составной частью подъезда жилого дома, что подтверждается техническом паспортом. В отношении данных объектов не осуществлен государственный кадастровый учет. Помещения проходные и являются согласно их предназначению и месторасположению местом общего пользования. На момент рассмотрения спора данные помещения в натуре как обособленный объект не выделены и возможность их выделения не доказана, техническими заключениями полномочных органов не подтверждена.

Принимая во внимание изложенное и учитывая отсутствие надлежащих доказательств возможности формирования спорных помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимости, что препятствует осуществлению выкупа арендованного имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При таких обстоятельствах довод предпринимателя о возможности обособления помещений со ссылкой на имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе фотографии спорных помещений, исследованные и оцененные судами, подлежит отклонению.

Доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и выводов судов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 04.03.2013 по делу N А50-24266/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Романова Олега Анатольевича - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

С.В. Лазарев Е.А. Платонова